Ngày nay quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh, cùng với sức ép về dân số, nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng tăng. Trước tình hình đó, vấn đề đặt ra là sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý nhằm đảm bảo tính tiết kiệm và đạt hiệu quả cao.
Biện pháp thích hợp nhất là quản lý và sử dụng đất một cách có quy hoạch, kế hoạch và phù hợp với thực tiễn. Vậy việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện nay đã thực sự phát huy được hiệu quả hay chưa? còn những bất cập gì? Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về vấn đề này cũng như có những đề xuất cho Dự thảo Luật Đất Đai qua việc trả lời chuyên mục hộp thư truyền hình của kênh VTV1 Đài truyền hình Việt Nam.
Câu hỏi 1: Đánh giá thực tế về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay
Trả lời:
Thời gian qua, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo lập cơ sở pháp lý quan trọng, từ đó, từng bước đưa công tác quản lý đất đai đi vào khuôn khổ. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phát huy vai trò quan trọng trong việc tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai; nguồn thu từ đất đai đóng góp quan trọng cho ngân sách Nhà nước. Đặc biệt, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo cơ sở để thực hiện kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại một số hạn chế. Trên thực tế, tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất hàng năm không cao, ý nghĩa cũng không lớn do không phù hợp thực tế, phải liên tục điều chỉnh. Cụ thể là việc triển khai thực hiện, tính liên kết vùng trong quy hoạch sử dụng đất chưa nhuần nhuyễn, dự báo nhu cầu sử dụng đất một số lĩnh vực chưa sát, dẫn đến quy hoạch treo. Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chưa chặt chẽ. Các ý kiến góp ý thẩm định của các ngành chưa sâu khiến cho chất lượng và một số quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa cao, chưa mang tính chiến lược lâu dài. Việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt còn chậm do các khâu chuẩn bị và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm tốn nhiều thời gian, còn chưa được quan tâm đúng mức và mang tính hình thức cao.
Câu hỏi 2: Các quy hoạch đã thực sự phát huy hiệu quả sử dụng đất?
Trả lời:
Quy hoạch vốn là vấn đề rất phức tạp, ở Việt Nam chúng ta có khung pháp lý quy hoạch tích hợp thống nhất được áp dụng trên phạm vi cả nước nhưng quy hoạch sử dụng đất lại bị thay đổi hoàn toàn, không còn là một hệ thống. Nên các quy hoạch vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả trong việc sử dụng đất.
Bởi cơ chế điều chỉnh quy hoạch thiếu chuẩn mực, nhiều khi không phải vì mục đích phát triển chung mà chỉ vì những lợi ích riêng... Trên thực tế, lợi ích tư nhân có biểu hiện đang dẫn đường cho phát triển, còn quy hoạch của nhà nước nhiều khi chạy theo lợi ích tư nhân. Do quy hoạch xây dựng hiện nay đang phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư. Bên cạnh đó, khi công trình xây dựng hoàn thành, cơ quan nhà nước nghiệm thu nhưng sau đó chủ đầu tư thay đổi công năng thì hiện chưa có chế tài kiểm soát.
Ngoài ra, tình trạng quy hoạch không phù hợp, quy hoạch “treo” còn phổ biến. Sự không phù hợp gây lãng phí thể hiện rõ nhất là quy hoạch khu công nghiệp, khu kinh tế quá nhiều, lại thiếu sự thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, hạ tầng kinh tế - xã hội. Nên việc bố trí đất đai cho các khu công nghiệp nhiều nơi còn chưa hợp lý; việc phát triển nhanh các khu công nghiệp ở một số địa phương trong thời gian qua đã tạo sức ép không nhỏ đối với môi trường, hạ tầng xã hội phục vụ công nhân khu công nghiệp.
Đồng thời, trên cả nước vẫn còn hàng ngàn dự án “treo” chưa được thu hồi. Đất quy hoạch treo tức là đất không sử dụng được cũng tức là đất không sinh lời, không phát huy hiệu quả, đất bị bỏ lãng phí, … Các khu đô thị bị quy hoạch treo khiến cho mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất không đạt được.
