Luật sư Nguyễn Thanh Hà - chủ tịch công ty luật TNHH SB Law vừa qua đã đến tham dự và tham luận Tọa đàm với chủ đề: “Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư" theo lời mời của Tạp chí luật sư.
Trong nội dung đã bàn luận, luật sư Hà đã đề cập: "Có thể thấy, hiện nay, tình trạng xung đột xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư tại chung cư vẫn đang bùng nổ với xu hướng ngày càng gia tăng".
Hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ gồm: Luật nhà ở năm 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Ngày 19/11/2019, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được ban hành, theo đó, Nghị định này quy định chủ đầu tư vi phạm trong việc quản lý, sử dụng chung cư có thể bị phạt đến 01 tỷ đồng nếu chậm làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân. Đây được đánh giá là khung xử phạt cao bởi từ trước đến nay chưa bao giờ có Nghị định nào quy định mức xử phạt liên quan đến lĩnh vực này với mức tiền cao như vậy. Tuy nhiên, trong thực tế áp dung thì chưa thấy chủ đầu tư nào bị xử phạt ở mức này.
Như vậy, mặc dù hệ thống pháp luật quản lý, vận hành nhà chung cư đã không ngừng được hoàn thiện, bổ sung nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong quá trình triển khai thực hiện dẫn đến tình trạng tranh chấp, tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành chung cư do không được giải quyết triệt để.
Vậy phải làm sao để những xung đột diễn ra giữa cư dân và chủ đầu tư được giải quyết triệt để? Dưới đây, luật sư Nguyễn Thanh Hà đã nêu ra một số giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan nhằm giải quyết triệt để vấn đề này:
Thứ nhất, quy định về phí bảo trì chung cư
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế GTGT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.
Nhưng đây cũng chính là nguyên nhân gây ra xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư, do một số chủ đầu tư đã cố tình chậm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trì nhằm tận dụng dòng vốn này vào mục đích đầu tư khác.
Do đó, theo luật sư, cần quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiện như dạng tài khoản “đóng”, theo đó, chủ đầu tư sẽ không được tự ý dùng vào mục đích khác.
Thứ hai, Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số số 28/2016/TT-BXD và Thông tư số 06/2019/TT-BXD) đã quy định cơ bản khung pháp lý về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế tranh chấp chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư còn liên quan đến các vấn đề khác như: vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép, không phép, chậm cấp giấy chứng nhận nghiệm thu công trình, vi phạm về phòng cháy chữa cháy, ..., không thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này. Vì vậy, Thông tư phải xem xét bổ sung thêm quy định về những vấn đề này, trong đó cần gắn trách nhiệm của chủ đầu tư với toàn bộ vòng đời của dự án.
Thứ ba, quy định về Ban quản trị nhà chung cư
Hiện theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì tổ chức của các chủ sở hữu bắt buộc phải được thành lập với những nhà chung cư có số lượng từ 20 căn hộ trở lên, với cơ cấu tổ chức gồm hội nghị toàn thể và Ban quản trị. Trong đó, Ban quản trị được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Tuy nhiên, lại không có bất cứ quy định nào quy định về điều kiện để trở thành thành viên của Ban quản trị. Do đó, cần có quy định để đảm bảo và hướng đến hoạt động của Ban quản trị tốt như có chuyên môn, khách quan, minh bạch, ...đồng thời, phải có cơ chế tự sàng lọc những người không đủ năng lực trên thực tế nếu người đó có ứng xử không phù hợp, không tham gia đầy đủ các hoạt động, ...
Thứ tư, cần quy định rõ ràng về diện tích chung, diện tích riêng, phí bảo trì, ban quản trị ngay trong hợp đồng mua bán
Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thuỷ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, logia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích logia. Do chưa có quy định của pháp luật nên khi tính diện tích logia thì cư dân và chủ đầu tư sẽ tự thoả thuận theo hợp đồng được ký kết giữa hai bên.
Do đó, để tránh những tranh chấp phát sinh sau này, khi ký kết hợp đồng cần quy định rõ ràng, minh bạch, công khai những vấn đề trên, thậm chí có xảy ra thì việc giải quyết cũng đơn giản và dễ dàng hơn nhiều.
Bên cạnh đó, qua trình kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năng phải thắt chặt hơn nữa và thậm chí cần phải có sự giám sát từ chính cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng theo các quy định pháp luật hay không, từ đó, để có cơ chế xử lý phù hợp.
