Ngày 15/3 là ngày kết thúc việc lấy ý kiến nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Sau hơn 2 tháng triển khai khẩn trương, nghiêm túc, việc lấy ý kiến nhân dân vào dự thảo luật đã đạt được những kết quả tích cực, nhiều góp ý tâm huyết, chất lượng về những nội dung trọng điểm.
Liên quan đến vấn đề này, chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã có bài phỏng vấn ngắn, nội dung chi tiết bài phỏng vấn như sau:
Câu 1: Câu hỏi 1: Có luận điệu cho rằng quy định về thu hồi đất đai trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi là hợp lý hoá việc cướp đất của dân. Xin cho biết nhận định về ý kiến này?
Thực tiễn trong quy trình thu hồi đất có những khó khăn, tồn tại dẫn đến xảy ra khiếu kiện phức tạp do chưa có đầy đủ quy phạm pháp luật hoặc còn hạn chế về nhận thức pháp luật.
Vì vậy, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất cần có quy định bảo đảm nguyên tắc: Dân chủ, công khai, minh bạch, chính xác và trách nhiệm giải trình, bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân, để từng bước hạn chế khiếu kiện bức xúc, nhất là tránh xảy ra xung đột phức tạp.
Thứ nhất, về vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Điều 78 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có quy định về các trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất. Đối chiếu với Luật Đất đai 2013 có thể thấy rằng quy định của Dự thảo Luật có phạm vi mở rộng và cụ thể hơn, tuy nhiên thu hồi đất là vấn đề liên quan đến nhiều tổ chức, lực lượng và quyền lợi sinh kế của nhiều người dân. Do vậy, để thống nhất về nhận
thức và tránh phát sinh những khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện cần làm rõ hơn về mục đích, tiêu chí trường hợp thật cần thiết phải tiến hành thu hồi. Đồng thời, Dự thảo chưa làm rõ được các khái niệm " kinh tế - xã hội", "lợi ích quốc gia, công cộng"," dự án đô thị "; " dự án khu dân cư nông thôn" ; và " đất ở" . Việc này có thể bị lợi dụng để thu hồi đất một cách tùy tiện, thiếu minh bạch hoặc không đúng mục đích, nhằm mang lại lợi ích cho cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Thứ hai, về vấn đề tái định cư
Tại Điều 85 Dự thảo Luật quy định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ hoặc người có đất bị thu hồi đồng ý nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở hoặc người có đất bị thu hồi đồng ý.
Thiết nghĩ, Dự thảo Luật này cần quy định cụ thể hành vi vi phạm “không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước” là những hành vi gì để thực hiện; sửa đổi các nội dung nêu trên theo hướng “quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày” và “việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ. Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung vào các Điều về thu hồi đất của Chương VI những vấn đề mới về tổ chức lại sản xuất, tạo việc làm mới để làm căn cứ cho các quy định cụ thể ở Chương VII, Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được công khai nhằm tiếp thu những ý kiến, đóng góp của người dân. Theo đó, người dân hoàn toàn có thể đưa ra những ý kiến đối với Dự thảo Luật này.
Câu hỏi 2: Một số luận điệu cho rằng Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lồng ghép nội dung nhằm phục vụ lợi ích nhóm, thao túng thị trường đất đai. Xin cho biết nhận định về vấn đề này?
Luật Đất đai 2013 đã được đánh giá rất kỹ để có cơ sở sửa đổi. Về bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó xác định diện tích đất ở phải thu hồi và diện tích còn đủ điều kiện để ở thì lại không được bồi thường bằng đất, điều này Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã quy định cụ thể. Về giá đất, Dự thảo Luật này cũng quy định cụ thể để xác định giá khi bồi thường giải phóng mặt bằng. Luật sửa đổi lần này đã đáp ứng được nguyện vọng của Nhân dân đối với khắc phục các tình trạng lâu nay còn vướng mắc. Đồng thời những quy định trong dự thảo Luật lần này đã tạo thuận lợi rất nhiều cho cán bộ công chức khi thực thi nhiệm vụ cũng như người dân khi thực hiện các quyền, nghĩa vụ, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
Việc lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất Đai đang được thực hiện nghiêm túc và đúng trình tự, lắng nghe ý kiến đóng góp của nhân dân để từ đó tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc của Luật đất đai 2013 và tạo điều kiện để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, lợi dụng sự phổ biến thông tin nhanh, số lượng người truy cập lớn trên nền tảng mạng xã hội, các thế lực thù địch cũng liên tục lập những tài khoản ảo, tài khoản giả mạo, để đưa ra một số luận điệu xuyên tạc tạo tâm lý hoang mang và gây mất lòng tin, dẫn đến bất hợp tác với chính quyền. Đây là thủ đoạn mới, tinh vi, khó nhận diện, người dân cần hết sức tỉnh táo, cảnh giác để không bị lôi kéo, dẫn dắt, tin và nghe theo các thông tin sai, xấu, độc, kiên quyết bài trừ các luận điệu phản động, chia rẽ, làm mất niềm tin vào chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách của Nhà nước, góp phần xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) có tính khả thi cao và sát với thực tiễn.
