Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời phỏng vấn trên truyền hình thông tấn về hình thức timeshare tại Việt Nam. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi 1: Từ vụ việc mua bán "Kỳ nghỉ dưỡng" Vịnh Thiên Đường cho thấy lỗ hổng pháp lý nào trong hình thức timeshare tại Việt Nam?
Luật sư trả lời:
Time-share là dịch vụ kinh doanh BĐS “sở hữu kỳ nghỉ” đã xuất hiện từ lâu trên thế giới, với hơn 100.000 khu du lịch ở hơn 100 quốc gia. Người mua timeshare được độc quyền sử dụng Cơ ngơi trong khoảng thời gian họ đã chọn, đó là quyền của họ trong thực tế, và khi được ghi vào hợp đồng thì nó trở thành một quyền về mặt pháp lý. Vì là một quyền, nên chủ timeshare có thể cho mượn hay cho thuê nó; nếu không cho mượn thì ông ta có thể cho thuê timeshare để kiếm được một số tiền. Một quyền hạn kéo dài 20,30 năm thì người nắm quyền đó có thể dùng nó làm di sản để lại cho con cháu. Đó là các chức năng của timeshare.
Nhiều nước trên thế giới đến nay đều đưa ra các quy định riêng cho mô hình này. Nhiều nước đã có luật riêng như Anh và một số bang của Mỹ. Nhiều nước ở châu Âu thì cũng đưa ra các bản quy định mang tính hướng dẫn cho mô hình riêng biệt này. Một số quốc gia khác thì đã tiếp cận theo hướng bổ sung các quy định về bảo vệ người tiêu dùng trong timeshare hay là vận dụng nguyên tắc bảo đảm cạnh tranh công bằng để xử lý vấn đề.
Ngoài việc thiếu quy định về điều kiện kinh doanh kỳ nghỉ như trên, có thể thấy Việt Nam hiện tại vẫn đang thiếu một khung pháp lý tương thích cho mô hình này. Cụ thể, nếu có thể viện dẫn thì hai văn bản liên quan là Luật Thương mại và Luật Du lịch. Nhưng hiện nay cả hai văn bản này đều bỏ trống cho mô hình này. Quy định về cung ứng dịch vụ trong Luật Thương mại cho đến thời điểm hiện nay chỉ có thể áp dụng đối với các giao dịch cung ứng dịch vụ lần đầu, còn giao dịch “bán lạị” kỳ nghỉ (hay là cung ứng lại dịch vụ) vẫn chưa được dự liệu. Thậm chí, ngay cả Luật Du lịch mới vừa được Quốc hội thông qua ngày 19/6 vừa qua thì sở hữu kỳ nghỉ vẫn chưa được quy định.
Do đó, mô hình này vẫn tiềm ẩn những rủi ro đối với cả bên cung ứng và người tiêu dùng.
Câu hỏi 2: Tổng cục Du lịch cho rằng: việc chủ đầu tư bán "kỳ nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai" là lợi dụng việc Luật Du lịch không cấm nhưng cũng không quy định rõ ràng khái niệm này. Vậy theo luật sư, người tiêu dùng có nên mua sở hữu kỳ nghỉ, vốn là hình thức rất phổ biến trên thị trường BĐS hiện nay hay không?
Luật sư trả lời:
Có thể nói timeshare là cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro. Lợi ích của “sở hữu kỳ nghỉ” là tiết kiệm chi phí trông thấy so với hình thức mua quyền từng ngày riêng lẻ. Bên cạnh đó, người sở hữu thẻ được ưu tiên giữ chỗ ngay cả những ngày lễ tết, cuối tuần đông khách; được ưu đãi, giảm giá, tích luỹ điểm. Và đặc biệt là được trao đổi, luân chuyển về thời gian, địa điểm với một bất động sản nghỉ dưỡng liên kết khác ở trong và ngoài nước nếu muốn; có quyền chuyển nhượng, biếu tặng hay bán lại thẻ như một tài sản có giá trị.
Tuy nhiên, đầu tư vào hình thức timeshare chỉ phù hợp với một số đối tượng với các điều kiện đặc thù. Điều kiện cần đối với chủ sở hữu bất động sản là phải thật sự có nguồn tài chính vững vàng và không sử dụng vốn vay vì họ phải bỏ ra một khoản tiền lớn để sở hữu các căn biệt thự trong khu resort sau đó giao lại cho chủ đầu tư dự án cho thuê lại với cam kết phân chia lợi nhuận có thể từ 8% - 10%/năm, nhưng chủ sở hữu vẫn phải trả các chi phí định kỳ (chi phí quản lý, vệ sinh, điện nước, bảo dưỡng, …) suốt thời gian sở hữu bất động sản; trong khi đó, chủ đầu tư dự án chỉ chịu chi phí khi có khách thuê, không có khách thì không trả tiền thuê, khá là thiếu công bằng cho chủ sở hữu. Nếu khách không thường xuyên, ổn định thì tiền cho thuê không gánh nổi các chi phí phát sinh.
Chủ sở hữu đầu tư bằng vốn vay còn phải gánh thêm tiền lãi vay, nếu gặp tình hình kinh tế khủng hoảng, lạm phát thì dễ dẫn tới đầu tư thua lỗ phải phát mãi tài sản thế chấp.
Có nhiều người hiểu nhầm là sau này có thể chuyển nhượng là dễ sinh ra lợi nhuận. Thực ra, khi mua timeshare chúng ta chỉ có gói về kỳ nghỉ trong một thời gian nào đó chứ không có quyền sở hữu toàn bộ. Quyền lợi chỉ dừng lại trong hợp đồng đới với chủ đầu tư ký với mình. Gần đây một số chủ đầu tư đã phá sản dù công ty mẹ là nhà đầu tư lớn. Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của người tiêu dùng sẽ ra sao? Do đó, người tiêu dùng cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định ký hợp đồng.
Câu hỏi 3: Các cơ quan chức năng có nên sớm đưa ra hành lang pháp lý, quy định cụ thể để bảo vệ người tiêu dùng?
Luật sư trả lời:
Từ những phân tích trên, thiết nghĩ, các cơ quan chức năng nên sớm đưa ra hành lang pháp lý cho mô hình này để tránh những trường hợp nhập nhằng không đáng có xảy ra trong thời gian vừa qua, không chỉ để bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng, mà còn cho chính chủ đầu tư dự án.
