Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời phỏng vấn trong Chương trình Bạn & Pháp luật xung quanh những vấn đề pháp lý về bất động sản. Dưới đây là nội dung chi tiết của bài phỏng vấn:
Câu 1: Luật sư Nguyễn Thanh Hà, luật sư có ý kiến như thế nào về những hành vi sai phạm của hai công ty Kim Phát và Việt Hưng Phát - môi giới bất động sản trong phóng sự chúng tôi vừa nêu trên?
Luật sư trả lời:
Việc một số công ty môi giới, cụ thể trong trường hợp này là Công ty Kim Phát và Việt Hưng Phát, thực hiện những công việc vượt quá phạm vi môi giới luật cho phép là hành vi vi phạm pháp luật. Với những chiêu trò tự nhận là chủ đầu tư các dự án, 2 công ty này đã đứng ra nhận tiền, bán hàng trăm lô đất nền với giá chênh lệch nhiều khi gấp đôi giá trị thực, thu nhieuf tiền của khách hàng. Bên cạnh đó, hành vi tư vấn sai sự thật đã khiến các nạn nhân đều có điểm chung là tin và đặt cọc tiền trước khi xem giấy tờ pháp lý. Mà muốn xem kỹ cũng không được vì các nhân viên tư vấn tìm mọi cách đánh lạc hướng. Khi lỡ cọc rồi, thì các nạn nhân mới “tá hỏa” với những điều khoản bất lợi. Nhiều người xót tiền, không đòi được tiền cọc thì lại tiếp tục ký hợp đồng và đóng thêm tiền. Những hành vi đưa thông tin không đúng sự thật, lừa dối khách hàng, ... trong hoạt động môi giới bất động sản là không thể chấp nhận được vì gây thiệt hại cho khách hàng. Những hành vi này là rất nghiêm trọng do đặc thù giá trị giao dịch trong lĩnh vực này rất lớn. Thiết nghĩ, cần có các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực này thật nghiêm, thật nặng, đủ sức răn đe trong hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản.
Câu 2: Phải chăng là do hành lang pháp lý của chúng ta trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn nhiều lỗ hổng?
Luật sư trả lời:
Đúng là hành lang pháp lý của chúng ta trong lĩnh vực bất động sản chưa thực sự hoàn chỉnh.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, bản chất của hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên tự thỏa thuận, thực hiện một cách tự nguyện. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Như vậy, theo quy định trên thì các bên hoàn toàn có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về nội dung môi giới bất động sản gồm:
“1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.
Như quy định trên thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Đây là điều chưa tương thích giữa Luật kinh doanh bất động sản và Luật dân sự mà các đơn vị môi giới kinh doanh bất động sản vừa qua họ đã lợi dụng để lách luật trục lợi.
Tuy nhiên, như bạn đã nói ở trên, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này cũng là do việc quản lý mối quan hệ giữa chủ đầu tư và môi giới hiện còn quá lỏng lẻo.
Câu 3: Theo ông, trong những trường hợp như thế này, người dân cần phải làm gì, họ có cơ hội đòi lại quyền lợi của mình hay không?
Luật sư trả lời:
Khi phát hiện có dấu hiệu lừa đảo, người dân có thể gửi đơn thư tố cáo đến cơ quan cảnh sát điều tra để yêu cầu giải quyết. Ngoài ra, người dân cũng có thể khởi kiện ra tòa khi công ty môi giới đưa thông tin, quảng cáo sản phẩm không đúng sự thật; rao bán những sản phẩm chưa đủ điều kiện để giao dịch; nâng giá, kê giá thu lợi nhiều hơn, …
Khi đó, căn cứ vào quy định của luật, tòa có thể tuyên những hợp đồng đã ký là vô hiệu. Đồng thời, buộc công ty môi giới trả lại tiền đã nhận của khách hàng, thậm chí bồi thường thiệt hại.
Trong điều kiện hành lang pháp lý chưa thực sự hoàn chỉnh, để giảm thiểu rủi ro, thiết nghĩ, người dân nên cảnh giác. Khi quan tâm đến dự án nào thì cần yêu cầu công ty môi giới đưa ra thông tin đầy đủ về dự án; tiến độ thanh toán kèm theo tiến độ thực hiện dự án và yêu cầu gặp trực tiếp chủ đầu tư để thảo luận nội dung hợp đồng mua bán chính thức. Phải hết sức tỉnh táo, không nhẹ dạ cả tin những lời có cánh, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý. Không nên vội vã ký kết bất kỳ hợp đồng nào khi chưa nắm rõ các thông tin.