Câu hỏi 3: Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã khắc phục được những bất cập hiện nay chưa? Vì sao?
Trả lời:
Trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất so với Luật đất đai năm 2013, Dự thảo đã có những thay đổi nhất định theo hướng quy định cụ thể, rõ ràng hơn, đồng thời bổ sung quy định mới nhằm đảm bảo tính khả thi, hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, như: Bổ sung quy định liên quan đến nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia, nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (điểm c, d khoản 2 Điều 63 và điểm d khoản 2 Điều 64); bổ sung căn cứ “khả năng sử dụng đất” khi lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quốc phòng, an ninh, cấp huyện; bổ sung tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy định cụ thể về trách nhiệm, phương thức thực hiện, thời hạn thực hiện việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Dự thảo đã có những thay đổi cũng như tác động tích cực đến quá trình quy hoạch, sử dụng đất phát huy hiệu quả sử dụng đất, cụ thể
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả (Điều 60).
- Quy định tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là 50 năm; tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 30 năm; tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 20 năm (Điều 62).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia và các địa phương có biển được lập bao gồm cả phần đất có mặt nước ven biển (Điều 67).
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống đồng bộ, thống nhất được thiết lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện; thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch quốc gia, quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất; đổi mới nội dung, phương pháp, quy trình tổ chức lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; khoanh định khu vực hạn chế tiếp cận đất đai.
- Tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối trong các khu vực quy hoạch; trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ, thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
- Bổ sung quy định về tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 68).
- Hoàn thiện quy định về xử lý chuyển tiếp theo hướng phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải kế thừa nội dung phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt; trường hợp quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chưa được phê duyệt thì tiếp tục sử dụng phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh để thực hiện công tác quản lý đất đai (Điều 76).
Tuy nhiên, có thể thấy rằng nhiều quy định trong dự thảo vẫn còn chung chung chưa được quy định và giải thích rõ ràng. Đặc biệt đối với tình trạng quy hoạch không phù hợp, quy hoạch “treo” vẫn chưa có các biện pháp cụ thể để xử lý dứt điểm vấn đề nhức nhối đó. Một số vấn đề phức tạp, nhạy cảm cần tiếp tục đánh giá tác động kỹ lưỡng. Để có thể đánh giá được dự thảo Luật đất đai sửa đổi có khắc phục được những bất cập hiện nay không thì cần có thời gian theo dõi việc áp dụng trên thực tế.
Câu hỏi 4: Đề xuất của Luật sư cho Dự thảo?
Trả lời:
- Thứ nhất, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 60 Dự thảo): Tại khoản 1 Điều 60 Dự thảo có đề cập tới nguyên tắc: “Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được phê duyệt”, nhưng Dự thảo lại chưa quy định hay giải thích thế nào là quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất. Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất gồm ngành nào, lĩnh vực nào, căn cứ/cơ sở pháp lý để phân định các ngành, lĩnh vực đó. Chính vì thế, cần có quy định cụ thể về vấn đề này để có sự phân biệt, nhận diện với các loại quy hoạch khác đã được giải thích trong Luật quy hoạch hiện hành.
- Thứ hai, về thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 62 Dự thảo): Dự thảo đã quy định rõ thời kì quy hoạch sử dụng đất “các cấp” là 10 năm. Đồng thời bổ sung “tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất an ninh” và “tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”. Tuy nhiên, một vấn đề còn đặt ra trong Dự thảo là định hướng tầm nhìn không rõ ràng về mặt thời gian. Cụ thể, quy định “tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm”. Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu mỗi tỉnh, mỗi huyện xây dựng tầm nhìn với những khoảng thời gian khác nhau thì hệ thống quy hoạch của Việt Nam không thể đảm bảo tính thống nhất. Cần quy định thời gian cụ thể là 30 năm đối với tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
