Bộ Xây dựng hiện đang đề xuất bỏ 3 mức trần thanh toán khi mua nhà “trên giấy”, một động thái đang thu hút sự chú ý lớn từ dư luận.
Cụ thể, Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan này đề xuất bãi bỏ các mức trần thanh toán vốn được gắn liền với tiến độ xây dựng của dự án hình thành trong tương lai. Mặc dù quy định mới nhằm tạo sự linh hoạt, các chuyên gia cảnh báo rằng điều này có thể đẩy cán cân rủi ro tài chính về phía người mua nhà.
Tài khoản phong tỏa 5%: Cân bằng quyền lợi giữa chủ đầu tư và người mua
Không chỉ tạo độ mở và linh hoạt trong điều hành chính sách, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh cho rằng, điểm mới đáng chú ý nhất trong dự thảo lần này là việc thay đổi cơ chế quản lý 5% giá trị hợp đồng cuối cùng – khoản tiền trước đây chủ đầu tư không được thu cho đến khi bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Theo đề xuất mới, 5% này sẽ được chuyển vào một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng ngay khi bàn giao nhà và chỉ giải tỏa cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng. Đánh giá về sự thay đổi này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ thêm:
“Thực tiễn trước đây có trường hợp người mua nhà sau khi nhận bàn giao thì không có nhu cầu cấp sổ ngay, cố tình chây ỳ không nộp hồ sơ, khiến chủ đầu tư dù hoàn thành xong nghĩa vụ vẫn không thể thu nấc 5% cuối. Quy định mới buộc người mua chuyển 5% vào tài khoản phong tỏa ngân hàng là bảo đảm hài hòa lợi ích. Khi chủ đầu tư nộp đủ hồ sơ cấp sổ, ngân hàng sẽ tự động giải tỏa. Chủ đầu tư bảo vệ được dòng tiền chính đáng, còn khách hàng cũng hoàn toàn an tâm vì tiền vẫn nằm trong tài khoản phong tỏa.”
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ 3 mức trần thanh toán gắn với tiến độ xây dựng dự án hình thành trong tương lai. Dự luật nêu quy định về tiến độ thanh toán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ do các bên tự thỏa thuận.
Cụ thể, chủ đầu tư không được thu 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Còn lại 5% giá trị hợp đồng sẽ giữ tại tài khoản phong tỏa ngân hàng, và giải tỏa sau khi người mua được cấp sổ.
Đề xuất này khác với quy định hiện hành, ở lần thanh toán đầu tiên, người mua trả tối đa 30% giá trị hợp đồng (gồm tiền đặt cọc). Các lần thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ thi công thực tế. Chủ đầu tư trong nước không được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà và tối đa 95% trước khi cấp sổ.
Nói thêm về đề xuất này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho. biết: “Bộ Xây dựng muốn tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư và khách hàng trong trường hợp 2 bên có thể thoả thuận với nhau được về vấn đề khi thanh toán không cố định khung. Việc cố định khung cứng này taọ áp lực cho chủ đầu tư có hành lang để thoả thuận với khách hàng. Bởi hiện có nhiều trường hợp là chủ đầu tư đưa ra phương án nếu thanh toán sớm thì họ có thể chiết khấu cho khách hàng.”
Nới trần thanh toán: Cởi trói thị trường hay tăng rủi ro cho khách hàng?
Góp ý dự thảo luật, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các mức trần thanh toán vô tình bị nới rộng hoặc thi hành thiếu chặt chẽ, người chịu thiệt thòi lớn nhất chính là khách hàng:
“Nếu nới lỏng hoặc bỏ bớt các mốc bảo vệ theo tiến độ xây dựng thực tế, rủi ro lớn nhất sẽ đẩy về phía người mua nhà. Mua nhà hình thành trong tương lai vốn dĩ là người mua đang cấp vốn cho chủ đầu tư. Nếu doanh nghiệp huy động tỉ lệ quá cao khi dự án chưa hoàn thiện, rủi ro về năng lực tài chính hay pháp lý của chủ đầu tư có thể khiến dự án chậm tiến độ, trôn vốn của dân, thậm chí dẫn đến tranh chấp kéo dài.”
Đồng quan điểm, dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, nếu quy định không rõ ràng, cân bằng rủi ro sẽ bị lệch nghiêm trọng:
“Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua luôn ở thế yếu vì tiền đã giao nhưng tài sản chưa hiện hữu. Các quy định về mốc thanh toán 30%, 70% trước đây tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải đẩy nhanh thi công thì mới thu được tiền. Nếu quy định tại Nghị định sau này nới trần quá cao, chủ đầu tư thu gần hết tiền nhưng dự án dở dang thì người chịu rủi ro mất tài sản chính là khách hàng.”
Tương tự, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết 3 mức trần thanh toán theo quy định hiện hành cho thấy sự thận trọng trong quản lý rủi ro. Bởi thay vì phụ thuộc vào tiền ứng trước của khách hàng, chủ đầu tư buộc phải đưa vốn vào thực hiện dự án.Vì thế, việc bỏ mức trần tại dự luật sửa đổi, ông nói có thể đẩy thêm rủi ro và áp lực về phía người mua:
“Nếu tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư huy động vốn tốt hơn nhưng lại làm người mua lo ngại rủi ro thì thị trường cũng không thể thanh khoản được. Nhà đầu tư chân chính luôn muốn một cơ chế rõ ràng. Do đó, dù quy định ở cấp Luật hay Nghị định, các hạn mức thu tiền bắt buộc phải gắn chặt với thực tế từng giai đoạn thi công và phải có sự bảo lãnh chặt chẽ từ ngân hàng thương mại.”
Do đó, trước đề xuất bỏ quy định trần thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các chuyên gia cho rằng, điều này có thể gia tăng rủi ro và áp lực thanh toán cho người mua, vốn là bên yếu thế do thường thiếu thông tin về tình hình triển khai dự án. Do đó, các chuyên gia cũng đề xuất dự thảo luật giữ quy định hiện hành về trần thanh toán khi mua, thuê mua nhà “trên giấy”.
