Kỳ vọng về việc thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn chưa đủ làm cho thị trường minh bạch, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ độc quyền, tăng chí phí giao dịch… do vậy cần xem xét, bổ sung thêm nhiều cơ chế khác. Trao đổi về vấn đề trên, dưới đây có phần trích dẫn của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SB LAW.
Giao dịch bất động sản qua sàn chưa đủ làm thị trường minh bạch
Việc thông qua một bên trung gian trước khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản đã nhiều lần được đề xuất đưa vào trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thay vì trước đây, việc mua bán, trao đổi giao dịch chỉ giữa hai bên thì sẽ có thêm một bên nữa tham gia vào giao dịch.
Mặc dù việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ đem lại nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp, nâng tầm vị thế của môi giới, tuy nhiên cũng đem lại nhiều tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ nếu lạm dụng hành vi này.
Một số chuyên gia cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn có thể làm tăng thêm các thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa do những chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch, khi đó sẽ càng gây nhiều bất lợi cho người mua, rủi ro cho thị trường bất động sản.
Thực tế thời gian qua đã xảy ra tình trạng câu kết giữa sàn giao dịch, môi giới để thổi giá bán sản phẩm gây sốt ảo, nhiễu loạn thị trường, thậm chí trốn thuế, cung cấp thông tin không chính xác. Hiện nay, các sàn giao dịch bất động sản mới chỉ làm chức năng quảng cáo chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình, vẫn còn nhiều môi giới chưa đủ tiềm lực, uy tín hay chưa thực sự hiểu rõ sản phẩm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, để thị trường bất động sản trở nên minh bạch không thể chỉ trông chờ vào mỗi quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc thông qua sàn, mà cần phải phối hợp thêm nhiều quy định khác.
Mặt khác, nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn thì thân phận sàn giao dịch từ người làm thuê, chỉ cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất thì nay sàn giao dịch sẽ được trao cho các đặc quyền và lợi thế riêng, sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản.
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.
Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Cần có nhiều cơ chế khác để kiểm soát các giao dịch
LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law cho biết, bất động sản hình thành trong tương lai thường chứa đựng nhiều rủi ro, vì vậy nếu chỉ thực hiện một giải pháp là “thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn” thì e rằng sẽ không thể loại bỏ hết rủi ro đó.
“Khi một sàn giao dịch bất động sản có nhiều khách hàng, có hoạt động “marketing” tốt thì sẽ dễ tạo ra những đặc quyền riêng, đôi khi họ có thể ép ngược lại các chủ đầu tư vì lợi nhuận, hay vi phạm các quy định pháp luật là những điều khó tránh khỏi trong lĩnh vực bất động sản”, ông Hà nêu.
Chính vì thế, ông Hà cho rằng, cần có thêm các cơ chế khác đi kèm như kiểm soát các giao dịch thông qua ngân hàng để kiểm soát dòng tiền chống gian lận, trốn thuế cũng như bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được. Bên cạnh đó, cũng cần có thêm những cơ chế bảo vệ người mua nhà.
Ngoài ra, các bộ ban ngành cần bổ sung thêm các quy định chặt chẽ về hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản là điều rất quan trọng. Nhất là về mặt hậu kiểm, có cơ chế áp dụng công nghệ thông tin, chia sẻ thông tin giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau, các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thống kê các giao dịch bất động sản, giá giao dịch bất động sản. Đặc biệt, tăng cường kiểm tra, giám sát sự tôn thủ các quy định pháp luật đối với hoạt động của các sàn này.
Về phía cơ quan thẩm tra cũng đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản), đồng thời làm rõ khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.Ngoài ra, có thể áp dụng chính sách bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt với giao dịch bất động sản để phòng chống tham nhũng, tiêu cực. Việc sử dụng thanh toán qua ngân hàng sẽ là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên khi xảy ra tranh chấp trong chuyển nhượng sử dụng đất không qua sàn có thể xảy ra.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho biết, hiện nay tiền mặt đang được giao dịch tự do khiến cho việc mua bán bất động sản không được kiểm soát. Hơn nữa, nhiều người có thể sử dụng tiền mặt từ các nguồn không rõ để đi mua bất động sản, bao gồm cả tiền hợp pháp và phi pháp.
Do vậy, ông Hiếu cho rằng cần bổ sung quy định giao dịch mua bán bất động sản phải chuyển qua ngân hàng. Điều này sẽ giúp cơ quan an ninh tiền tệ truy xuất rõ nguồn gốc và dòng tiền, phát hiện các giao dịch bất thường, đồng thời các cơ quan ngân hàng yêu cầu khai báo nguồn gốc khi chuyển tiền vào hệ thống ngân hàng.
Nguồn: https://taichinh.kinhtechungkhoan.vn/can-co-co-nhieu-co-che-de-kiem-soat-giao-dich-bat-dong-san-211164.html?gidzl=5-JVHxp06qST-zv9jTuUH1hos4giWnb3KgUF6Ao4IqTGfOrEhD9BGLRst1x_XH55NlE1J66O5VGvli4QI0