Câu 4: Ngoài sự chưa tương thích giữa Luật Bất động sản và Luật dân sự khiến các đối tượng lợi dụng để trục lợi như ví dụ đưa ra trong phóng sự, Luật Bất động sản 2014 còn có những bất cập gì trong thực tiễn áp dụng ở nước ta hiện nay, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Luật sư trả lời:
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường bất động sản của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục. Cụ thể:
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Thứ hai, về vấn đề bảo lãnh:
Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật KD BĐS 2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Như vậy, các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, khắc phục các nhược điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật KD BĐS 2006. Tuy vậy, sau khi Luật này được đưa vào thi hành, quy định về bảo lãnh được đánh giá là còn nhiều vướng mắc, bởi quy định trên mặc dù bảo vệ quyền lợi người mua nhà triệt để hơn, nhưng đối với các nhà đầu tư thực sự đã tạo ra những rào cản mới.
Thứ ba, quy định về mức vốn pháp định tại Luật KD BĐS 2014 vẫn còn quá thấp, không phù hợp với thực tế phát triển kinh tế. Trước đây, Luật KD BĐS 2006 bị đánh giá là bất cập khi quy định mức vốn pháp định chỉ 06 tỷ VND để KD BĐS tại Việt Nam. Khi Luật KD BĐS 2014 ra đời, các nhà lập pháp đã điều chỉnh mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND, gấp gần 3,5 lần so với trước đó. Nhưng theo tôi, mức vốn pháp định trên vẫn còn quá thấp so với thực tế của thị trường BĐS. Quy định mức vốn pháp định 20 tỷ VND trên chỉ cần đối chiếu với quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013, thì sẽ thấy chúng không còn nhiều ý nghĩa.
Câu 5: Vâng, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, qua phóng sự vừa rồi thì có thể thấy gần đây một vấn đề được người dân hết sức quan tâm là hợp đồng ký quỹ. Thực chất hợp đồng ký quỹ là gì? Đây là thắc mắc của rất nhiều thính giả như anh Nguyễn Văn Ngọc, ở Ba Đình, Hà Nội, chị Lê Thị Lan Anh, ở quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, anh Vũ Chí Công ở thành phố Nam Định
Luật sư trả lời:
Điều 330 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ký quỹ thì ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp cụ thể, giao dịch ký quỹ là giao dịch ba bên giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng. Trong đó, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ chuyển tiền ký quỹ vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định để đăng ký mua và được quyền ưu tiên mua sản phẩm bất động sản mà mình mong muốn mua.
Mục đích của việc ký quỹ là để bảo đảm cam kết mua sản phẩm của khách hàng (nghĩa vụ được bảo đảm). Đến thời điểm giao kết theo thỏa thuận, nếu khách hàng tiến hành giao dịch với chủ đầu tư, thì tiền ký quỹ được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán của khách hàng, theo chính sách bán hàng của chủ đấu tư. Ngược lại, nếu khách hàng không thực hiện giao dịch mua bán (vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm), thì khách hàng sẽ mất tiền ký quỹ, đồng thời ngân hàng sẽ giải tỏa số tiền ký quỹ và chuyển cho chủ đầu tư.
Câu 6: Anh Lê Bá Nam ở Lò Đúc, Hà Nội gọi điện đến chương trình có hỏi: Trong Luật kinh doanh Bất động sản 2014 không đề cập đến loại hợp đồng này. Vậy thì hợp đồng này có đúng pháp luật hay không?
Luật sư trả lời:
Trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định về hợp đồng ký quỹ. Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và huy động tiền ứng trước của khách hàng khi bảo đảm các điều kiện:
Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trên thực tế, có hiện tượng một số dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng áp dụng hình thức ký quỹ với lý giải rằng, chủ đầu tư không huy động vốn, tiền ký quỹ bị phong tỏa trong tài khoản ngân hàng. Do đó, chủ đầu tư không sử dụng vốn nên không có chuyện huy động vốn trái phép.
Hiện tượng này cho thấy thị trường có nhu cầu, nhưng để tránh những tranh chấp và rủi ro cho các bên, cũng như đảm bảo hành lang pháp lý rõ ràng cho thị trường, các cơ quan có thẩm quyền cần quản lý hoạt động này, quy định rõ hình thức ký quỹ bất động sản này là đúng hay không đúng.
Câu 7: Vâng, người dân cũng rất là thắc mắc rằng liệu cái hợp đồng ký quỹ này có giải quyết được thực trạng 7 - 8 năm mua nhà nhưng không được bàn giao và liệu quyền lợi người mua nhà có được đảm bảo?
