Ngay sau khi VietTimes đăng tải bài viết “Người dân Hà Nội “sốc” khi đóng tiền sử dụng đất tăng vọt theo bảng giá mới”, nhiều độc giả cho biết bố mẹ đều có đất vườn muốn chuyển đổi thành đất thổ cư có được hay không, thủ tục chuyển đổi như thế nào? Nếu được chuyển thì số tiền phải đóng là bao nhiêu?
Liên quan tới vấn đề chuyển từ đất vườn sang đất ở, xin ông Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB LAW phân tích về cách thức chuyển đổi và chi phí phải đóng là bao nhiêu?
Trả lời:
Thứ nhất về cách thức chuyển đổi:
Hiện nay, quy định pháp luật không giải thích thế nào là đất vườn. Tuy nhiên, tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC có hướng dẫn như sau:
“Đất vườn tạp: Là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại”.
Bên cạnh đó, Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm mục đích nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”. Như vậy, phần diện tích đất vườn được xác định là đất nông nghiệp.
Theo Điều 9 Luật Đất Đai 2024 quy định về phân loại đất như sau:
“2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
- b) Đất trồng cây lâu năm;
[...]
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;”.
Theo đó, người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Đất Đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai, chi phí phải đóng khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
Khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, người sử dụng sẽ phải đóng các chi phí sau:
- Tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | - | Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
(ii) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
- Đối tượng áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).
- Mức nộp: Dù mỗi tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
(iii) Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%.
