Nhận lời mời của Truyền hình thông tấn, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law có phần trả lời phỏng vấn truyền hình về vấn đề vi phạm của chủ đầu tư liên quan tới dự án bất động sản. Dưới đây là nội dung cụ thể:
Câu hỏi 1: Trong thời gian qua, xảy ra nhiều vụ việc mâu thuẫn giữa chủ đầu tư dự án chung cư với cư dân, khiến nhiều người mua nhà chung cư rất bất an, lo lắng sau khi bỏ nhiều tỷ đồng mua nhà. Theo Luật sư, nguyên nhân của thực tế này do đâu?
Luật sư trả lời:
Chuyện tranh chấp nhà chung cư giữa chủ đầu tư (CĐT) và cư dân là chuyện không mới. Hàng loạt quy định ra đời, những tưởng có thể giải quyết bài toán này. Thế nhưng gần đây, các tranh chấp càng ngày càng bùng phát một cách mạnh mẽ, thậm chí mức độ và quy mô lớn hơn rất nhiều so với trước.
Điều này, trước tiên xuất phát từ thực tế, nhà chung cư đang mọc lên ngày càng nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, điều đáng buồn là sự tăng lên về số lượng, lại không theo kèm chất lượng khi nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục tiêu chạy theo lợi nhuận đã không quan tâm tới quyền lợi của người mua nhà, dẫn đến việc chất lượng công trình không đảm bảo; CĐT vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy; thu chi không rõ ràng; …
Hiện nay, nhân sự trong mảng quản lý tòa nhà còn thiếu chuyên nghiệp. Đây có thể coi là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và CĐT như đã diễn ra tại một số dự án thời gian qua. Theo đó, hầu như trong nước không có trường đào tạo ngành nghề này một cách chuyên nghiệp và dài hạn. Do đó hầu hết mảng quản lý tòa nhà tại các tòa nhà văn phòng lớn đều được giao cho doanh nghiệp nước ngoài. Các CĐT vẫn tiếp tục thành lập các ban quản lý theo hình thức tự đào tạo và dẫn đến rất nhiều yếu kém trong quá trình vận hành tòa nhà, trong khi đó cư dân cũng chưa được hưởng những giá trị dịch vụ xứng đáng với số tiền họ bỏ ra.
Câu hỏi 2: Vì sao chúng ta đã có rất nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai, nhưng dường như họ vẫn là người gánh chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra? Phải chăng hành lang pháp lý chưa thực sự chặt chẽ, hoặc quá trình quản lý còn buông lỏng dẫn đến các chủ đầu tư nhờn luật?
Luật sư trả lời:
Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai là một hình thức vừa giúp các CĐT huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ vì giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.
Hệ thống luật (như: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Nhà ở năm 2014; …) và các văn bản dưới luật đã có những quy định, chế tài chặt chẽ về hình thức kinh doanh này nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Cụ thể, theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn, người mua nhà đã được bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Chẳng hạn, công trình chung cư phải nghiệm thu xong phần móng và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được bán; quy định bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp phải tiến hành giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp nhận cho bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở; có giấy của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán.
Thế nhưng, lợi dụng sự thông thoáng của chính sách ở từng thời điểm, một số chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng, vay vốn ngân hàng nhưng không đổ vào dự án. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cho vay thiếu sự giám sát dòng vốn vào BĐS, đã khiến dự án dậm chân tại chỗ gây thiệt hại cho người mua nhà.
Hiện nay, chưa có thống kê cụ thể danh sách CĐT chây ì bàn giao nhà theo cam kết. Nhiều doanh nghiệp mọc lên làm bất động sản theo kiểu “chụp giật” gây ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà. Việc CĐT chây ì có nhiều nguyên nhân khách quan, như thay đổi chính sách, thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay, … Khi gặp sự cố này, các CĐT kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho người mua nhà. Lâm vào tình trạng này, nếu CĐT có uy tín, đạo đức kinh doanh sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho người mua nhà đã thanh toán. Thế nhưng không ít CĐT cố tình chiếm dụng vốn từ người mua.
Thiết nghĩ đã đến lúc phải có chế tài mạnh hơn và quyết liệt xử lý những vi phạm này để lấy lại niềm tin người mua nhà.
Câu hỏi 3: Luật sư có kiến nghị gì để tăng tính răn đe đối với các chủ đầu tư, tránh những sai phạm tiếp tục xảy ra?
