Lĩnh vực bất động sản được kỳ vọng sẽ đón nhận dòng vốn ngoại nhiều nhất thông qua các thương vụ M&A đến từ nhà đầu tư ngoại trong thời gian sắp tới. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, đó mới chỉ là kỳ vọng, còn thực tế, muốn số lượng thương vụ nhiều hơn với giá trị giao dịch lớn hơn thì cần có cái nhìn toàn diện hơn về những vấn đề mà các nhà đầu tư ngoại.
Trong những năm gần đây, hoạt động M&A bắt đầu mở rộng hơn khi tiến trình tái cấu trúc nền kinh tế, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được đẩy mạnh. Bên cạnh đó, các chính sách từ luật Đầu tư, luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai được đổi mới với nhiều điểm khoảng "mở" đã giúp nhà đầu tư ngoại dễ dàng tiếp cận hơn với thị trường nội địa.
Giá trị đã tăng mạnh, đặc biệt trong giai đoạn 2015 – 2016 với hàng chục thương vụ M&A giá trị từ vài chục lên đến vài trăm triệu USD với đa dạng nhà đầu tư trong cả khu vực và trên thế giới. Đặc biệt, có những nhà đầu tư sau 20 năm ngoảnh mặt với Việt Nam ( trừ một số thương vụ có tính chất đặc biệt) như Nhật Bản cũng bắt đầu đổ vốn vào thị trường địa ốc và bán lẻ tại Việt Nam.
Tuy vậy, các thương vụ trên thực tế mới chỉ mang tính chất thăm dò và chưa thực sự bùng nổ như kỳ vọng. Số liệu từ nhóm nghiên cứu huộc Diễn đàn M&A Việt Nam (MAF), tại Việt Nam, thị trường M&A trong năm 2017 được dự báo sẽ tiếp tục sôi động, sau khi đạt hơn 5,8 tỷ USD trong năm 2016, mốc kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. Thế nhưng, để đạt được kỳ vọng này không dễ, bởi nhiều vấn đề dưới đây.
1.Thứ nhất, về mặt pháp lý, những quy định mới cho hoạt động M&A dù đã được bổ sung, sửa đổi nhiều nhưng thực tế vẫn còn tồn tại nhiều quy định khá bất cập. Cụ thể, hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài trước khi vào sẽ phải thông qua “Pre-approvals” hay thường gọi là đăng ký đầu tư, có thể hiểu là phê duyệt trước rồi sau đó mới chỉnh sửa giấy đăng ký doanh nghiệp. Sau khi sửa đổi, ngoài trường hợp thông thường thì nhiều doanh nghiệp lại nhận được yêu cầu thay đổi giấy chứng nhận đầu tư khi thay đổi về cơ cấu sở hữu. Do đó, nhà đầu tư có thể sẽ phải qua tới 3 cơ chế giấy phép khi bước chân vào thị trường Việt Nam.
Ngoài ra, các Pre-approval đều phải xét duyệt qua danh mục các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện theo Quyết định 1966 của Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế cho đến thời điểm hiện tại, việc xác định kinh doanh có điều kiện còn nhiều điểm phức tạp khi có có sự khác biệt giữa quy định của Luật Đầu tư và quy định tại Nghị định số 60/2015 hướng dẫn nội dung liên quan đến đầu tư nước ngoài trên thị trường chứng khoán.
Liên quan đến các giao dịch của công ty đại chúng, trong một số trường hợp, điều gây ngạc nhiên với nhà đầu tư ngoại là khi trình lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thì yêu cầu lại phải có ý kiến của công ty đó. Điều này làm đau đầu nhà đầu tư nước ngoài bởi lẽ họ cho rằng: việc chuyển nhượng và thoái vốn thực tế là quyền tự do kinh doanh, khi không còn nhu cầu đầu tư tại doanh nghiệp nội mà phải xin ý kiến của doanh nghiệp thì sẽ gây cản trở cho hoạt động đầu tư của họ.
Thêm nữa, các quy định chi phối trực tiếp hoạt động M&A rất nhiều và rải rác trong vô số văn bản khác nhau. Chúng nằm trong các bộ luật và quy định khác nhau, chẳng hạn như Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán, …
Đặc biệt, Nhà đầu tư nước ngoài cũng lo ngại quan điểm của cơ quan quản lý Việt Nam đối với vấn đề về thuế M&A hiện nay không thực sự rõ ràng. Mong muốn của Bộ Tài chính là làm sao để truy thu đến phần chuyển nhượng vốn cổ phần hay vốn sở hữu. Thế nhưng, truy cứu đến mức độ nào thì hiện nay vẫn chưa rõ.
2.Thứ hai, khác biệt về cách quản lý, quy trình ra quyết định cũng khiến các thương vụ đi vào bế tắc. Trong quá trình tham gia tư vấn cho nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhóm chuyên gia của SBLaw nhận thấy, chất lượng của doanh nghiệp Việt Nam còn yếu, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến các doanh nghiệp có quy mô lớn, còn tiềm năng phát triển. Vốn điều lệ của đa số các doanh nghiệp niêm yết tại Việt Nam mới ở mức 50 - 80 tỷ đồng, tương đương 2 - 4 triệu USD, vốn hóa khoảng 5 - 10 triệu USD. Nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn và có sức cạnh tranh yếu, mô hình kinh doanh thiếu bền vững, cũng không phải là đối tượng được quan tâm của các nhà đầu tư.
Một nguyên nhân khác là báo cáo tài chính và công bố thông tin chưa minh bạch. Đây là vấn đề lớn nhất ảnh hưởng đến thu hút vốn ngoại. Nhìn chung, nhiều doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn hình thức kế toán hai sổ, khiến cho các nhà đầu tư e ngại về tính chính xác của các con số tài chính. Việc tiếp cận thông tin về đối tượng tiềm năng (bên bán, chuyển nhượng) cũng không phải dễ dàng, thậm chí khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài, một phần do tính thiếu minh bạch trong thực tiễn quản trị, một phần do tính nhạy cảm của tiết lộ thông tin doanh nghiệp ra bên ngoài trước khi thương vụ được thực hiện.
Nhiều doanh nghiệp muốn bán nhưng cung cấp thông tin không chính xác và từ đó gây mất niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài. Bản thân nhóm chuyên gia SBLaw đã từng hỗ trợ một nhà đầu tư tới từ Singapore, mua lại một dự án may mặc của nhà đầu tư Việt Nam, nhưng tài sản này lại đang cho một bên khác thuê, thông tin này được bên mua tình cờ phát hiện khi bên mua đã chuyển tiền đặt cọc, điều này gây ra những tranh chấp và dẫn tới thương vụ đổ bể vào phút chót.
Doanh nghiệp Việt Nam ngại ngần trong việc cung cấp các thông tin về dự án, chỉ cung cấp các thông tin có lợi, còn những thông tin bất lợi như nợ thuế, nợ đối tác, những chế tài và kiện tụng thì ngần ngại, điều này là không tốt dưới con mắt nhà đầu tư nước ngoài và họ đánh giá là không trung thực.
Bên cạnh đó, nội bộ các cổ đông cũng không thống nhất khi tiến hành bán, có cổ đông thì muốn bán, có công đông lại không vì vậy khi đàm phán, cổ đông không muốn bán thường đưa ra một mức giá “trên trời”, làm cho nhà đầu tư “choáng” và không thể mua được với gía quá cao.
Ngoài ra, đa số các doanh nghiệp Việt Nam định giá quá cao tài sản của doanh nghiệp và vẫn kỳ vọng bán được với giá cao khi gặp đối tác nước ngoài. Đây là một yếu tố cản trở đến M&A tại Việt Nam do hai bên không thống nhất được giá. Việc không nhất quán trong quá trình đàm phán cũng là trở ngại, ngày hôm nay đàm phán thì nêu ra một số điều kiện, sau đó, đêm dài nắm mộng, những lần đàm phán sau lại thay đổi điều kiện với những yêu cầu cao hơn, điều này cũng rất gây cản trở quá trình M&A thành công.
3.Thứ ba, yếu tố văn hóa cũng gây trở ngại cho các giao dịch M&A. Sự khó khăn trong việc hòa nhập văn hóa là vấn đề lớn quyết định đến thương vụ. Nhiều doanh nghiệp Việt Nam chưa quen với việc có cổ đông ngoại hoặc có thêm sự quản lý bởi người nước ngoài.
Tháo gỡ về sự khác biệt trong tư duy kinh doanh, dung hòa các mối quan hệ, văn hóa doanh nghiệp của nhà đầu tư ngoại với các doanh nghiệp nội. M&A được coi là cách nhanh nhất để mở rộng mạng lưới và thị trường.
Tuy nhiên, nếu không có sự thận trọng nhất định, M&A cũng có khiến doanh nghiệp rơi vào khó khăn khi không tìm được sự giao thao về quản trị, văn hóa giữa doanh nghiệp ngoại và doanh nghiệp nội.
