Theo ông/bà, việc cải cách thủ tục hành chính trong xây dựng – như miễn giấy phép xây dựng với một số loại công trình – bắt nguồn từ những bất cập hoặc áp lực nào trong thực tiễn?
Trả lời:
Thứ nhất, thời gian cấp phép xây dựng kéo dài
Trong nhiều năm qua, một trong những bất cập lớn nhất trong hoạt động xây dựng tại Việt Nam là thủ tục cấp giấy phép xây dựng quá phức tạp và kéo dài. Theo báo cáo Doing Business 2020 của Ngân hàng Thế giới, Việt Nam xếp thứ 25/190 quốc gia về “Xin giấy phép xây dựng” (Dealing with Construction Permits) với 10 thủ tục kéo dài trung bình 166 ngày, trong khi đó, Singapore chỉ cần 4 thủ tục và mất 36 ngày, Malaysia là 15 thủ tục trong 54 ngày. Thực tế cho thấy quá trình xin giấy phép xây dựng ở Việt Nam còn rất phức tạp, mất nhiều thời gian và chi phí, điều này đã tạo ra rào cản lớn cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả triển khai dự án.
Thứ hai, chồng chéo các quy định pháp luật
Thực tiễn triển khai đầu tư xây dựng cho thấy tình trạng chồng chéo pháp luật diễn ra khá phổ biến. Cụ thể, một dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, được phê duyệt quy hoạch chi tiết, thẩm định thiết kế cơ sở… nhưng vẫn phải tiếp tục thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng. Điều này dẫn đến tình trạng "giấy phép chồng giấy phép", khiến quy trình đầu tư trở nên phức tạp, kéo dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Việc tồn tại nhiều tầng nấc phê duyệt như vậy phản ánh rõ ràng sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật, và đòi hỏi phải có sự cải cách mang tính bản chất, thay vì chỉ tinh chỉnh về hình thức.
Thứ ba, bộ máy hành chính bị quá tải
Tình trạng mọi công trình – kể cả công trình nhỏ, ít rủi ro – đều phải xin phép xây dựng khiến cơ quan quản lý nhà nước bị quá tải một cách không cần thiết. Theo phản ánh từ nhiều địa phương, có thời điểm hơn 30–40% khối lượng công việc của phòng quản lý xây dựng liên quan đến các hồ sơ đơn giản, không có yêu cầu kỹ thuật phức tạp. Điều này khiến nguồn lực bị dàn trải, không tập trung vào những công trình có mức độ rủi ro cao cần kiểm soát. Vì vậy, việc phân loại công trình và miễn giấy phép cho những trường hợp đủ điều kiện là một bước đi hợp lý, nhằm tái phân bổ nguồn lực quản lý nhà nước cho hiệu quả hơn.
Phân tích sâu xa hơn thì một phần nguyên nhân đến từ rào cản tư duy, đó là cách quản lý mang tính “tiền kiểm” quá mức - tức là mọi công trình đều phải kiểm soát trước khi thi công, bất kể quy mô, mức độ rủi ro hay tính chất sử dụng. Tư duy này không còn phù hợp trong bối cảnh hiện đại, khi nhà nước nên tập trung kiểm soát rủi ro thực sự thay vì kiểm soát hình thức.
Tóm lại, chính sách miễn giấy phép xây dựng không phải là sự nới lỏng tùy tiện mà là sự điều chỉnh mang tính chiến lược, xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và áp lực cải cách thể chế. Nó giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp, giảm gánh nặng cho bộ máy hành chính, đồng thời khuyến khích phát triển đầu tư - xây dựng một cách bền vững, minh bạch và hiệu quả hơn. Quan trọng hơn, chính sách này thể hiện một sự thay đổi trong tư duy quản lý - từ kiểm soát hình thức sang quản trị theo rủi ro, lấy hiệu quả làm thước đo, đặt người dân, doanh nghiệp vào vị trí trung tâm của cải cách.
