Từ ngày 1/8, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực. Một trong những điểm mới của luật này sẽ ngăn chặn hiệu quả tình trạng ôm đất dự án để đấy gây lãng phí đất đai. Tuy nhiên, vẫn có ý kiến băn khoăn liệu có tránh được trường hợp doanh nghiệp "bị oan" khi thị trường vẫn chưa thực sự hồi phục? Trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW về vấn đề trên trên Báo Reatimes.
Luật Đất đai "khai tử" những dự án treo
Thời gian qua trên cả nước còn tồn tại rất nhiều dự án đầu tư dang dở, chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài. Thực tế này đã phát sinh những hệ lụy, trở thành rào cản, điểm nghẽn cho phát triển kinh tế của các địa phương, trở thành "u nhọt" của thị trường bất động sản.
Đơn của như tại Hà Nội, tính đến ngày 15/6/2024, trong tổng số 712 dự án có sử dụng đất chậm tiến độ, đã có 705 dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và chỉ đạo xử lý, giao các đơn vị tiếp tục giám sát, đôn đốc đẩy nhanh tiến độ đầu tư, đưa đất vào sử dụng
Trước hiện trạng dự án treo, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vào 1/8 tới đây đã có thêm nhiều quy định về thu hồi đất nếu chủ đầu tư không làm đúng cam kết, nhằm siết chặt tình trạng này.
Cụ thể, đối với những dự án không hoặc chậm triển khai sẽ chịu cơ chế thu hồi đất rất nghiêm ngặt, khắc phục những quy định quá "mù mờ" về việc chậm thực hiện dự án trước đây. Theo, luật mới quy định chậm so với tiến độ dự án đã đăng ký, sau 48 tháng kể từ ngày doanh nghiệp cam kết đưa dự án vào hoạt động (trừ trường hợp thiên tai, bất khả kháng…) Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi hoàn.
Quy định đã nêu sẽ áp dụng đối với đất để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng. Hết thời hạn được gia hạn chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Giới chuyên gia nhìn nhận, đây là một chế tài rất mạnh nhằm hạn chế tình trạng bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai của doanh nghiệp. Trên thực tế, tại nhiều đô thị lớn, có những khu đất trống bỏ không cả chục năm nhưng vẫn không hề có tín hiệu khởi động và số dự án thu hồi được cũng rất ít. Theo đó, quy định mới tại Luật Đất đai sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, đặc biệt giúp gia tăng nguồn cung nhà ở bình dân trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân gia tăng.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, Luật Đất đai 2024 đã xử lý rất nhiều các vướng mắc, bất cập khi xử lý các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, khắc phục bất cập của Luật đất đai 2013.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, những yếu tố làm chậm tiến độ đầu tư các dự án vốn ngoài ngân sách hiện nay gồm: Sự phức tạp trong quy trình pháp lý và thủ tục hành chính, sự chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng, những thách thức liên quan đến việc huy động vốn từ các nguồn tài chính khác nhau và sự không chắc chắn về thị trường bất động sản dẫn tới nhà đầu tư không tiếp tục đầu tư.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chỉ tập trung vào "xin" dự án và tính bài chuyển nhượng lại mà không tập trung vào việc phát triển dự án. Ngoài ra, sự thiếu hụt trong cơ sở hạ tầng cũng có thể gây trở ngại cho việc triển khai các dự án. Đôi khi, sự không đồng nhất trong chính sách và quy định giữa các cấp chính quyền cũng tạo ra những rào cản không cần thiết.
Chưa kể hiện nay tâm lý "sợ sai, sợ trách nhiệm" của bộ phận không ít cán bộ thực thi ở địa phương dẫn đến các thủ tục hành chính bị "ách tắc" rất nhiều.
Song theo vị luật sư, để giải quyết hết được các dự án đình trệ theo quy định mới là điều chưa chắc chắn, bởi có nhiều lý do dẫn tới việc này và do đó cần phải xem xét nghiên cứu phân loại từng trường hợp để có hướng giải quyết phù hợp.
Vẫn còn những nỗi lo
Bên cạnh những kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ là chế tài mạnh mẽ với dự án chậm, kéo dài nhiều năm thì vẫn còn những nỗi lo. Dư luận đặt ra câu hỏi rằng tại sao Luật không quy định việc chế tài, xử lý đối với những người gây ra sự chậm trễ, kéo dài của dự án? Hay trường hợp các dự án công, đầu tư vốn ngân sách bị chậm trễ liệu có mạnh tay được hay không? Bởi thực tế, có rất nhiều dự án sử dụng đất đai, ngân sách Nhà nước bị treo điển hình như các tuyến metro, đường cao tốc... Việc mạnh tay xử lý dự án treo dường như tập trung vào đại đa số các dự án bất động sản thì dường như chưa hợp lý.
Bởi có những dự án, doanh nghiệp phải bỏ ra hàng trăm tỷ, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng để đi mua đất, giải phóng mặt bằng nhưng do thủ tục hành chính kéo dài, dự án chậm tiến độ bị thu hồi thì quả thật "oan" cho doanh nghiệp.
Nhất là bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản, thậm chí là ông lớn đầu ngành cũng đang khó khăn về tài chính, tìm cách cơ cấu dòng tiền thì việc dự án chậm tiến độ là điều khó tránh khỏi.
Thời gian qua trên cả nước còn tồn tại rất nhiều dự án đầu tư dang dở, chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Riêng tại TP.HCM, 70% vướng mắc nằm ở pháp lý nên 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện.
Trước quy định thu hồi các dự án treo, ông Châu cho hay: "Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai, trong đó có "quy hoạch treo" và "dự án treo". Tuy nhiên, để xử lý các dự án chậm tiến độ, đầu tiên phải phân loại dự án xem vướng cái gì, trước tiên là do năng lực chủ đầu tư dẫn tới nợ xấu, chậm triển khai. Thứ hai là vướng về thể chế pháp luật và thực thi pháp luật của các địa phương, sau đó mới có hướng xử lý dứt điểm. Tức là nhận định cả nguyên nhân chủ quan và khách quan để quyết định việc thu hồi, tránh cho việc "vơ đũa cả nắm".
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, nhiều năm qua những dự án đô thị rộng hàng trăm đến hàng nghìn hecta bị bỏ hoang vẫn không được xử lý bởi rất nhiều lý do. Việc sửa đổi Luật Đất đai là giải pháp căn cơ nhất để xử lý tình trạng này. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế vẫn cần phải chờ những Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024 làm sao để đảm bảo chính xác, công bằng cho các dự án.
| Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định 8 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại Điều 81: Trường hợp 1: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Trường hợp 2: Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm. Trường hợp 3: Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. Trường hợp 4: Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trường hợp 5: Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất. Trường hợp 6: Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Trường hợp 7: Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính; Trường hợp 8: Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Ngoài ra, các trường hợp quy định tại các trường hợp 6, 7 và 8 Điều 81 không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.
|
