Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai, các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư là điều không thể tránh khỏi. Đặc biệt, khi nhà đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng như chậm thanh toán, câu hỏi đặt ra là pháp luật quy định thế nào về quyền xử lý tài sản của chủ đầu tư? Đồng thời, nếu chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng với các điều khoản bất lợi cho nhà đầu tư, liệu có phù hợp với quy định hiện hành hay không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các vấn đề này theo Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 và các văn bản pháp luật liên quan.
1. Hướng Xử Lý Khi Nhà Đầu Tư Chậm Thanh Toán
Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là các bên được tự do thỏa thuận trong hợp đồng, miễn là không trái luật và đạo đức xã hội. Hiện tại, BLDS 2015 không có quy định cụ thể về quyền định đoạt tài sản của chủ đầu tư khi nhà đầu tư chậm thanh toán. Tuy nhiên, các quy định về phạt vi phạm (Điều 418), bồi thường thiệt hại (Điều 419), và trách nhiệm do chậm thanh toán (Điều 357) sẽ là cơ sở để các bên xử lý tranh chấp.
Theo đó, hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thường quy định các biện pháp xử lý, bao gồm phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, chấm dứt hợp đồng hoặc thu hồi tài sản. Khi xảy ra tranh chấp, các bên cần căn cứ vào hợp đồng đã ký kết để xác định quyền và nghĩa vụ của mình.
2. Chủ Đầu Tư Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng - Hợp Pháp Hay Không?Theo Điều 428 BLDS 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc nếu hợp đồng có điều khoản cho phép. Trong hợp đồng mua bán shophouse, nếu quy định rằng chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng khi nhà đầu tư chậm thanh toán quá 30 ngày và đồng thời áp dụng mức phạt cao, cần xem xét các điều khoản này có vi phạm nguyên tắc công bằng hay không.
Pháp luật hiện hành cho phép các bên thỏa thuận mức phạt vi phạm nhưng không quy định mức trần. Tuy nhiên, nếu điều khoản hợp đồng quá bất lợi cho nhà đầu tư hoặc có dấu hiệu lạm dụng, nhà đầu tư có thể khiếu nại hoặc khởi kiện để yêu cầu tuyên vô hiệu các điều khoản bất hợp lý.
3. Xử Lý Tài Sản Đầu Tư Khi Hợp Đồng Bị Đơn Phương Chấm Dứt
Trong trường hợp tài sản đầu tư (như shophouse) đang được thế chấp tại ngân hàng và hợp đồng hợp tác bị đơn phương chấm dứt, việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân theo quy định của BLDS 2015 và Luật Các tổ chức tín dụng.
Tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị hạn chế quyền định đoạt. Theo Điều 320 BLDS 2015, chủ sở hữu không được tự ý bán hoặc chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của ngân hàng.
Khi hợp đồng bị chấm dứt, ngân hàng có quyền ưu tiên thu hồi nợ từ tài sản thế chấp nếu nghĩa vụ vay không được thực hiện đúng hạn (Điều 299 BLDS 2015).
Nếu chủ đầu tư tự ý xử lý tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng, hành vi này có thể bị coi là vi phạm pháp luật.
Nhà đầu tư có quyền yêu cầu bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình, bao gồm yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.
Kết Luận
Tranh chấp trong đầu tư BĐS hình thành trong tương lai có thể gây thiệt hại lớn cho các bên. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần xem xét kỹ hợp đồng trước khi ký kết, đặc biệt là các điều khoản về xử lý khi vi phạm hợp đồng. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nhà đầu tư có thể yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi nếu hợp đồng có dấu hiệu bất lợi hoặc vi phạm pháp luật. Đối với tài sản thế chấp, việc xử lý phải tuân thủ quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi của cả ngân hàng, chủ đầu tư và nhà đầu tư.