Nói tóm lại, để tháo gỡ những vướng mắc trên, điều quan trọng đầu tiên là doanh nghiệp cần hoạch định rõ ràng chiến lược và kế hoạch phát triển dài hạn, để có thể chủ động xem xét các cơ hội M&A phù hợp với kế hoạch định sẵn, hoặc một cơ hội M&A khác ngoài mong đợi.
Với những doanh nghiệp lấy M&A là một công cụ phát triển, thì nên chuẩn bị sẵn các tiêu chí cho mục tiêu M&A, quy trình và cách thức thực hiện M&A. Còn với những doanh nghiệp không coi M&A là một công cụ phát triển, thì khi cơ hội M&A xuất hiện cũng nên xem xét một cách nghiêm túc, kỹ lưỡng để không bỏ lỡ cơ hội.
Các công ty lớn và coi M&A như một công cụ phát triển, thì có thể thành lập bộ phận chuyên trách về M&A. Còn với các doanh nghiệp khác nên cân nhắc việc sử dụng tư vấn cho quá trình M&A khi xuất hiện cơ hội.
Với xu thế hòa nhập với nền kinh tế thế giới, dòng vốn đầu tư gián tiếp của nước ngoài vào Việt Nam chắn chắc sẽ gia tăng nhanh thông qua con đường M&A. Do đó, Việt Nam cần xây dựng một khung pháp lý an toàn để vừa có thể thu hút được nhà đầu tư nước ngoài vừa có thể bảo vệ được quyền lợi của nhà đầu tư trong nước.
Box: Cần phải kiện toàn hệ thống luật điều chỉnh và các đơn vị tư vấn hoạt động M&A
Để đơn giản hóa các hoạt động M&A từ các nhà đầu tư nước ngoài, dựa trên những kinh nghiệm thực tế, tôi cho rằng cần điều chỉnh lại hệ thống luật hiện nay trên cả hai phương diện, gồm: (i) các thủ tục, nguyên tắc, phương pháp định giá, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia…; (ii) các tình huống xử lý tài chính, lao động và các vấn đề phát sinh sau khi thực hiện thương vụ M&A.
Cùng với đó, các tổ chức tư vấn cũng cần nâng cao các hoạt động hỗ trợ và xúc tiến M&A cho các DN trong và ngoài nước. Thực tế, khi làm việc với nhà đầu tư nước ngoài, với độ phức tạp và chồng chéo trong các quy định của Việt Nam, họ rất cần các nhà đầu tư có trình độ về chuyên môn và khả năng ngoại ngữ tốt. Từ đó, sẽ giúp họ an tâm về mặt pháp lý trước khi tiến hành thương vụ.
Vai trò của các nhà tư vấn luật là tiến hành soạn thảo các Báo cáo pháp lý (due diligence) về hoạt động của công ty được mua, kết hợp với báo cáo kiểm toán để bên mua sẽ có một cái nhìn cụ thể và chi tiết về “sức khoẻ” của doanh nghiệp, quyết định có mua hay không mua doanh nghiệp và nếu mua, mua với giá bao nhiêu là hợp lý.
Các luật sư cũng là những người có quan hệ sâu rộng với các chủ dự án và nhà đầu tư, có nhiều thông tin rõ ràng và chính xác về các dự án muốn bán, vì vậy, họ sẽ tiếp cận và xử lý thông tin, góp phần kết nối bên mua và bên bán, động lực cho các nhà tư vấn là ngoài phí dịch vụ pháp lý, luật sư còn có thể nhận được “hoa hồng” môi giới, điều này giúp khá nhiều cho sự thành công của dự án.
Trong quá trình đàm phán mua bán dự án, có rất nhiều vướng mắc do sự không thống nhất về quan điểm, về thời điểm chuyển giao, thời điểm thanh toán, vai trò của luật sư là giải thích, dung hoà và giúp các bên hoá giải những khác biệt, giúp cho dự án không bị “đổ bể” vào phút chót.
Khi các bên đã thống nhất những điểm cơ bản về quá trình mua bán, vai trò của luật sư là phải soạn thảo được một dự thảo hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ và bảo vệ được quyền lợi của các bên, thông thường, 2 bên đều có luật sư, lúc này, các luật sư cũng cần phải tìm cách thoả hiệp để ra một dự thảo hợp đồng có thể chấp nhận được.
Các luật sư cũng cần giải thích rõ ràng cho các nhà đầu tư về trình tự thủ tục phê duyệt và chấp nhuận dự án từ các cơ quan chức năng, đảm bảo khi nộp hồ sơ phê duyệt, cần hỗ trợ khách hàng một cách tốt nhất để kết quả phê duyệt đúng thời hạn, làm an lòng nhà đầu tư.