Câu hỏi 3: Xin cho biết đánh giá của Luật sư về những điểm mới trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này? (như bỏ khung giá đất, quy định về bồi thường hỗ trợtái định cư, thu hồi đất, quy hoạch…). Một số kiến nghị hoàn thiện nếu có.
Một trong những vấn đề được người dân quan tâm trong việc sửa đổi và cập nhật mới Luật Đất Đai hiện nay là vấn đề thu hồi đất, bồi thường tái định cư và bỏ khung giá đất.
Thứ nhất, về vấn đề thu hồi đất, bồi thường tái định cư
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo Dự thảo, dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề
chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng bao gồm:
Thứ nhất, Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Thứ hai, Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: Dự án tái định cư; dự án xây dựng ký túc xá cho sinh viên; dự án xây dựng nhà ở xã hội; dự án xây dựng nhà ở công vụ; dự án xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp; dự án xây dựng công trình thu gom, xử lý chất thải; dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án xây dựng cơ sở tôn giáo; dự án xây dựng chợ tại các xã vùng nông thôn; dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; dự án khu công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở; dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở; dự án lấn biển.
Thứ ba, công trình phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện gồm: Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở; dự án khai thác khoáng sản; dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn.
So với Luật Đất đai năm 2013, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều đổi mới quan trọng nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng tại Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, kết luận của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời, giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn. Trong đó việc sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng: Việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và quỹ đất của từng địa phương; việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu quy định của Dự thảo Luật, yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và thực tiễn triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013, thiết nghĩ, một số sửa đổi, bổ sung của Dự thảo Luật chưa thực sự thể chế hóa được yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, cũng như chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn thời gian qua và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Khoản 2 Điều 89 của Dự thảo Luật quy định “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Tuy nhiên, các quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Dự thảo Luật chưa thực sự làm rõ được như thế nào là bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; chưa quy định rõ tiêu chí, cách thức để đánh giá, định lượng việc bồi thường tạo lập chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Do đó, cần cụ thể hóa nguyên tắc trong Nghị quyết số 18-NQ/TW để bảo đảm thực hiện thống nhất, công khai, minh bạch, hạn chế việc lạm dụng, góp phần giảm khiếu nại, tố cáo vì thực
tiễn cho thấy, tỷ lệ khiếu nại, tố cáo có liên quan đến việc bồi thường, thu hồi đất rất lớn. Vấn đề được người dân quan tâm nhất lúc này có lẽ là nội dung thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78), bởi đây là vấn đề liên quan trực tiếp tới quyền và lợi ích của người dân, thực tiễn triển khai cũng đã phát sinh không ít khiếu kiện phức tạp. Theo khoản 3 Điều 54 của Hiến pháp “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Luật Đất đai hiện hành giải mã quy định này của Hiến pháp tại Điều 62, tuy nhiên, quá trình thực hiện còn có vướng mắc. Thiết nghĩ, trên cơ sở tổng kết thực tiễn, các nhà làm luật cần nghiên cứu làm rõ thêm vấn đề này.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật mở rộng phạm vi và bổ sung thêm một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất, như: dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo phương hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch; dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, dự án khai thác khoáng sản, dự án lấn biển, ... Đây là vấn đề phải hết
sức thận trọng vì sẽ ảnh hưởng lớn tới quyền, lợi ích của người dân, tiềm ẩn nguy cơ gây khiếu nại, tố cáo, vì vậy, chúng ta cần có sự giải thích một cách thấu đáo, thuyết phục về các trường hợp thu hồi đất mới được bổ sung trong Dự thảo Luật, có như vậy thì việc sửa đổi Luật Đất đai mới đem lại được ý nghĩ tích cực cũng như khả năng áp dụng hiệu quả trên thực tiễn.
