- Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính, nhằm thành lập một công ty mới để làm chủ đầu tư dự án. Ưu/nhược điểm của hình thức này là gì? Về mặt pháp lý, quyền lợi của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh thực hiện dự án có gặp bất lợi gì không?
Trả lời:
Ưu điểm của hình thức này là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai các dự án đầu tư liên quan đến bất động sản. Thời điểm hiện nay, quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản dần cạn kiệt, do đó, hình thức góp vốn này càng thể hiện rõ được những ưu điểm của mình, theo đó, doanh nghiệp có quỹ đất mà không có đủ năng lực tài chính để tự mình triển khai các dự án bắt tay với doanh nghiệp có vốn nhưng không có quỹ đất để cùng triển khai dự án.
Nhược điểm của hình thức này là việc thủ tục góp vốn bằng quỹ đát là tương đối phức tạp. Nếu như các hình thức góp vốn khác, như góp vốn bằng tiền mặt, chỉ cần đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh, thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ phải trải qua nhiều thủ tục hơn, như việc các bên phải lập hợp đồng góp vốn có công chứng, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai, rồi mới được đăng ký góp vốn tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Về vấn đề quyền lợi của người góp vốn, pháp luật hiện hành không phân biệt địa vị pháp lý của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người góp vốn bằng các hình thức khác. Theo đó, đã góp vốn vào doanh nghiệp, dù là hình thức nào, cũng sẽ là thành viên, chủ sở hữu của doanh nghiệp và có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với phạm vi, tỷ lệ góp vốn của mình.
- Việc các doanh nghiệp có vốn Nhà nước chiếm đa số góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập liên doanh, liên kết với công ty tư nhân nhằm thực hiện dự án nhà ở, thương mại có phải là một hình thức 'lách' đấu thầu?
Trả lời:
Đây không phải là một hình thức “lách” đấu thầu hay một hành vi vi phạm pháp luật. Lí do là vì pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc Doanh nghiệp Nhà nước chiếm đa số vốn khi thực hiện dự án nhà ở thương mại phải thực hiện qua hình thức đấu thầu. Do đó, về bản chất, đây vẫn chỉ là một hoạt động liên doanh thông thường giữa các nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư
- Bất cập của việc mang đất thuộc sở hữu tài sản Nhà nước đi góp vốn làm dự án là gì? Khi mang đất đi góp vốn thì quyền sử dụng khu đất này sẽ thuộc về liên doanh, liên doanh này sẽ có quyền định đoạt khu đất? Khi việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt, bên góp vốn bằng đất có thể nhận lại quyền sử dụng đất hay không?
Trả lời:
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các Doanh nghiệp nhà nước có khả năng gây ảnh hưởng, xâm phạm đến nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, pháp luật cũng có các quy định nhằm hạn chế việc đầu tư, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp nhà nước. Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định 32/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2015/NĐ-CP về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, Doanh nghiệp nhà nước không được sử dụng tài sản, tiền vốn, quyền sử dụng đất thuê để góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp nhà nước có ngành nghề kinh doanh chính là các loại bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản),
Khi bên góp vốn đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đất sẽ là tài sản của doanh nghiệp liên doanh. Do đó, doanh nghiệp liên doanh này sẽ có toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn.
Khi chấm dứt việc góp vốn, căn cứ theo quy định tại Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp còn thời hạn sử dụng đất, hoặc đã hết thời hạn sự dụng đất mà bên góp vốn vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng, bên góp vốn được quyền tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại hoặc gia hạn sử dụng đất. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