Luật sư trả lời:
Về bản chất pháp lý, ký quỹ khác với đặt cọc ở chỗ, nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết bán sản phẩm khách hàng đã ký quỹ, thì khách hàng chỉ được trả lại tiền ký quỹ, nhưng chủ đầu tư không bị phạt. Trong khi đó, nếu áp dụng biện pháp đặt cọc thì chủ đầu tư (bên nhận đặt cọc) sẽ phải trả lại khách hàng (bên đặt cọc) số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt bằng với số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt theo thỏa thuận. Do đó, biện pháp ký quỹ không có tính ràng buộc cao đối với nghĩa vụ đối với chủ đầu tư như biện pháp đặt cọc. Hơn nữa, như tôi đã trình bày ở trên hình thức hợp đồng ký quỹ bất động sản chưa được pháp luật quy định cụ thể nên khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ thì cần phải yêu cầu chủ đầu tư xác định thời điểm mở bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài, dự kiến được những rủi ro mà mình gặp phải trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
Câu 8: Thưa quý vị, thưa các bạn, chúng tôi cũng đã nhận được một số câu hỏi liên quan đến những vấn đề pháp lý khác về bất động sản. Thính giả ở địa chỉ email hoangle1206@gmail.com gửi thư vê cho chương trình với nội dung như sau: Tôi đang muốn mua chung cư trả góp nhà ở xã hội và đã đặt cọc giữ chỗ 20 triệu đồng. Chủ đầu tư yêu cầu đặt thêm 100 triệu giữ chỗ (có hoàn trả). Vì số tiền lớn, tôi muốn được xem Giấy phép xây dựng thì CĐT trả lời đến khi ký hợp đồng mua bán thì mới được xem các giấy tờ pháp lý. Hiện dự án đang ép cọc, tôi có thấy máy móc nhưng không hoạt động. Tôi còn nghe nói dự án vẫn chưa có giấy phép. Tôi đang rất hoang mang, không biết về các giấy tờ được phép xem khi mua chung cư và các thủ tục mua bán ra sao?
Luật sư trả lời:
Qua kinh nghiệm đã tư vấn cho nhiều khách hàng cũng như trên các phương tiện truyền thông đã từng và hiện tại vẫn đang đăng tải nhiều trường hợp người dân mua căn hộ chung cư gặp vấn nạn về vấn đề pháp lý, tôi khuyên người mua nhà nên tham khảo ý kiến luật sư và tìm hiểu kỹ về dự án cũng như về năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định mua tham gia vào giao dịch mua bán để tránh mua phải những căn hộ bị treo giấy tờ, hoặc xảy ra những tranh chấp với chủ đầu tư.
Thứ nhất, trước khi ra quyết định đặt cọc mua căn hộ cung cư, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án như:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Một giấy tờ vô cùng quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là "đất sạch" không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
- Giấy tờ thứ ba là giấy phép xây dựng của dự án. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.
- Thứ tư là hồ sơ xác định chủ đầu tư đãhoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.Thứ hai, về thủ tục mua bán căn hộ chung cư:Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.
Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.
Bước 3 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.
Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:
5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định.
Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
Câu 9: Câu hỏi của một thính giả khác ở số điện thoại đuôi 982 có nội dung sau: Tôi đang có dự định mua nhà ở Hà Nội. Trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có điều khoản phí bảo lãnh cho hợp đồng mua bán do bên mua trả. Chủ đầu tư cũng đã cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, trong đó có Thư cam kết bảo lãnh của Ngân hàng cho HĐMB của dự án. Phí bảo lãnh cho HĐMB là 2% giá trị HĐ. Cho tôi hỏi hợp đồng bảo lãnh đó có bắt buộc không? Người mua không cần bảo lãnh cho HĐMB có ảnh hưởng gì đền việc cấp sổ hồng sau này không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
Luật sư trả lời:
Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đối với chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai, đây là quy định bắt buộc. Phí bảo lãnh là chi phí phát sinh, được chủ đầu tư tính vào giá bán căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, theo quy định trên, việc bảo lãnh chỉ áp dụng đối với bên bán là các chủ đầu tư. Hiện tại, pháp luật không quy định bắt buộc bên mua phải thực hiện việc bảo lãnh đối với hợp đồng mua bán. Do đó, trường hợp khách mua không tiến hành bảo lãnh cho hợp đồng mua bán cũng không ảnh hưởng gì đền việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau này.
