Gần đây có ý kiến cho rằng Covid-19 tái bùng phát còn có “tác dụng phụ” là thổi bùng tranh chấp ở nhiều tòa chung cư vì ở nhà nhiều nên cư dân đâm ra… “ngứa mắt” với nhiều thứ. Giải đáp vấn đề dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời trên Báo Đầu tư Bất động sản. SB Law trân trọng gửi tới bạn đọc nội dung bài báo:
“Cơm không lành, canh chẳng ngọt”
Có thể câu nói của vị đại diện chủ đầu tư trên là lời nói đùa, nhưng không thể phủ nhận rằng, mấy tháng nay, ở Hà Nội, tranh chấp tại nhiều khu chung cư bùng lên, từ chuyện cư dân với chủ đầu tư, cư dân với ban quản lý, các nhóm cư dân với nhau…
Anh T. (đề nghị giấu tên để tránh rắc rối) đang có nhu cầu bán căn chung cư đang ở tại New Horizone ở 87 Lĩnh Nam, vì như anh chia sẻ là “từ khi về ở đã hơn 2 năm mà chưa khi nào được yên với đủ các mâu thuẫn, khiếu kiện…”.
Khởi đầu, như chia sẻ của T. là khách hàng, cư dân ròng rã khiếu kiện chủ đầu tư Vinaenco, từ chuyện màu sơn không đúng cam kết, tranh chấp hầm gửi xe, gian lận đồng hồ nước (việc này cơ quan công an đã vào cuộc điều tra), đến việc “không ưa” công ty quản lý tòa nhà do chủ đầu tư thuê… Rồi mâu thuẫn còn xảy ra giữa các nhóm cư dân với nhau khi một nhóm thành lập “Cộng đồng cư dân New Horizone City - 87 Lĩnh Nam”, nhóm khác lập một cộng đồng tương tự và thêm tính từ “Văn minh”… Hai nhóm này nhiều lần mâu thuẫn, từ lời nói đến hành động. Đỉnh điểm là thời gian qua đã xuất hiện một số vụ “động chân, động tay” giữa các cư dân và thỉnh thoảng sân chơi chung cư lại được “hứng” vật thể lạ là các túi chất lỏng trứng thối, mắm tôm… từ một căn hộ bí ẩn nào đó ném xuống…
“Chịu hết nổi rồi ông ạ, tôi không còn thấy sự yên bình ở đây nữa”, T. than thở.
Câu chuyện khiếu kiện chủ đầu tư ở khu chung cư hạng sang 6th Element do Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Bắc Hà phát triển cũng khiến nhiều hộ dân tại đây phản ứng với nhau khi một số cư dân cho rằng “nhóm khiếu kiện quá đáng và gây mất an toàn khi tụ tập đông người”.
Xuất phát từ câu chuyện phản ánh từ cư dân, từ ngày 11/5/2021, một loạt căn hộ thuộc tầng 9, 12A, 22, 25 của tòa D1 dự án này xảy ra hiện tượng mất nước. Trao đổi với phóng viên, anh C. - một cư dân sinh sống tại đây, cho rằng, mất nước không phải do sự cố, mà là do các cư dân trên đây không đồng ý đóng phí dịch vụ ở mức 12.700 đồng/m2/tháng vì nhiều lý do nên chủ đầu tư cắt dịch vụ cấp nước.
Sau khi chính quyền phường sở tại sợ tập trung đông người trong mùa dịch đứng ra phân giải thì nước cũng được cấp lại sau 3 ngày, nhưng ông Nguyễn Quang Khải, Phó giám đốc Công ty Bắc Hà, đại diện chủ đầu tư cho biết rằng, số tiền chậm phí dịch vụ của nhiều cư dân lên tới hơn 3 tỷ đồng và cắt nước là việc cực chẳng đã.
Ông Khải cam kết, chủ đầu tư đang cố gắng hoàn thiện nốt các cam kết về tiện ích, dịch vụ, nhưng có thể thấy trước rằng mâu thuẫn sẽ còn âm ỉ khi nhiều cư dân cho rằng mức phí dịch vụ nói trên chỉ được thu khi các tiện ích đã cam kết được hoàn thiện.
Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư tại dự án Iris Garden đã từ mức tranh chấp đơn lẻ nâng tầm thành tình trạng mất an ninh trật tự khi cư dân liên tục tập trung đông người giữa lúc cao điểm bùng phát dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 này, khiến công an phường sở tại mất nhiều công sức can thiệp, hòa giải, giải tán đám đông.
Tuy nhiên, đại diện cư dân cho rằng, việc hòa giải này chỉ giải quyết được phần ngọn, còn cái gốc của vấn đề là diện tích xây dựng của nhiều căn hộ sai lệch so với bản vẽ thiết kế và quy định trong hợp đồng, phí dịch vụ ở mức cao (13.000 đồng/m2) nhưng không kèm theo 66 tiện ích như đã từng cam kết...
“Chúng tôi đã gửi đơn khiếu nại đơn lẻ, tập thể, với sự tham gia của luật sư nhưng đều không nhận được phản hồi thỏa đáng nên không còn cách nào khác”, một vị đại diện cư dân nói.
Cần “trọng tài” có chuyên môn
Thực tế, trong giai đoạn dịch bệnh cần giãn cách xã hội, bất cứ đám đông nào tụ tập cũng sẽ được chính quyền sở tại kịp thời giải tán và trao đổi với phóng viên, đại diện các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và các cư dân đều cho rằng, những việc họ làm là “cực chẳng đã” chứ rất ý thức được những hệ lụy xảy ra.
