Câu hỏi: Tôi ở Hải Phòng. Tôi và chị gái mình có góp tiền mua 1 mảnh đất. Nhưng đất mua xong chưa sang tên sổ đỏ nhưng phía gia đình bên kia không đồng ý bán nữa. Đòi huỷ hợp đồng. Nhưng chúng tôi không đồng ý. Bởi hợp đồng đã ký rồi sao muốn bán thì được mà không thì thôi. Giờ họ không chịu sang tên thì chúng tôi phải làm thế nào? Hợp đồng có xác nhận của xã đàng hoàng. Giờ tôi không biết giải quyết làm sao?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất như bạn đã đề cập thì bạn và chị gái bạn có góp tiền mua một mảnh đất do đó hợp đồng mà bạn và chị gái mình làm với chủ đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên pháp luật áp dụng trong trường hợp này là Bộ luật Dân sự 2015. Điều 500 Bộ luật Dân sự quy định như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Chính vì hợp đồng mà bạn đã ký kết là hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, nên các chủ thể tham gia hợp đồng này phải tuân thủ các quy định về hợp đồng dân sự nói chung trong Bộ luật Dân sự 2015 và các điều khoản về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tại Luật đất đai 2013.
Theo Điều 167 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hợp đồng:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …”.
Theo như thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng có xác nhận của xã đàng hoàng do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chị gái bạn với người bán đất là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật.
Thứ hai việc mà sau khi 2 bên đã ký hợp đồng xong có xác nhận của xã rồi mà người bán đất lại không chịu bán nữa như vậy là thực hiện không đúng nghĩa vụ. Vì thực hiện đúng hợp đồng là một trong các nguyên tắc khi các bên thực hiện hợp đồng. Khi có hành vi vi phạm nói trên, bên có nghĩa vụ có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cũng được coi là thực hiện không đúng nghĩa vụ. Do đó việc chủ đất đòi không đồng ý bán đất nữa là đã vi phạm hợp đồng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Do vậy trong trường hợp này, bạn và chị gái bạn hãy thỏa thuận thương lượng lại với chủ đất nếu như chủ đất vẫn không chịu bán thì người chủ đất phải có trách nhiệm bồi thường cho hai chị em bạn những tổn thất cho việc không chịu bán đất.
