Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến công khai rộng rãi trong thời gian hai tháng, bắt đầu từ ngày 6.9 vừa qua. Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Một đề xuất có thể ảnh hưởng đến hàng triệu người dân và từng bị phản đối nhiều lần trước đây. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về vấn đề đề xuất chung cư có thời hạn trên truyền hình Công An Nhân Dân, Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi 1: Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, Thưa luật sư Nguyễn Thanh Hà, ông đánh giá như thế nào về cơ sở pháp lý của đề xuất này?
Trả lời :
Một trong những vấn đề gây tranh cãi là tính hợp pháp của đề xuất. Quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở của mọi người được nêu tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định hạn chế thời hạn sử dụng chung cư, cần được xem xét, đánh giá thấu đáo về tính hợp hiến, hợp pháp.
Quy định sở hữu chung cư có thời hạn, theo Bộ Xây dựng, không nhằm hạn chế quyền sở hữu của người dân mà để đảm bảo an toàn và không trái với Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự.
Đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Thực tế, nhà chung cư khác nhà trong hẻm, đông người, ảnh hưởng đến tính mạng của nhiều người dân. Nếu có nguy cơ sập đổ chưa nói đến tài sản mà liên quan đến hàng nghìn người. Nhà nước phải có chính sách bảo đảm cho người dân. Chính vì vậy phải xác định có thời hạn, đánh giá, kiểm định lại mặc dù đó là tài sản của dân.
Theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản bị tiêu huỷ. Ngoài ra, Điều 16 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Với những căn cứ pháp lý rõ ràng, đề xuất này không vi hiến
Câu hỏi 2: Ngày 22/9 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng nói trong buổi Bộ Xây Dựng chủ trì hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo luật này là việc đưa ra thời hạn sở hữu chung cư vì hiện nay Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp. Tóm lại, Bộ Xây dựng muốn giải quyết xử lý vấn đề thời hạn sử dụng, tuy nhiên, tôi được biết là vấn đề này đã có quy định xử lý chung khi công trình hết thời hạn sử dụng. Chúng ta có thể kể ra đây quy định tại Điều 127 về “Dừng khai thác sử dụng công trình xây dựng”, Luật Xây dựng năm 2014; quy định về thời hạn sử dụng nhà ở tại Điều 99 về “Thời hạn sử dụng nhà chung cư”; việc phá dỡ nhà ở theo khoản 1 và 5, Điều 92 về “Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ”, Luật Nhà ở năm 2014… xin được hỏi Luật sư Hà, ông đánh giá sao về tình huống này? Nếu đã có quy định thì có cần đưa vấn đề này vào dự thảo Luật nữa không?
Trả lời :
Chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng đã được nhiều nước trên thế giới quy định, như: Tại Trung Quốc quy định một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.
Trong khi đó tại Hàn Quốc thì tái phát triển nhà chung cư hoặc công trình khác theo quy hoạch khi hết niên hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, Hàn Quốc cũng quy định sau khi công trình nhà chung cư được xây dựng trên 20 năm nếu có phát hiện vấn đề về an toàn thì đều có thể được xây dựng lại. Tiêu chí đánh giá an toàn dựa trên 4 yếu tố: môi trường dân cư, mức lão hóa công trình và các thiết bị bên trong, an toàn kết cấu và phân tích chi phí.
Tại Việt Nam, thời gian qua đã có một số doanh nghiệp tiến hành xây dựng các chung cư sở hữu có thời hạn, với giá bán rất hợp lý. Quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới.
Thực tế không chỉ với nhà chung cư, mà kể cả ở nhà đất riêng lẻ, sau một thời gian dài, sẽ đều cần được đập đi xây mới lại, không thể là tồn tại vĩnh viễn và lúc đó người dân sẽ phải bỏ tiền ra tự xây dựng lại nhà ở của mình.
Đối với chung cư cũng tương tự. Chỉ có điều là chung cư lại là nơi ở của rất nhiều hộ gia đình, phải khoảng vài trăm, vài nghìn căn hộ, cùng với đó là chưa có các quy định cụ thể điều chỉnh chi tiết cho vấn đề này.
Do đó, trong dự thảo Luật Nhà ở lần này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề xuất với mong muốn sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng trong vấn đề sử dụng nhà chung cư, sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.
Câu hỏi 3: Trong phát biểu của ông Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng có nói trong trường hợp phải phá dỡ, người dân được quyền lựa chọn tái định cư tại chỗ, hoặc di chuyển để ở chỗ khác... vậy thì lúc này nhà nước hay là chủ đầu tư và cả người dân nữa sẽ là đối tượng phải bù tiền để xây mới? Trách nhiệm chính thuộc về ai?
Trả lời:
Với chung cư hết thời hạn sở hữu, trong trường hợp Nhà nước không quy hoạch địa điểm cũ làm chung cư, chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư.