Việc miễn giấy phép xây dựng đối với một số công trình có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nào đối với cả người dân và cơ quan quản lý?
Trả lời:
Chính sách miễn giấy phép xây dựng đối với một số loại công trình theo Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 là bước đi tích cực trong cải cách hành chính, giảm gánh nặng thủ tục cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có cơ chế hậu kiểm hiệu quả, chính sách này có thể dẫn tới nhiều rủi ro pháp lý, ảnh hưởng cả người dân lẫn cơ quan quản lý.
Về phía người dân, việc miễn giấy phép dễ dẫn đến tâm lý “tự do xây dựng”, hiểu nhầm rằng không cần tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật. Trong thực tế, nếu xây sai vị trí, mật độ hoặc vượt chiều cao cho phép, công trình vẫn có thể bị xử phạt, thậm chí cưỡng chế tháo dỡ.Ngoài ra, việc thiếu giấy phép có thể gây khó khăn khi hoàn công, xin cấp sổ hồng hoặc chuyển nhượng tài sản. Một số địa phương vẫn yêu cầu giấy phép làm căn cứ xác định tính hợp pháp của công trình, dẫn đến mâu thuẫn giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng.
Đối với cơ quan quản lý, việc miễn giấy phép đồng nghĩa với việc bỏ qua một khâu tiền kiểm quan trọng. Nếu thiếu cơ chế thay thế như đăng ký xây dựng hoặc cơ sở dữ liệu cập nhật thường xuyên, chính quyền có thể mất dấu hiện trạng xây dựng trên địa bàn, ảnh hưởng tới quản lý quy hoạch, hạ tầng và PCCC. Ngoài ra, xử lý vi phạm sau xây dựng cũng dễ vướng khiếu kiện, đặc biệt nếu không chứng minh được công trình vi phạm tiêu chuẩn nào cụ thể.
Để tránh biến cải cách thành “kẽ hở”, cần ban hành hướng dẫn chi tiết về hậu kiểm, cơ chế thông báo xây dựng và quy định rõ trách nhiệm quản lý của chính quyền cơ sở. Đồng thời, tuyên truyền để người dân hiểu rằng miễn giấy phép không có nghĩa là miễn tuân thủ pháp luật.
Theo quy định pháp luật hiện hành, có những cơ chế nào thay thế để kiểm soát chất lượng và tính pháp lý của công trình khi bỏ giấy phép xây dựng?
Trả lời:
Hiện tại, giấy phép xây dựng vẫn là thủ tục bắt buộc tại Việt Nam. Tuy nhiên, nếu chúng ta hình dung một kịch bản pháp lý nơi thủ tục này được bãi bỏ hoặc tinh giản, các cơ chế kiểm soát sẽ dịch chuyển mạnh mẽ, tập trung vào những trụ cột sau:
Thứ nhất, kiểm soát chặt chẽ giai đoạn thiết kế và thẩm định. Thay vì giấy phép, sự tập trung sẽ dồn vào chất lượng bản vẽ. Thiết kế phải do các đơn vị đủ năng lực thực hiện và được thẩm định nghiêm ngặt về sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và các quy định liên quan. Trách nhiệm pháp lý của đơn vị thiết kế cũng sẽ được siết chặt hơn nữa.
Thứ hai, tăng cường giám sát thi công và quản lý chất lượng. Trong quá trình xây dựng, giám sát độc lập là yếu tố then chốt. Các công trình sẽ bắt buộc phải có đơn vị tư vấn giám sát không liên quan đến nhà thầu. Cùng với đó là việc tăng cường thanh tra, kiểm tra đột xuất của cơ quan nhà nước và yêu cầu nhà thầu phải có hệ thống quản lý chất lượng nội bộ chặt chẽ.
Thứ ba, bắt buộc bảo hiểm và chứng nhận an toàn. Để phòng ngừa rủi ro, bảo hiểm công trình và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho các bên tham gia xây dựng sẽ trở thành bắt buộc. Quan trọng hơn, trước khi đưa vào sử dụng, công trình phải được một tổ chức kiểm định độc lập cấp giấy chứng nhận về an toàn chịu lực và chất lượng phù hợp với thiết kế.
Thứ tư, đề cao trách nhiệm chủ đầu tư và hậu kiểm nghiêm ngặt. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm toàn diện về mọi khía cạnh của công trình. Cơ chế hậu kiểm sẽ thay thế tiền kiểm, với việc các cơ quan nhà nước tăng cường kiểm tra sau khi công trình hoàn thành. Mọi vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm minh. Việc ứng dụng công nghệ trong quản lý thông tin dự án cũng sẽ giúp nâng cao hiệu quả giám sát.
Trong khi việc nộp hồ sơ xây dựng online có thể giúp minh bạch và thuận tiện hơn, thì liệu có nguy cơ nào về bảo mật thông tin hoặc định danh không chính xác trong quy trình số hóa này?
Trả lời:
Việc chuyển đổi hồ sơ xây dựng sang hình thức trực tuyến mang lại tiện ích đáng kể nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro nghiêm trọng về bảo mật thông tin và định danh. Nếu không được kiểm soát chặt chẽ, các dữ liệu cá nhân, thông tin chi tiết dự án (bản vẽ, quy hoạch, tài chính) có thể bị xâm phạm, gây thiệt hại không nhỏ cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý.
Nguy cơ bảo mật thông tin chủ yếu xuất phát từ các cuộc tấn công mạng, như việc bị đánh cắp dữ liệu qua mã độc, tấn công từ chối dịch vụ (DDoS) làm gián đoạn hệ thống, hoặc lộ lọt thông tin do lỗ hổng phần mềm, lỗi vận hành. Những sự cố này có thể dẫn đến việc thông tin nhạy cảm của dự án bị rò rỉ, thay đổi trái phép hoặc thậm chí bị xóa bỏ hoàn toàn, ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý và quá trình triển khai công trình.
Bên cạnh đó, nguy cơ về định danh không chính xác cũng là một thách thức lớn trong môi trường số. Khả năng giả mạo danh tính chủ đầu tư hoặc người có thẩm quyền nộp hồ sơ, sử dụng thông tin đánh cắp để hợp thức hóa các công trình không phép, hoặc tạo ra các hồ sơ giả mạo là rất cao. Việc hệ thống xác thực còn yếu hoặc chưa đa lớp có thể khiến việc xác minh danh tính trở nên khó khăn, dẫn đến việc khó truy vết trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật.
Để giảm thiểu những rủi ro này, giải pháp then chốt là đầu tư vào hạ tầng công nghệ bảo mật vững chắc và áp dụng quy trình định danh điện tử đa lớp. Cụ thể, cần triển khai mã hóa dữ liệu, xác thực đa yếu tố, bắt buộc sử dụng chữ ký số để đảm bảo tính toàn vẹn và không thể chối cãi của hồ sơ. Đồng thời, cần có hệ thống giám sát liên tục, kiểm toán định kỳ và nâng cao nhận thức bảo mật cho người dùng. Chỉ khi đó, việc số hóa hồ sơ xây dựng mới thực sự phát huy hiệu quả, vừa tiện lợi vừa an toàn về mặt pháp lý.
Tổng hợp lại, ông đánh giá thế nào về những bước đi của Nhà nước, cơ quan quản lý khi tổ chức chính quyền 2 cấp, sáp nhập tỉnh thành, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong xây dựng... nó sẽ có các tác động ra sao tới lĩnh vực này hay thị trường bất động sản?
Trả lời:
Tổng thể, những cải cách như tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh – huyện, hay đơn giản hóa thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng thể hiện rõ định hướng của Nhà nước trong việc tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và cải thiện môi trường đầu tư – kinh doanh.
Đối với thị trường bất động sản, các động thái cải cách này sẽ tạo ra những tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp, cụ thể:
Thứ nhất, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, như rút ngắn thời gian cấp phép, liên thông quy trình, chuyển đổi số trong quản lý xây dựng – đất đai… sẽ giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, rút ngắn thời gian triển khai dự án. Qua đó, làm gia tăng nguồn cung bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở và bất động sản thương mại.
