Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB LAW đã trả lời về vấn đề thiếu ban quản trị ở các tòa nhà chung cư. Dưới đây là nội dung chi tiết của bài phỏng vấn:
- Hiện nay tại Hà Nội, đang có rất nhiều những tòa chung cư đang trì hoãn việc thành lập Ban quản trị tòa nhà do người dân bầu ra gây nên những mâu thuẫn không có hồi kết giữa người dân và chủ đầu tư, vậy theo luật định, điều này là đúng hay sai thưa ông?
Luật sư trả lời:
Thực tế, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân trong công tác quản lý vận hành tòa nhà, quản lý quỹ bảo trì, đóng góp các loại phí, … là những vấn đề gây nhiều bức xúc cho cư dân sinh sống tại các chung cư. Do vậy, để giải quyết vấn đề này việc thành lập Ban quản trị tòa nhà là việc hết sức cần thiết.
Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư như sau:
“1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng”.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Chỉ bắt buộc phải thành lập Ban quản trị đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên.
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư như sau:
Trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, trường hợp quá 12 tháng mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.
Tại, Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:
Đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
=>Xét từ các quy định trên, có thể hiểu trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, trong Hội nghị này sẽ thành lập Ban Quản trị luôn.
- Có 1 số người dân cho rằng, việc trì hoãn thành lập Ban quản trị là do chủ đầu tư có ý định chiếm dụng số tiền 2% quỹ bảo trì, vậy theo luật định, số tiền này sẽ do cơ quan, tổ chức nào được sở hữu?
Luật sư trả lời:
Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:
“Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết…”.
Theo đó, Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có quy định về việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:
“1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở, khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
……………………………………….
- Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành”.
Căn cứ theo các quy định trên, Ban quản trị nhà chung cư sẽ có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.
- Theo luật Nhà ở thì khi không có Ban quản trị tòa nhà thì cơ quan, tổ chức nào sẽ giải quyết những mâu thuẫn, khúc mắc giữa các hộ dân với chủ đầu tư (nếu có) và theo quan điểm của ông, việc không có ban quản trị tòa nhà sẽ gây nên những hệ lụy gì?
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị nhà chung cư sẽ là đầu mối chịu trách nhiệm thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết. Như vậy, khi có bất cứ mâu thuẫn nào phát sinh, cư dân có thể liên hệ với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết. Hoặc cư dân có thể yêu cầu UBND cấp tỉnh hoặc TAND có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Điều 177 Luật Nhà ở 2014.
Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau về giải quyết tranh chấp:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
- Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
………………………….
- Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”.
Thứ hai, không có Ban quản trị chung cư để quản lý tòa nhà sẽ sẽ gây ra những những khó khăn, vướng mắc cũng như bất cập trong cơ chế quản lý, mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, nhiều nội dung chồng chéo, gây khó khăn khi tổ chức thực hiện.
Cụ thể như sau:
– Về mô hình quản lý nhà chung cư: còn chưa rõ ràng, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân mua nhà.
– Trong quá trình sử dụng: sẽ gặp phải những khó khăn trong việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng, nhất là tại các tòa chung cư hỗn hợp hoặc nhà chung cư có hầm.
– Không chỉ vậy, trong quá trình vận hành các chung cư còn gặp phải nhiều bất cập cho cư dân trong việc quản lý cơ sở hạ tầng, bảo trì thang máy, hệ thống điện nước, lấn chiếm vỉa hè, khuôn viên, diện tích sử dụng chung của các ki ốt bán hàng tầng 1, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường… ví dụ như bảo vệ tòa nhà làm việc thiếu chuyên nghiệp, người ra vào tự do không ai quản lý… hay những vụ việc hỏng thang máy mà nguyên nhân của việc này là do tòa nhà không có Ban quản trị, …
Tóm lại, việc thiếu ban quản trị là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp tại các tòa nhà chung cư trong thời gian vừa qua. Thiếu ban quản trị nên mọi quy định đều không được thông qua một cách công bằng dẫn đến việc chủ đầu tư tự ý áp đặt giá các dịch vụ mà không được sự đồng thuận từ phía người dân. Điều này đã nảy sinh tranh chấp dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