Luật sư trả lời:
Để tránh những sai phạm tiếp tục xảy ra, thiết nghĩ phải quy định các chế tài đủ mạnh để răn đe các chủ đầu tư vi phạm. Cụ thể:
Thứ nhất, vấn đề liên quan đến xử phạt hành chính hiện vẫn chưa thông qua Nghị định mới mà vẫn áp dụng Nghị định cũ (Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS) rất sơ xài. Do đó, cần nhanh chóng thông qua Nghị định để có chế tài xử phạt VPHC nghiêm khắc, cụ thể hơn.
Thứ hai, phải có một tổ chức khác giám sát có thể không phải là Nhà nước để tăng uy tín của dự án, nhằm giúp thị trường minh bạch hơn, giảm rủi ro và bớt tranh chấp.
Thứ ba, cơ quan quản lý nhà nước phải công khai các thông tin của dự án, nhất là liên quan tới các dự án có thế chấp hay sai phép hay không. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình.
Câu hỏi 4: Vừa qua, Bộ Tài chính đã kiến nghị với Chính phủ thanh tra 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước, DNNN cổ phần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng có dấu hiệu không thực hiện đúng mục đích đầu tư, vi phạm pháp luật về đất đai và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá thị trường, làm thất thu ngân sách NN. Luật sư đánh giá như thế nào về động thái này? Việc sử dụng đất đai của DNNN khi cổ phần hóa có những tồn tại, hạn chế gì trong thời gian qua?
Luật sư trả lời:
Thanh tra 60 doanh nghiệp nhà nước (DNNN), DNNN đã cổ phần hóa có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai là đề xuất mà Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ. Đây là động thái tích cực, một việc làm cần thiết nhằm xác định rõ trách nhiệm của các cá nhân liên quan, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước.
Cổ phần hóa là cách gọi tắt của việc chuyển đổi các DNNN thành Công ty Cổ phần ở Việt Nam. Pháp luật quy định rõ đất đai sau khi cổ phần hóa phải được thực hiện theo quy hoạch của địa phương, khi chuyển đổi thì thực hiện theo quy định của pháp luật.
Khi thực hiện cổ phần hóa CĐT cam kết sử dụng đất đai theo quy hoạch nhưng sau khi cổ phần hóa xong thì lại chuyển đổi quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không theo quy hoạch ban đầu. Do đó, việc mua bán, sáp nhập DNNN gắn với các lợi ích về đất đai đang được các CĐT quan tâm nhiều hơn là tăng cường năng lực quản trị của DNNN sau cổ phần hóa.
Việc sắp xếp lại các cơ sở nhà đất, xác định giá trị đất để thu tiền sử dụng vẫn chưa đầy đủ, chưa sát với giá thị trường và phụ thuộc nhiều vào đơn vị tư vấn.
Thiết nghĩ, cần phải coi trọng hơn nữa công tác xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa. Theo đó, tiếp tục hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể (cả thuê và giao) theo quy định của Luật Ðất đai năm 2013. Ðồng thời, bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao theo hướng yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Ngoài ra, phải tiếp tục quán triệt sâu sắc và tổ chức thực hiện hiệu quả việc xác định trách nhiệm cá nhân trong cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
Câu hỏi 5: Đối với những dự án nếu có sai phạm của chủ đầu tư, thì người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?
Luật sư trả lời:
Đối với những dự án nếu có sai phạm của chủ đầu tư (như: rao bán dự án khi chưa có giấy phép; chất lượng công trình không được đảm bảo; …) thì quyền lợi của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ví dụ như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thể bị chậm do các cơ quan chức năng phải xử lý các sai phạm của chủ đầu tư theo những quy định pháp luật hay cư dân cũng chưa được hưởng những giá trị dịch vụ xứng đáng với số tiền họ bỏ ra và hàng loạt rủi ro có thể xảy ra.
Theo tôi, trước khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, hay vay vốn và giao tiền cho CĐT, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính của CĐT, yêu cầu được cung cấp đầy đủ về hồ sơ pháp lý của dự án cũng như tiến độ. Với các hộ đã lỡ mua nhà nếu sau này Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có quyền khởi kiện CĐT. Nếu Nhà nước không cho CĐT hợp thức hóa, không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, lúc đó có thể coi CĐT có dấu hiệu của hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
