Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Vấn đề chuyển nhượng bất động sản 2 giá". Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Là người có nhiều năm quan tâm theo dõi thị trường bất động sản. Xin ông cho biết thực tế giao dịch chuyển nhượng BĐS hiện nay đang tồn tại tình trạng gì? Tình trạng đó chiếm tỷ lệ như thế nào trong tổng giao dịch bất động sản?
Trả lời
Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường xuất hiện rất nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, không khai, hoặc khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế. Tình trạng nhà 2 giá, đất 2 giá đang khá phổ biến. Tình trạng 2 giá xảy ra khi các đối tượng sử dụng các chiêu trò, bao gồm:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa.
Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng của bên thứ hai cho bên thứ ba cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế.
Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.
Câu hỏi: Thưa LS Nguyễn Thanh Hà, Pháp luật đã quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của từng bên. Đồng thời đã có những chế tài cụ thể trong trường hợp giá chuyển nhượng bị khai báo gian dối. Tuy nhiên, tình trạng chuyển nhượng bất dộng sản 2 giá đã tồn tại rất phổ biến và rất lâu dài gây nên thất thu thuế rất lớn cho nhà nước. Theo quan điểm của ông thì tình trạng trên có nguyên nhân từ đâu?
Trả lời:
“Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng mua bán, chuyển nhượng bất động sản “2 giá” là do chính sách còn chồng chéo, chưa đồng bộ. Hành vi mua bán, chuyển nhượng bất động sản 2 giá không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người dân mà còn gây thất thu thuế đối với ngân sách nhà nước.
Hiện nay có hai cách để tính khoản thuế mà người chuyển nhượng BĐS phải nộp. Cách thứ nhất là tính dựa trên giá ghi trên hợp đồng; cách thứ hai là tính dựa theo khung giá đất do nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá khung này.
Tuy nhiên, chính những quy định này đang là lỗ hổng cho người dân bám vào đó để trốn thuế. Bởi, giá đất Nhà nước quy định thường thấp, chỉ bằng 30 - 35% giá thị trường hiện nay.
Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc trong giao dịch mua bán BĐS, người mua bán có quyền thỏa thuận giá và chỉ cần mức giá trên hoặc bằng mức giá Nhà nước quy định là được, có nghĩa không vi phạm. Chính vì lẽ đó, không chỉ doanh nghiệp mà người dân trong các giao dịch cũng sử dụng thủ thuật ghi giá trên hợp đồng thường thấp hơn giá giao dịch thực tế để né thuế.
Câu hỏi: Thưa luật sư, rõ ràng việc tồn tại 2 mức giá khi giao dịch bất động sản là một thông lệ xấu, vừa tồn tại rủi ro cho người mua khi xảy ra tranh chấp, vừa làm thất thu thuế cho ngân sách. Để hạn chế và tiến tới giải quyết triệt để tình trạng thiếu nghiêm minh trong thực thi pháp luật trong chuyển nhượng bất động sản, luật sư có những đề xuất gì?
Trả lời:
Thiết nghĩ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Về phương pháp tính thuế, cần tính đến yếu tố đơn giản, dễ thu nhưng cũng cần đến yếu tố bình đẳng.
Về giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS, cần nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế, tránh tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế. Hướng tới chính phủ điện tử, kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế cũng như các cơ quan hữu quan ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu về giá BĐS được công khai, dễ kết nối tra cứu…, theo đó cần quy định nguyên tắc giá giao dịch theo giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc và giá hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND tỉnh, thành phố công bố, nhằm khắc phục tình trạng thất thu thuế như hiện nay đang tương đối phổ biến.
