Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB LAW trả lời trên Truyền hình Quốc hội trong Chương trình HIỂU ĐÚNG – LÀM ĐÚNG về tình huống tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
TH (TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ): Anh Tú thuê ngôi nhà của anh Trọng với chị Thu trong thời hạn 2 năm, thanh toán 6 tháng 1 lần. Tuy nhiên, mới đươc 3 tháng, do đang muốn đầu tư bất động sản, anh Tài lại hỏi mua nhà của anh Trọng với chị Thu với giá cao và muốn giao nhà trong vòng 30 ngày. Anh Trọng chị Thu đồng ý bán nhưng khi nói chuyện với anh Tú, anh Tú nhất quyết không chịu dọn đi vì cho rằng anh Trọng chị Thu đã vi phạm hợp đồng thuê nhà và đòi bồi thường gấp 10 lần hợp đồng. Đôi bên tranh chấp nên kéo nhau đến luật sư.
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản đó, nên trong trường hợp này, anh Trọng chị Thu hoàn toàn có quyền bán, chuyển nhượng cho anh Tài kể cả trong trường hợp nhà đang cho thuê. Tuy nhiên, theo Điều 127 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
“1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2.Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này."
Do đó, để việc bán nhà này hợp pháp anh Trọng chị Thu cần thực hiện như sau:
- Khi bán nhà, anh Trọng chị Thu phải thông báo việc bán và các điều kiện bán cho anh Tú biết, ưu tiên cho anh Tú. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì anh Trọng chị Thu được quyền bán nhà ở đó cho anh Tài.
Đối với chủ sở hữu nhà ở mới, theo Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."
Điều này có nghĩa là anh Tú có quyền ở lại ngôi nhà đó cho đến hết thời hạn hợp đồng. Nếu anh Tú chưa thanh toán hết tiền thuê (thanh toán 6 tháng 1 lần) thì anh Tú có thể tiếp tục đóng tiền thuê nhà cho chủ mới và tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ mới trừ trường hợp anh Tú và bên chủ nhà mới có thỏa thuận khác (ví dụ: chủ nhà mới muốn lấy nhà gấp có thể thỏa thuận về việc đền bù một khoản tiền để anh Tú kết thúc hợp đồng sớm, anh Tú có thể chấp nhận thỏa thuận đó hoặc không).
Trong trường hợp này, anh Trọng chị Thu có thể thương lượng, thỏa thuận với anh Tú chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc chuyển đổi họ sang thuê nhà khác của anh Trọng chị Thu sở hữu (nếu có) trước khi bán nhà.
- Hoặc có cam kết 3 bên giữa anh Trọng chị Thu, anh Tài và anh Tú, theo đó anh Tài sẽ cam kết kế thừa nghĩa vụ hợp đồng của bên cho thuê nhà, tiếp tục thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở với anh Tú cho đến khi hết thời hạn của hợp đồng.
