Việc thu hồi đất là một thách thức lớn đối với chính phủ, đặc biệt là khi phải đối mặt với sự gia tăng nhanh chóng của dân số và nhu cầu đất đai cho các mục đích khác nhau như đô thị hóa, công nghiệp, và nông nghiệp. Vừa qua, Luật sư Thanh Hà từ công ty luật SBLAW trả lời phóng viên báo Diễn đàn doanh nghiệp về vấn đề thu hồi đất trong dự thảo luật đất đai sửa đổi. Dưới đây là nội dung chi tiết.
Câu hỏi 1: Theo ông đâu là vướng mắc khó tháo gỡ nhất trong vấn đề thu hồi đất quy định tại Điều 79 (về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia)?
Trả lời:
Tại Điều 79 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa, trong một số trường hợp cụ thể.
Trong việc thực hiện thu hồi đất theo quy định tại điều này, một trong những vấn đề tiếp tục gây tranh luận là việc nhà nước thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại, hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ hay để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân. Cả hai phương án được thiết kế trong dự thảo luật đều đưa dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ vào một trong 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Tuy nhiên, điều này lại xảy ra bất cập trên thực tiễn bởi khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được ban hành theo bảng giá đất Nhà nước ban hành, trong khi doanh nghiệp thỏa thuận thì giá thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất.
Bên cạnh đó, trong trường hợp doanh nghiệp phải thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án cũng lâm vào tình cảnh khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại. Nhưng nhiều trường hợp mặc dù đã thỏa thuận được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án bởi còn số ít người dân không đồng thuận. Đây cũng chính là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện đất đai phức tạp ở các địa phương.
Câu hỏi 2: Một nguyên nhân dẫn tới khiếu kiện đất đai vừa qua là do sự chênh lệch trong mức giá đền bù của Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường. Theo ông, có giải pháp nào phù hợp để cân bằng lợi ích của các bên?
Trả lời:
Trên thực tế, một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Trong khi đó, các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, thì giá đất thường cao hơn. Từ đó gây nên khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài…
Thứ nhất, thị trường bất động sản thường biến đổi rất nhanh, mà giá đất được xác định theo khung giá do Nhà nước ban hành lại không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Vậy nên cần có cơ chế định giá đất linh hoạt, dựa trên thực tế thị trường hiện tại. Việc cập nhật thông tin giá đất địa phương phải nhanh chóng và thường xuyên điều chỉnh theo thời gian giúp giảm chênh lệch giữa giá đền bù của Nhà nước và giá thị trường.
Thứ hai, nếu trong trường hợp khó có thể thực hiện như vậy thì có thể cân nhắc về việc bỏ khung giá đất. Điều đó có nghĩa là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế.
Thứ ba, đảm bảo sự minh bạch trong quá trình định giá đất để người dân có thể hiểu rõ về cơ sở tính toán giá đất đền bù. Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Câu hỏi 3: Có ý kiến cho rằng nên bỏ quy định 27 trong điều 79, liên quan tới dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ. Ông đánh giá sao về ý kiến này?
Trả lời:
Điều 79. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
…
- Các dự án sau đây là dự án trọng điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương trên nguyên tắc khả năng huy động nguồn vốn thực hiện dự án và quỹ đất hiện có: dự án nhà ở thương mại; dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ;
Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội là nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng, kinh tế xã hội. Tất cả các khoản tại Điều 79 đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất là phải phát huy được nguồn lực của đất đai. Để đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Trong đó, phải có quy định cụ thể về quy mô, tính chất của dự án.
Hiện nay có ý kiến cho rằng nên bỏ quy định 27 trong điều 79, liên quan tới dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nhưng theo tôi cần phải cân nhắc thật kỹ vẫn đề này, bởi lẽ:
Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó nếu áp dụng cơ chế tự thỏa thuận thì sẽ đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên nếu áp dụng cơ chế tự thỏa thuận thì sẽ phát sinh trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết 100% với các chủ sử dụng đất có liên quan gây khó khăn cho việc thực hiện dự án và điều đó cũng không phát huy được nguồn lực của đất đai của địa phương.
Thứ hai, nếu giữ nguyên quy định 27 trong điều 79 thì cần áp dụng có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, sinh hoạt, đời sống của người dân.
Tóm lại là giữ nguyên hay huỷ bỏ quy định 27 trong điều 79 đều có những bất cập riêng cần được lấy ý kiến và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thông qua.
Câu hỏi 4: Có trường hợp chủ đầu tư chưa thỏa thuận được 100% diện tích đất bởi do một vài hộ dân không đồng thuận để triển khai dự án, gây phát sinh chi phí mất cơ hội đầu tư, theo ông có cơ chế thỏa thuận như nào để giải quyết được vướng mắc này?
Trả lời:
Thứ nhất, cần nhờ sự can thiệp của cơ quan chức năng hoặc trung gian độc lập. Cần sự hỗ trợ theo cơ chế dân chủ cơ sở, trong những trường hợp như vậy thì cấp ủy, chính quyền địa phương, các tổ chức chính trị xã hội cùng với nhà đầu tư bàn bạc, tháo gỡ những vướng mắc, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng… của người dân trong khuôn khổ chính sách chung của Nhà nước, từ đó giúp thúc đẩy quá trình đàm phán và đạt được thỏa thuận
Thứ hai, cung cấp lợi ích thêm cho người dân, có thể xem xét việc cung cấp các gói hỗ trợ khác nhau, không chỉ là tiền mặt, mà còn là các lợi ích dài hạn khác như việc cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế. Cho người dân thấy những lợi ích và phúc lợi mà họ được hưởng từ đó có thể dễ dàng đàm phán và nhận được sự đồng thuận của người dân hơn.
Trường hợp không thể nào thoả thuận được thì các chủ đầu tư có thể cân nhắc xem xét điều chỉnh phạm vi dự án. Có thể xem xét điều chỉnh phạm vi dự án để tránh phụ thuộc hoàn toàn vào các diện tích đất mà một số hộ dân không đồng ý nhượng bộ. Từ đó vẫn giúp dự án có thể tiếp tục phát triển tránh được việc phát sinh chi phí làm mất cơ hội đầu tư.
