Câu hỏi: Gia đình tôi có 1 mảnh đất đã sinh sống từ năm 1994, đến bây giờ tức 2018 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán và xác nhận của xã phường từ năm 1994 nhưng vì lý do kinh tế nên chưa có điều kiện làm sổ đỏ. Và năm vừa qua (2017) gia đình tôi đủ điều kiện làm sổ đỏ nhưng khi lên ủy ban thì họ nói mảnh đất đã được cấp sổ đỏ từ năm 2004, cho chính người đã mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình tôi từ năm 1994. Luật sư xin cho tôi hỏi: Như vậy gia đình tôi có thể kiện người đó tội lừa đảo và chiếm đoạt tài sản được không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Việc chuyển quyền sử dụng đất của hai gia đình được thực hiện theo các quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Khi các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) phát sinh tranh chấp thì giải quyết theo hướng dẫn của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004.
Căn cứ mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện:
"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
- Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.
Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có một mảnh đất đã sinh sống từ năm 1994, do được nhận chuyển nhượng từ gia đình khác, có giấy tờ chuyển nhượng có xác nhận của ủy ban nhân dân xã phường. Trong trường hợp này này, bạn không nói cụ thể về việc chuyển nhượng đất của người bán với gia đình bạn năm 1994 nên trong trường hợp này không đủ căn cứ để xác định việc chuyển nhượng có bị coi là vô hiệu hay không?
+ Nếu trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1994 của bạn không đáp ứng đủ điều kiện để được tòa án công nhận theo quy định của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì trong trường hợp này Tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
+ Nếu trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1994 của bạn đáp ứng đủ điều kiện để được tòa án công nhận theo quy định của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì trong trường hợp này, việc bên bán tự ý đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã chuyển nhượng cho bạn là vi phạm hợp đồng. Trong trường hợp này, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.
