Định giá đất là hoạt động đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Hoạt động này không chỉ tạo cơ sở cho sự bình ổn của thị trường đất đai, mà còn tạo cơ sở cho việc đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc định giá đất trong thời điểm Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, để lại nhiều hệ lụy tiêu cực đối với đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Chính vì vậy, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ – CP của Chính phủ với những quy định mới về định giá đất đã tiệm cận với nghệ thuật định giá đất sao cho sát với giá thị trường nhất có thể.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã lược bỏ quy định về khung giá đất được ghi nhận nhận trong Nghị định 44/2014/NĐ – CP
Việc lược bỏ này không chỉ theo đúng tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết số 18/NQ-TW về việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, mà còn khắc phục được những bất cập, hạn chế trong quy định về khung giá đất trước đây. Việc xây dựng khung giá đất mà không có sự thay đổi trong suốt khoảng thời gian dài khiến cho các bảng giá đất do địa phương quy định hoàn toàn tách rời với giá thị trường; gây nên hiện tượng khiếu kiện với đất đai, nhất là trong trường hợp tính toán giá đất đền bù khi thu hồi đất. Bên cạnh đó, việc lược bỏ quy định về khung giá đất của Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng góp phần hạn chế tối đa tình trạng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tồn tại đến hai loại giá khác nhau. Một giá do các bên trong hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận và giá còn lại được khai khác đi khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng. Giá này gần như sát với khung giá đất (ở mức thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận với nhau theo pháp luật dân sự).
Các căn cứ định giá đất được mở rộng hơn trong Luật Đất đai năm 2024 với mục đích đảm bảo việc định giá đất sát với giá thị trường nhất có thể
Bên cạnh mục đích sử dụng đất được đưa ra để định giá và thời hạn sử dụng đất thì Khoản 2, Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung thêm các căn cứ để định giá đất bao gồm: thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Luật Đất đai năm 2024 đã rất tiến bộ trong việc cụ thể hóa nội dung những thông tin đầu vào tại Khoản 3 trong cùng điều luật. Theo đó, những thông tin này bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, để quy định này có thể phát huy được tối đa hiệu quả của nó trong quá trình thực thi. Một kênh thông tin chính thức để cung cấp những dữ liệu đầu vào này cần phải được xây dựng với những thông số đầu vào chính xác. Các giao dịch chuyển nhượng bất động sản cần phải được lên sàn, ứng dụng công nghệ hiện đại trong việc công bố công khai thông tin về các giao dịch. Đồng thời, việc áp dụng các hình thức đấu thầu, đấu giá đất ngày càng rộng rãi sẽ việc định giá đất trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước càng sát được với giá thị trường.
Mặt khác, pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể thế nào là “các thông tin khác ảnh hưởng đến giá đất?” Việc thống kê trọn vẹn các yếu tố tác động đến giá đất dường như là điều bất khả thi, tuy nhiên điều đó không đồng nghĩa với việc phủ nhận ý nghĩa điều khoản này khi nó cho thấy pháp luật đất đai đang nỗ lực hướng đến việc định giá đất mà tính đến không loại trừ giá trị khai thác quyền và tài sản khác trên thửa đất, mà điển hình có thể kể đến như chiều cao trên không và độ sâu trong lòng đất. Ví dụ như điều kiện đối với chiều sâu trong lòng đất, những quy định về bảo đảm phát triển bền vững liên quan đến lĩnh vực rất gần với Luật Đất đai, đó là Luật Địa chất và khoáng sản cũng sẽ có tác động ít nhiều đến cơ chế hình thành giá đất.
Tóm lại, việc mở rộng căn cứ định giá đất theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2024 là điều hợp lý khi việc định giá đất này không chỉ dừng lại ở việc lựa chọn tiêu chí cho phù hợp với bốn con đường hình thành giá đất, mà còn phụ thuộc vào các yếu tố ngoại cảnh tác động vào thửa đất đó. Nói cách khác, những thông tin đầu vào của thửa đất phải bao gồm tất cả các thông tin liên quan mà thửa đất có (hình dáng, kích thước, lịch sử hình thành, nguồn gốc của thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất...).
Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã chính thức có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024, đã phần nào giúp cho hoạt động định giá đất đạt được hiệu quả, sát với giá thị trường, giúp cho nguồn lực đất đai không bị lãng phí và không trở thành điểm nghẽn, đảm bảo tính minh bạch và độ tin cậy.
Nguyễn Đức Tiến
Tham khảo thêm>>Luật sư tư vấn bất động sản
