Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời về câu chuyện hợp thửa hợp khối nhà "siêu mỏng". Dưới đây là nội dung chi tiết:
1 . Hiện nay, giải pháp trong vấn đề giải quyết nhà siêu mỏng, siêu méo của Hà Nội là khuyến khích người dân hợp thửa, hợp khối. Tuy nhiên, điều này đang gặp rất nhiều khó khăn và đã có ý kiến cho rằng, nếu người dân không đồng thuận cho hợp thửa hợp khối thì nhà nước sẽ thu hồi đất. Vậy theo luật định, điều này là như thế nào thưa ông?
Vấn đề nhà “siêu mỏng”, “siêu méo” tại Hà Nội trên thực tế đã tồn tại khá lâu, gây nên tình hình nhức nhối trong xã hội và dù pháp luật đã có quy định về việc giải quyết những ngôi nhà “kỳ dị” này song cho tới hiện tại, thực trạng trên vẫn chưa hề thuyên giảm.
Trước đây, căn cứ theo Quyết định 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật Xây dựng, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 15/2011/QĐ-UBND ban hành quy định xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng đang tồn tại dọc theo các tuyến đường giao thông và nguyên tắc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường giao thông mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Theo quy định này, các ngôi nhà “siêu mỏng”, “siêu méo” được hiểu là các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng, hiện đang tồn tại dọc theo các tuyến đường giao thông trên địa bàn thành phố Hà Nội, có diện tích dưới 15m2 và có kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m.
Biện pháp xử lý do Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã lựa chọn áp dụng trong Phương án xử lý bao gồm các hình thức như: (i) Cho phép chủ sử dụng đất thực hiện việc họp thửa đất hoặc hợp khối nhà, đảm bảo các điều kiện về mặt bằng theo quy định; (ii)Tổ chức thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (iii) Cho phép chủ sử dụng đất được tổ chức khai thác, sử dụng thửa đất đúng mục đích và quy hoạch đã được phê duyệt. Trường hợp nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất để xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng thì trình tự, thủ tục thu hồi đất và việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo Quyết định của UBND Thành phố.
2. Vậy theo luật, câu chuyện sở hữu sau hợp thửa hợp khối là như thế nào thưa ông?
Luật sư trả lời:
Điều 2 Quyết định 16/2015/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của Quyết định số 15/2011/QĐ-UBND của UBND ngày 06/5/2011 Thành phố đã quy định như sau:
“a) Trường hợp chủ sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp, UBND quận, huyện, thị xã có trách nhiệm thông báo, hướng dẫn các chủ sử dụng đất có nhu cầu thỏa thuận và thực hiện thỏa thuận về việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thửa đất hoặc hợp khối nhà theo quy định; tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ sử dụng đất làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho sử dụng đất theo quy định”.
Như vậy, khi tiến hành hợp thửa, hợp khối, sau khi đạt được thỏa thuận về việc chuyển nhượng thì các bên sẽ tiến hành làm thủ tục tại cơ quan địa chính, bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
3. Sau khi hợp thửa hợp khối thì người dân sẽ được chung sổ đỏ trên 1 thửa đất, tuy nhiên, nếu có câu chuyện người ít đất, người nhiều đất thì luật có bảo đảm quyền tài sản cho cả 2 bên hay là do người dân tự thỏa thuận thưa ông?
Luật sư trả lời:
Như tôi đã trình bày ở câu trên, trong trường hợp này các chủ sử dụng đất tự thỏa thuận và thực hiện thỏa thuận về việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thửa đất hoặc hợp khối nhà theo quy định. Do đó để đảm bảo quyền tài sản của mình thì các bên phải tự thỏa thuận.
Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp giao dịch không thành công bởi lẽ đất nằm ở mặt đường, chủ nào cũng “hét giá” cao hơn so với khả năng chi trả của người cần hợp thửa. Mặt khác, lại có trường hợp, nhiều chủ nhà siêu mỏng, siêu hẹp cũng không thiết tha với việc bán nhà vì sau khi làm mới hoặc xây lên để cho thuê.
4. Nếu có phát sinh tranh chấp trong các chủ sở hữu sau hợp thửa hợp khối thì luật sẽ có những điều khoản nào để giải quyết thưa ông?
Luật sư trả lời:
Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Như vậy, đối với tranh chấp trên, trước tiên hai bên có thể tự hoà giải, nếu không tự hoà giải được thì có thể yêu cầu đề nghị hoà giải đến UBND cấp xã (phường) nơi có đất tranh chấp. Trong thời hạn 45 ngày, Chủ tịch UBND có trách nhiệm tổ chức hoà giải cho các bên.
Trường hợp hoà giải không thành thì lập biên bản hoà giải không thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của địa phương về hoà giải không thành.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau (Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013):
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Do diện tích đất trên có giấy CNQSDĐ nên sau khi hoà giải ở địa phương không thành, có thể nộp đơn trực tiếp đến Toà án nhân dân để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