Thứ hai, việc sáp nhập đơn vị hành chính và tinh gọn bộ máy chính quyền hai cấp sẽ góp phần chuẩn hóa hệ thống quy hoạch đô thị – xây dựng, hạn chế tình trạng phân mảnh trong quản lý đất đai và đầu tư công. Khi các địa phương sau sáp nhập được định hình lại chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, nhiều khu vực mới có thể được quy hoạch lại, trở thành điểm đến đầu tư, mở rộng biên độ phát triển của thị trường bất động sản cả về quy mô lẫn tính chất.
Thứ ba, cải cách thể chế và bộ máy hành chính đồng nghĩa với tăng tính minh bạch, giảm nhũng nhiễu, qua đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người dân. Đây là yếu tố nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản – vốn chịu ảnh hưởng lớn từ tâm lý và niềm tin vào hệ thống quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, cũng cần thận trọng đánh giá những thách thức có thể phát sinh trong ngắn hạn, như tình trạng lúng túng trong phối hợp giữa các cơ quan sau khi sắp xếp lại tổ chức, hay nguy cơ gián đoạn trong việc phê duyệt – triển khai dự án bất động sản do phải chờ các hướng dẫn pháp lý mới tương thích với mô hình tổ chức mới.
Tóm lại, các bước đi của Nhà nước trong cải cách hành chính và tổ chức lại bộ máy chính quyền địa phương là điều kiện cần để cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để những tác động tích cực ấy được phát huy một cách hiệu quả, cần có lộ trình thực hiện hợp lý, đồng bộ giữa cải cách thể chế và nâng cao năng lực thực thi chính sách ở cấp địa phương.
Ông/bà có cho rằng việc bỏ giấy phép xây dựng là một bước đệm để tiến tới mô hình quản lý xây dựng "hậu kiểm" thay vì "tiền kiểm"? Nếu có, hệ thống pháp lý cần thay đổi thế nào để đáp ứng xu hướng này?
Trả lời:
Việc miễn giấy phép xây dựng với một số loại công trình có thể xem là một bước chuyển mang tính thử nghiệm nhằm hướng tới mô hình quản lý “hậu kiểm’ - vốn là đặc trưng của nền hành chính hiện đại, linh hoạt và lấy hiệu quả làm trung tâm. Từ đó, hệ thống pháp luật cần có những thay đổi mang tính chất pháp lý để thích ứng với “hậu kiểm”.
(i) Phải có cơ chế “thay thế” giấy phép để làm đầu mối kiểm soát thông tin. Nếu bỏ giấy phép mà không có cơ chế đăng ký xây dựng, thông báo xây dựng hoặc cập nhật dữ liệu công trình thì chính quyền địa phương sẽ mất khả năng nắm bắt hiện trạng xây dựng, dẫn tới nguy cơ buông lỏng quản lý. Do đó, pháp luật cần bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư nộp hồ sơ thông báo xây dựng (gồm bản vẽ mặt bằng, cam kết tuân thủ tiêu chuẩn…) để làm căn cứ hậu kiểm.
(ii) Xây dựng quy trình hậu kiểm rõ ràng, khả thi
Hiện nay, khâu thanh tra – kiểm tra sau xây dựng còn manh mún, thiếu nhân lực và tiêu chuẩn rõ ràng. Pháp luật cần có quy trình kiểm tra định kỳ theo rủi ro, phân cấp cho chính quyền cơ sở chủ động kiểm tra thực tế theo các tiêu chí như: quy mô, khu vực xây dựng, độ phức tạp kỹ thuật…
(iii) Tăng chế tài, ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư và đơn vị thiết kế/thi công
Trong mô hình hậu kiểm, việc xử lý vi phạm phải đủ mạnh để tạo sức răn đe. Pháp luật cần mở rộng trách nhiệm dân sự, hành chính – thậm chí hình sự – đối với cá nhân, tổ chức xây dựng trái phép, không tuân thủ quy chuẩn. Đồng thời, tăng trách nhiệm pháp lý của đơn vị tư vấn, giám sát – những chủ thể “cầm cân nảy mực” về chuyên môn.
