Trong chương trình truyền hình Pháp luật và đời sống VTV2 Đài truyền hình Việt Nam, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw đã tư vấn về pháp luật đất đai cho khán giả truyền hình: SBLaw trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:
Câu hỏi từ khán giả truyền hình:
Bố mẹ tôi là chủ sở hữu thửa đất 500 m2 tại huyện Thanh Trì, TP. Hà nội. Bố tôi mất năm 1975 còn mẹ tôi mất năm 1998. Nhưng do thời điểm đó tôi đi Công tác xa nên gia đình chị gái tôi đã về ở để trông nom nhà cửa và hương khói cho bố mẹ. Năm 2000 tôi và chị gái cho làm văn bản thỏa thuận là cho chị gái tôi 400 m2 còn lại căn nhà và sân 100 m2 thì khi nào tôi về hưu thì sẽ về sinh sống thờ ông bà tổ tiên. Đến năm 2013 tôi về hưu và về ở thì anh rể và các cháu không cho tôi về. Vậy tôi có được quyền đòi thừa kế đất không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời: Bác được quyền đòi thừa kế, cụ thể, bác có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế.
Quy định về thời hiệu khởi kiện thừa kế 10 năm không áp dụng với trường hợp của bố mẹ bác, vì năm 2000 giữa bác và chị gái bác đã lập văn bản thỏa thuận về việc chia di sản của bố mẹ bác.
Căn cứ để tòa án giải quyết đơn khởi kiện của bác là Nghị quyết số 02 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Tòa án sẽ áp dụng quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết, cụ thể là sẽ giải quyết theo thỏa thuận năm 2000 giữa bác và chị gái bác, theo đó bác được hưởng 100m2 và chị gái bác hưởng 400m2.
Câu hỏi từ khán giả truyền hình:
Bố mẹ tôi có mua 1 thửa đất với diện tích là 100 m2 của một gia đình chủ đất từ năm 1995. Nhưng khi mua do đất chưa có sổ đỏ nên bố mẹ tôi và gia đình đó chỉ làm giấy viết tay với nhau. Sau đó bố mẹ tôi đã làm nhà và ở từ đó đến nay. Gần đây nhà chủ đã làm sổ đỏ cả thửa đất của gia đình tôi. Gia đình tôi đề nghị họ tách thửa đất theo đúng diện tích đã mua nhưng họ không làm. Vậy hợp đồng mà bố mẹ tôi và chủ đất ký với nhau năm 1995 có giá trị không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời: Việc 2 bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không công chứng hợp đồng, đương nhiên, việc công chứng không thể thực hiện được vì chưa có giấy chứng nhận, là đã vi phạm quy định của luật đất đai về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu một trong hai bên khởi kiện thì Tòa án sẽ căn cứ vào Nghị quyết số 02 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao để giải quyết yêu cầu khởi kiện của bạn. Cụ thể:
1. Trường hợp 1: Từ năm 1995 đến nay, nếu bố mẹ bạn đã xây nhà kiên cố hoặc trồng cây lâu năm trên toàn bộ thửa đất mà bên bán không phản đối gì, chính quyền địa phương cũng không xử phạt vi phạm hành chính, thì tòa án sẽ tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng.
2. Trường hợp 2: Nếu bố mẹ bạn chỉ xây dựng và trồng cây trên 1 phần của thửa đất thì tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất có tài sản gắn liền và tuyên hủy phần hợp đồng chỉ có đất trống, theo đó bố mẹ bạn sẽ phải trả lại cho bên bán phần đất trống, và bên bán trả lại tiền cho bố mẹ bạn tương ứng.
Tham khảo dịch vụ >> Tư vấn luật đất đai
Câu hỏi từ khán giả truyền hình:
Bố mẹ tôi mất năm 2005 và 2007, để lại 1 thửa đất 250m2 chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, tôi có quyền thừa kế thửa đất không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời: Tình huống bạn nêu ra không nói rõ là có tài sản trên đất hay không? Nên tôi đề cập đến 2 tình huống: có tài sản trên đất và không có tài sản trên đất thì việc giải quyết cho bạn thừa kế là khác nhau.
Căn cứ pháp lý là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình như sau:
Trường hợp 1: Có tài sản trên đất và lại có giấy tờ sử dụng hợp lệ như luật đất đai quy định thì cả tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đều được coi là di sản thừa kế và bạn được quyền hưởng thừa kế.
Trường hợp 2: Có tài sản trên đất nhưng không có giấy tờ sử dụng hợp lệ như luật đất đai quy định thì lại xét theo trường hợp nhỏ:
- Thứ nhất: Nếu có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử đụng đất là hợp pháp hoặc ít nhất cũng xác định là phù hợp với quy hoạch, thì cả tài sản trên đất và quyền sử dụng đấtđều được để lại thừa kế.
- Thứ hai: Nếu có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử đụng đất trái pháp luật thì chỉ phần tài sản trên đất được để lại thừa kế.
- Trường hợp 3: Nếu trên đất không có tài sản nhưng lại có giấy tờ sử dụng hợp lệ thì dù không cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất vẫn được để lại thừa kế.
- Trường hợp 4: Nếu trên đất không có tài sản, cũng không có giấy tờ hợp lệ thì thửa đất không được coi là di sản thừa kế. Trường hợp này, nếu có khởi kiện thì tòa án sẽ giải quyết tranh chấp đất đai.