Các chủ đầu tư chung cư có khiếu kiện liên miên chắc chắn sẽ để lại hình ảnh không lấy gì làm đẹp trong mắt khách hàng của các dự án kế tiếp, vậy nên xử lý “cả gốc và ngọn” những thông tin về mâu thuẫn ở dự án cũ là điều họ phải làm khi chuẩn bị phát triển dự án mới, trong đó có việc đối thoại với cư dân để giải tỏa căng thẳng.
“Nhưng vấn đề là rất khó đối thoại với toàn thể người dân, bởi mỗi cư dân một ý nghĩ, một quan điểm, trong khi ngay cả chủ đầu tư cũng có những điều không phải muốn là có thể làm ngay như việc cải tạo cảnh quan ngoại khu, làm mới đường kết nối dự án với bên ngoài, vì còn phải xin phép chính quyền…”, chủ đầu tư một dự án ở quận Nam Từ Liêm cho biết.
Trong khi đó, khi tranh chấp xảy ra, không gian sống không còn yên bình, người chịu ảnh hưởng đầu tiên là các cư dân, có muốn bán cũng mất giá phần nào, chưa kể nguy cơ lây nhiễm dịch bệnh khi tụ tập đông người trong thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, chị Hương – một cư dân ở dự án 6th Element – không phải không có lý khi cho rằng, vì bất cứ lý do gì mà chủ đầu tư chỉ đạo cắt nước, cắt điện của cư dân là không thể chấp nhận được.
“Chúng tôi chỉ không đóng phí dịch vụ vì cho rằng nó không xứng với các dịch vụ cung cấp, còn thực tế cư dân không ký hợp đồng mua nước, mua điện với chủ đầu tư, mà là với công ty nước sạch và công ty điện lực nên chủ đầu tư không thể đơn phương cắt nước, cắt điện xong lại than thở, kể khổ”, chị Hương.
Bên cạnh đó, tình trạng “không nghe, không biết, không thấy” còn tồn tại ở nhiều địa phương nơi các dự án chung cư tọa lạc, chỉ đến khi mâu thuẫn bùng phát, các cơ quan có trách nhiệm mới can thiệp theo kiểu “hòa giải” để mọi chuyện lắng xuống một cách tạm thời. Trong khi đó, tại hầu hết vụ việc, khi có tranh chấp xảy ra, việc đầu tiên là cư dân trình báo với chính quyền sở tại.
Tại tòa nhà M5 trên đường Nguyễn Chí Thanh, nhiều cư dân cũng đang rất bất an khi bị nhiều người lạ vào tận nhà đe dọa khi họ phản ánh các vi phạm của chủ đầu tư về sở hữu chung, sở hữu riêng...
Trưởng ban quản lý tòa nhà M5 Nguyễn Chí Thanh cho biết, vào ngày 4/5/2021, vị này bị một nhóm người kéo đến căn hộ đe dọa, yêu cầu không được tổ chức khiếu kiện gì liên quan đến khối văn phòng của dự án. Theo hình ảnh camera hành lang ghi lại, người dẫn nhóm đối tượng đi vào khu cư dân và đi thẳng vào phòng làm việc của Ban quản lý dự án lại chính là Tổ trưởng Tổ bảo vệ, người được thuê bảo vệ khối văn phòng và nhà hàng.
Điều đáng nói là sự việc này lại xảy ra đúng vào thời điểm cư dân và bộ phận quản lý khối văn phòng, nhà hàng của dự án này đang phát sinh mâu thuẫn liên quan tới việc chậm nộp phí quản lý vận hành, cũng như việc cư dân cho rằng khối văn phòng chiếm vườn hoa, đường đi thành chỗ trông giữ xe và cửa hàng cho thuê.
Nhìn nhận thực trạng chung, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà cho rằng, đúng là có thực tế không ít chủ đầu tư làm ăn “lởm khởm”, nhưng cư dân thì cũng “chín người mười ý”. Do đó, hai bên rất khó ngồi lại để giải quyết ổn thoả những tranh chấp, mà phải có “trọng tài” chuyên môn cao, dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, nhiều văn bản liên quan đến quản lý chung cư lại hướng dẫn không sát thực tiễn, gây thêm vướng mắc trong công tác triển khai.
Trong khi đó, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, sở dĩ các vụ tranh chấp chung cư diễn ra dai dẳng, khó giải quyết triệt để do đây là các vụ tranh chấp dân sự, thỏa thuận giữa các bên, cho dù được quy định trong các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với các mức xử phạt hành chính. Trên thực tế, có rất ít các vụ kiện dân sự giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc với ban quản trị mà thông qua con đường đàm phán, thương thảo, thoả thuận nên thời gian xử lý vụ việc kéo dài, ngoại trừ trường hợp chiếm dụng tiền, lừa đảo khách hàng sẽ bị xử lý hình sự.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, các tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chủ yếu liên quan đến quyền sở hữu chung, riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, quản lý vận hành chung cư, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng không phép, xây dựng sai phép.
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (NĐ 30) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014 mới được Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 26/3/2021, mặc dù có quy định chi tiết hơn về chế tài xử lý cũng như trách nhiệm của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương trong việc giải quyết các tranh chấp, đặc biệt là vấn đề phí bảo trì, nhưng theo ông Hà, các quy định này hầu như chưa được áp dụng trong thực tế giải quyết tranh chấp tại các dự án chung cư.
Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/bung-dich-bung-ca-tranh-chap-chung-cu-270538.html