(iv) Đồng bộ các quy định pháp luật và hạn chế tình trạng chồng chéo thẩm quyền giữa các bộ, ban, ngành liên quan
Một trong những trở ngại lớn khi chuyển sang hậu kiểm là hệ thống pháp luật còn rời rạc, chồng chéo. Do đó, cần sửa đổi đồng bộ Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật PCCC để thống nhất cách hiểu về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và trách nhiệm quản lý nhà nước.
Tóm lại, miễn giấy phép xây dựng là biểu hiện ban đầu của một tư duy quản lý mới – coi trọng kết quả hơn thủ tục. Nhưng muốn xây dựng mô hình hậu kiểm hiệu quả, chúng ta phải “cải cách luật đi cùng cải cách thủ tục”, trong đó pháp luật cần đóng vai trò dẫn dắt để bảo đảm sự minh bạch, trách nhiệm và khả thi trong thực tiễn.
Có quan điểm cho rằng việc miễn giấy phép xây dựng trong một số trường hợp là "hành chính hóa sự dễ dãi", thay vì thực sự cải cách. Ông/bà đánh giá sao về nhận định này?
Trả lời:
Quan điểm này phản ánh nỗi lo ngại chính đáng về chất lượng, an toàn và trật tự xây dựng, nhưng cần được xem xét từ cả hai góc độ.
Những lo ngại chính khi miễn giấy phép xây dựng bao gồm rủi ro về chất lượng và an toàn công trình do thiếu kiểm soát chặt chẽ từ ban đầu. Điều này có thể dẫn đến việc xây dựng không đúng quy chuẩn, tiềm ẩn nguy hiểm, đặc biệt với công trình phức tạp hoặc ở khu dân cư đông đúc. Ngoài ra, việc bỏ qua giấy phép có thể gây vi phạm quy hoạch, phá vỡ cảnh quan đô thị và tạo áp lực lên hạ tầng. Nếu cơ quan quản lý nhà nước không tăng cường hậu kiểm, việc miễn giấy phép có thể bị xem là "đẩy" trách nhiệm, thậm chí tạo kẽ hở cho các hành vi tiêu cực, thiếu minh bạch.
Tuy nhiên, việc miễn giấy phép vẫn là một xu hướng cải cách cần thiết nếu được thực hiện đúng cách. Mục tiêu chính là giảm gánh nặng hành chính, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt với các công trình nhỏ, ít rủi ro. Đây là bước chuyển từ kiểm soát tiền kiểm hành chính sang hậu kiểm chuyên môn và đề cao trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, thi công. Nhiều quốc gia phát triển cũng đã áp dụng mô hình này, cho thấy tính khả thi khi đi kèm với các cơ chế kiểm soát chặt chẽ khác. Điều này đồng thời nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các cá nhân và tổ chức tham gia hoạt động xây dựng.
Tóm lại, nhận định "hành chính hóa sự dễ dãi" là lời cảnh tỉnh quan trọng. Việc miễn giấy phép xây dựng chỉ thực sự là cải cách khi đi kèm với một hệ thống pháp luật đồng bộ, chặt chẽ, bao gồm các quy định rõ ràng về năng lực chuyên môn, thẩm định thiết kế, giám sát chất lượng, bảo hiểm bắt buộc, chứng nhận an toàn, hậu kiểm hiệu quả với chế tài nghiêm khắc, và ứng dụng công nghệ để tăng cường minh bạch. Nếu thiếu các cơ chế kiểm soát thay thế đủ mạnh, việc miễn giấy phép sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Ngược lại, nếu được thực hiện khoa học, đây sẽ là bước tiến quan trọng trong cải cách hành chính và thúc đẩy phát triển bền vững.