Trường hợp địa điểm cũ tiếp tục được làm nhà chung cư, người dân được quyền góp tiền để xây dựng trên cơ sở đất của mình. Tức người dân chỉ phải đóng tiền xây nhà, không đóng tiền đất. Phương án xây dựng sẽ được thoả thuận tuỳ thuộc vào quy hoạch lúc đó. Tuy nhiên, quyền lợi của người dân được đảm bảo theo nguyên tắc tái định cư tại chỗ.
Câu hỏi số 4 : Nếu người dân không đồng tình với phương án thỏa thuận như đã và đang xảy ra khiến nhiều dự án chung cư cũ không thể cải tạo thì giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Quyền của chủ sở hữu tài sản được pháp luật công nhận, được mọi người tôn trọng nhưng không phải là quyền tuyệt đối. Việc đi tìm sự đồng thuận với dân trong thời gian qua có nhiều khó khăn chính là do chưa đưa ra một phương án thích hợp. Vì vậy, cần vạch ra một hành lang pháp lý để cho bảo đảm quyền lợi cho người dân, chủ đầu tư và Nhà nước, cần thực hiện chính sách xã hội hóa theo phương thức Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm.
Với sự bảo đảm của Nhà nước, người dân có thể góp vốn cùng doanh nghiệp, cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy theo tỷ lệ góp vốn.
Câu hỏi số 5: Còn có những tình huống nào xảy ra đối với người sở hữu nhà chung cư nếu có quy định về thời hạn sở hữu thưa Luật Sư Hà?
Trả lời:
Đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần với mục đích để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn được coi như là tài sản để lại cho đời sau. Do vậy giá trị bất động sản không chỉ đơn thuần là tổng luồng thu nhập và lợi ích mang lại được lượng hóa thành tiền của cả vòng đời tồn tại của bất động sản, mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu. Việc mua và giữ bất động sản được coi như là một kênh đầu tư vừa có ý nghĩa bảo toàn giá trị vừa có cơ hội làm gia tăng giá trị tích lũy vì giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên. Đây là một trong các yếu tố làm giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là cao hơn so với mức thu nhập nhưng mọi người vẫn muốn mua và sở hữu động sản chứ không lựa chọn phương án thuê nhà ở dù được quyền lựa chọn để phù hợp với nhu cầu hơn mà chi phí kinh tế có thể thấp hơn đi mua.
Chính vì mục tiêu này nên người dân tỏ ra không hào hứng với quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình. Mặc dù, lợi ích về chỗ ở mang lại cho người sở hữu nhà chung cư có thời hạn không khác gì so với nhà chung cư sở hữu không có thời hạn. Nếu nhà chung cư được sở hữu có thời hạn thì người mua nhà sẽ chỉ trả tiền mua tương đương giá trị luồng thu nhập và lợi ích mang lại theo thời hạn tồn tại của công trình. Cùng với đó là các vấn đề thừa kế và các quyền tài sản liên quan khiến người sở hữu chung cư cần phải suy nghĩ
Câu hỏi số 6: Về vấn đề xử lý các tình huống sau luật, theo ông cần bổ sung, làm rõ thêm những gì?
Trả lời :
Một số vấn đề cần quan tâm và làm rõ tại Dự thảo Luật Nhà ở gồm:
Thứ nhất, quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội.
Thứ hai, nên sửa Luật thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án BĐS. Đồng thời cho rằng, vấn đề đặt ra là làm thế nào để trong quá trình sửa luật phải bảo đảm tính thống nhất, tránh chồng chéo, mâu thuẫn bởi có rất nhiều điều luật liên quan tới thị trường BĐS và kinh doanh BĐS.
Tiếp đến là vấn đề cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cư có thời hạn còn sử dụng đất vẫn lâu dài, khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựn.
Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy, do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm đánh giá nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được bảo đảm quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó. Vì vậy, các chính sách vể việc đền bù, di dời, hỗ trợ người dân cũng cần phải làm rõ
Câu hỏi số 7: Một trong những vấn đề mà dư luận đang rất quan tâm đến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đấy là việc quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS? Qua nhiều kênh thông tin thì Bộ Xây dựng bày tỏ rằng nếu quy định này được thực thi sẽ kéo giảm giá nhà chung cư xuống, giúp người ít khả năng tài chính tiếp cận được chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn... ông nhìn nhận ra sao về vấn đề này?
Trả lời :
Đối với giá căn hộ, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá. Nhìn ở mặt tích cực, chung cư mà rẻ đi là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ phù hợp với tài chính của gia đình.
Đó là còn chưa kể, với quyền sử dụng 50 năm, nếu người dân đã sử dụng được 20 năm và muốn bán đi thì giá bán chỉ tương ứng với thời hạn còn lại là 30 năm. Tuy nhiên, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại
