Trong bài "Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Chỉ là giải pháp ngắn hạn" đăng trên báo Diễn đàn doanh nghiệp, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao. Tuy nhiên, những quy định liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều người băn khoăn.
Giá trị pháp lý của cam kết bảo lãnh
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên điều luật này không nói rõ liệu việc không có bảo lãnh do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Hay đây chỉ là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch này?
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một giao dịch sẽ vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều cấm của pháp luật được định nghĩa là quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Nếu mới nhìn qua, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ đặt ra nghĩa vụ là chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh chứ không nêu rõ ràng một điều cấm thực hiện hành vi.
Tuy vậy, xét một cách tổng thể theo tinh thần của điều luật này, có thể thấy việc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đồng nghĩa với việc không được xác lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có bảo lãnh ngân hàng.
Nói cách khác đây dường như là một điều cấm hàm ý của pháp luật mà việc vi phạm có nguy cơ làm cho hợp đồng mua bán hay thuê mua vô hiệu.
Trên thế giới, điển hình là tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên nhân chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng để xây dựng và bán cho khách hàng khi đã hoàn thành. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng.
Ưu tiên bảo vệ người mua nhà
Ở Việt Nam, người mua nhà có nguy cơ bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai dự án dù đã huy động góp vốn từ dân, gây thiệt hại cho khách hàng.
Theo nội dung của bảo lãnh bất động sản, ngân hàng bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Như vậy, người thụ hưởng bảo lãnh mua nhà chỉ được giao nhà ở đúng tiến độ, còn chất lượng sản phẩm không được bảo đảm. Trong khi đó, thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà. Do đó, người mua nhà chưa đủ thời gian kiểm tra những vấn đề còn tồn.
Ngoài ra, chi phí bảo lãnh cũng là một băn khoăn đối với chủ đầu tư và người mua nhà. Theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ nên hầu hết các chủ đầu tư vẫn rất lúng khi triển khai luật. Bởi vậy, tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước.
Mới đây, ngày 29/9/2017, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Trong đó, có quy định: Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/11/2017.
Tóm lại, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không phải là giải pháp lâu dài. Tuy nhiên, trong giai đoạn này thì việc bảo lãnh là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, vì chỉ có như vậy những tình trạng ôm nợ, tiền mất tật mang sẽ hạn chế xảy ra.
Do mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ nên tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