Thứ hai, về việc bỏ khung giá đất
Dự thảo Luật Đất đai đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất, ưu tiên việc xác định giá đất theo nguyên tắc chuyển dịch tự nguyện theo thể chế kinh tế thị trường. Theo đó, Dự thảo bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm, ...Đây là quy định mang tính đột phá, nếu thi hành một cách nghiêm túc và khoa học thì sẽ là công cụ hữu hiệu để loại bỏ tình trạng hai giá, góp phần giảm bớt tình trạng thổi giá, hành vi đầu cơ, khiến giá bất động sản tăng cao nhưng lại không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.
Ngoài ra việc khung giá đất chỉ bằng khoảng 30% đến 70% giá thị trường cũng gây ra nhiều hệ lụy trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách. Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường còn dẫn đến việc người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế. Vậy nên việc bỏ khung giá đất cũng góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách về thuế
nhà đất được chính xác, tránh thất nguồn thuế quan trọng này.
Khi mức giá đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi. Do đó việc giá bồi thường sát với giá thực tế hơn cũng góp phần hạn chế được tình trạng khiếu kiện của người dân khi có đất bị thu hồi, thêm vào đó việc giải phóng mặt bằng cũng sẽ được nhanh chóng hơn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, giảm những thiệt hại không đáng có cho doanh nghiệp.
Nhưng vấn đề cốt lõi là làm sao xác định được chính xác giá đất phổ biến trên thị trường bằng cách nào? Trong khi giá đất thường xuyên biến động.
Vì vậy, cần nghiên cứu kỹ về các phương pháp xác định giá đất. Thành lập cơ quan chuyên trách chuyên môn tư vấn xác định giá đất phải độc lập. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hộiđồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết
định.
Câu hỏi 4: Luật sư nhận định như thế nào về tính hiệu quả của việc lấy ý kiến toàn dân về Dự thảo Luật đất đai sửa đổi vừa qua?
Luật Đất đai là một đạo luật khó, phức tạp, tác động tới hầu hết các ngành, lĩnh vực, chủ thể trong xã hội, do đó, việc lấy ý kiến nhân dân sẽ là cơ sở thực tiễn quan trọng để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật. Đồng thời, người dân cũng là những người trực tiếp sử dụng đất, chịu tác động bổi các điều luật điều chỉnh này nên việc tiếp thu ý kiến của người dân là việc hợp lý. Tuy nhiên, để nâng cao tính hiệu quả của việc lấy
ý kiến toàn dân về Dự thảo Luật đất đai sửa đổi thì cần quy định cụ thể về hình thức, thời gian, phương tiên…để phục vụ việc lấy ý kiến nhân dân được hiệu quả. Từ đó cần xem xét tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin để gia tăng khả năng tiếp cận dự thảo Luật và tính hiệu quả của việc lấy ý kiến nhân dân.
Trong suốt hơn 2 tháng qua, từ khu dân cư, phường, xã, thị trấn đến cấp quận, huyện, tỉnh, thành phố... đều tổ chức các hội nghị tiếp thu, góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Những ý kiến của người dân đều được nghiên cứu kĩ lưỡng và gửi gắm rất nhiều tâm huyết đến ban soạn thảo. Cùng với đó là những hội nghị hội thảo góp ý từ cộng đồng doanh nghiệp, giới luật gia, các nhà khoa học, kiều bào cũng được tổ chức rất
nghiêm túc, bài bản. Các ý kiến đa chiều, điểm mặt chỉ tên các nút thắt, bất cập trong chính sách đất đai hiện hành, đồng thời cũng đưa ra nhiều đề xuất giá trị.
Đặc biệt, các hội nghị do Chính phủ tổ chức với sự tham gia của các đại diện địa phương với nhiều ý kiến góp ý tâm huyết, xuất phát từ thực tế của từng địa phương cũng cho thấy các địa phương đã triển khai việc tiếp thu ý kiến nhân dân hết sức cầu thị và nắm chắc thực tế tại địa phương, soi chiếu vào Dự thảo luật. Ngoài góp ý trực tiếp thì người dân còn góp ý theo hình thức văn bản hoặc qua kênh trực tuyến Cổng thông tin điện tử chính phủ, trang web luatdatdai.monre.gov. Có thể nói, đợt lấy ý kiến này đã thực tâm lắng nghe được nhân dân.
Qua tổng hợp ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, nhiều ý kiến tán thành với các nội dung cơ bản của dự thảo luật, đánh giá dự thảo đã có nhiều đổi mới, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của nhân dân, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội, góp phần quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
