Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law trả lời trên báo Đầu tư về vấn đề pháp lý bất động sản.
Có thể nói, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục.
Trong đó, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Thứ nhất, liên quan đến chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển, Nghị định số 44/2014 /NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15). Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường.
Bởi thế nào là sát; Sát trên hay sát dưới; Thị trường ở đây là thị trường nào; Thị trường đã được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất hay là thị trường Nhà nước chưa đầu tư; Hoặc thị trường này là thị trường có tổ chức hay vô tổ chức?
Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa có một cơ quan nào được thành lập và có đủ năng lực, trình độ chuyên môn được giao trách nhiệm để hàng ngày theo dõi trên địa bàn cụ thể mỗi ngày có tổng số bao nhiêu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công, số lượng sản phẩm giao dịch với mỗi mức giá là bao nhiêu… Vì vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường vẫn chưa thể xác định được.
Do đó, không ai xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại thời điểm và địa bàn cụ thể (chẳng hạn như Hà Nội) để làm căn cứ được coi là "sát". Thị trường trong điều kiện bình thường được hiểu ra sao; Thế nào được coi là bình thường? Một trong những nguyên tắc để xác định giá đất lại không rõ ràng như vậy, sẽ tạo ra rất nhiều các cách hiểu khác nhau. Cách làm luật mà tạo ra lỗ hổng cho rất nhiều cơ quan thực thi pháp luật có cách hiểu khác nhau thì dẫn tới áp dụng khác nhau – tạo ra tình trạng tùy tiện, tiềm ẩn tham nhũng, tiêu cực.
Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là Thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 12). Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và cách thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này trong thời gian qua.
Thứ hai, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Trong khi đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Thực tế, mục tiêu của việc dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu thiết thực mà Đảng và Nhà nước đang hướng tới. Tuy nhiên, việc này lại không phù hợp trong bối cảnh hiện tại khi nhiều dự án nằm sát nội đô, do vướng quy định về suất vốn đầu tư, nếu triển khai sang Nhà ở xã hội sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó. Vì vậy, họ phải tiến hành lách bằng nhiều hình thức khác nhau.
Thay vì áp cứng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung mạnh vào việc quy hoạch phân chia các khu vực để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ tốt hơn. Đồng thời với đó, hướng tới việc xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp về thuế và thủ tục cho các doanh nghiệp bất động sản để hướng họ đầu tư nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội. Từ đó, sẽ không cần giải quyết bài toán các doanh nghiệp phải lách luật để không phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Điểm cuối cùng, cũng cần làm rõ hơn một số quy định cụ thể như đấu gía quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, quy định cấp giấy chứng nhận, bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài hiện vẫn còn vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Ngay cả việc quy định khung pháp lý trong đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả cũng chưa cụ thể, khiến doanh nghiệp khó khăn, lúng túng.
Việt Nam đã có một số thành công trong việc phát triển thị trường BĐS, tuy nhiên để tạo được sự đột phá trong phát triển, đáp ứng được cơ bản nhu cầu của người dân và khai thác tối đa một cách bền vững tiềm năng của đất đai đòi hỏi phải có quyết tâm của chính quyền để có được những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển.
