Thuế tài sản bất động sản: Thời điểm chưa phù hợp

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về thuế bất động sản trên báo Đầu tư Bất động sản. Dưới đây là nội dung chi tiết:

Trong bối cảnh Chính phủ đang đưa ra hàng loạt gói hỗ trợ giảm thuế phí... giúp người dân, doanh nghiệp vượt khó thì đặt vấn đề áp thuế tài sản thời điểm này chưa phù hợp

Giá nhà đất sẽ tăng

Bắt đầu câu chuyện với phóng viên, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, cần nhìn nhận khách quan là việc đánh thuế đối với tài sản bất động sản là cần thiết để điều tiết thu nhập và tăng hiệu quả của việc sử dụng bất động sản, nhất là đối với tài nguyên đất đai, thế nhưng cũng phải cân nhắc tới nhiều yếu tố như thời điểm, loại tài sản, trường hợp đánh thuế; diện tích, giá trị khởi điểm đánh thuế và đặc biệt là mức thuế suất… để vừa bảo đảm tính công bằng, hợp lý, mang lại hiệu quả, vừa giảm thiểu tác động bất lợi.

Theo ông Đức, việc đánh thuế tài sản bất động sản chắc chắn sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến giá nhà đất, bởi nguồn cung nhà đất ở tại các thành phố lớn đang lệch pha so với nhu cầu nên sẽ nghiêng về xu hướng tăng giá. Cùng với đó, việc thu thuế sẽ làm tăng chi phí, giá thành sản phẩm, người bị đánh thuế cao có tâm lý tăng giá bán để bù vào khoản thuế phải đóng thêm, dẫn tới giá giao dịch tăng cao.

Về thời điểm áp dụng, ông Đức cho rằng, bối cảnh hiện tại chưa thích hợp, mà nên tập trung vào việc xây dựng chính sách. “Sẽ không hợp lý khi chúng ta đang áp dụng một loạt chính sách kích cầu, hỗ trợ sản xuất - kinh doanh như miễn giảm lãi suất, thuế, phí, tiền thuê đất..., mà lại đánh thêm một loại thuế mới”, ông Đức nói.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đánh thuế bất động sản nhằm mục tiêu điều tiết thị trường là chủ trương đúng đắn, song cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu kỹ mô hình và đặc thù của thị trường nhà ở nói riêng, thị trường địa ốc ở Việt Nam nói chung.

“Chúng ta nên học mô hình của các quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự Việt Nam để có thể đưa ra một sắc luật có tính khả thi cao. Nhiều nước trên thế giới có chính sách khuyến khích người dân sở hữu nhà và chỉ đánh thuế từ ngôi nhà thứ hai, thứ ba trở lên. Tại Việt Nam, tôi cho rằng, chúng ta chưa nên đánh thuế ngôi nhà thứ hai, mà nên từ ngôi nhà thứ ba trở đi và đánh vào sản phẩm nhà ở cao cấp. Bên cạnh đó, thời điểm áp dụng cũng cần được cân nhắc để người dân và doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị và hiểu được chính sách mới, đảm bảo hài hòa lợi ích”, ông Hà nêu quan điểm.

"Để hạn chế đầu cơ và kìm đà tăng giá bất động sản, trước tiên cần phải xác định rõ nguyên nhân gây nên sự tăng giá và có 2 nguyên nhân chính, đó là trở ngại về thủ tục pháp lý và thiếu sự minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất."

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, bộ môn Tài chính quốc tế, Học viện Tài chính cũng cho rằng, việc nghiên cứu về thuế tài sản là cần thiết, nhưng thời điểm ban hành thì cần tính toán kỹ. Hiện tại, nền kinh tế còn khó khăn, các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh chỉ mới phục hồi, nếu đánh thuế lúc này sẽ khiến người dân, doanh nghiệp bị phân tâm, lo lắng.

“Thu nhập của đại bộ phận người dân đã giảm sút nhiều trong 2 năm qua, số người bị nhiễm Covid-19 hiện vẫn cao, chỉ tính riêng chi phí điều trị, phòng ngừa bệnh lây lan đã rất lớn, nếu đánh thêm thuế tài sản thời điểm này sẽ càng là gánh nặng”, ông Thịnh nói và cho biết thêm, trên thực tế, câu chuyện áp thuế tài sản đã được đưa ra bàn thảo nhiều lần, nhưng đều là các thời điểm chưa chín muồi, chưa có cơ chế, chính sách, cơ sở lý luận thực tiễn để đưa ra cách đánh thuế phù hợp.

Ông Thịnh lấy ví dụ, ngay với mục tiêu đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở đi đã cần phải xem xét, bởi nếu ngôi nhà thứ hai được đưa vào kinh doanh, khai thác, không bỏ hoang thì đánh thuế liệu có hợp lý? Hay việc một người có 2 ngôi nhà diện tích khác nhau 30 m2 và 60 m2 thì đánh thuế cái nào, căn cứ nào để xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, chưa kể việc so sánh với người khác cũng sở hữu 2 ngôi nhà nhưng khác diện tích.

“Việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai cần phải đảm bảo tính công bằng, hợp lý, nhưng thực tế lại không dễ thực hiện”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Còn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, thuế bất động sản đóng vai của nhiều chính sách điều tiết cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Do đó, vấn đề thuế bất động sản tạm thời chưa nên bàn tới trong bối cảnh khó khăn hiện tại.

Không nên vội vã

Theo TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cần có cái nhìn dài hạn, đa chiều trong câu chuyện đánh thuế tài sản, phải xây dựng cơ chế, chính sách và có định hướng, giải pháp rõ ràng trước khi thực hiện đánh thuế. Thậm chí, cả công tác tuyên truyền cũng phải đẩy mạnh để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước hiểu đúng, tránh làm ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư - điều Việt Nam luôn nỗ lực thực hiện nhiều năm qua.

Ông Cường cho biết, hiện nhiều nước trên thế giới còn miễn thuế, cho nhập quốc tịch để thu hút người giàu. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang thu hút khá tốt các nhà đầu tư. Do đó, khi tính chuyện đánh thuế tài sản bất động sản, cơ quan soạn thảo cần xây dựng lộ trình cho các đối tượng khác nhau, nhóm đối tượng chuyên đầu tư, kinh doanh, đầu cơ khác với nhóm đối tượng cán bộ, công chức, những người có thu nhập thấp và phụ thuộc vào ngân sách.

"Về lý thuyết, việc đánh thuế tài sản, căn nhà thứ hai là cần thiết, nhưng để làm được thì cần phải xử lý nhiều bài toán và đó còn là một tương lai xa, không thể giải quyết ngay trong 1 hay 2 năm tới."

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Luật ANVI

“Bởi nếu đánh đồng việc thu thuế giữa nhóm đầu cơ với người có nhu cầu sử dụng thực liệu có đảm bảo công bằng? Hay người nước ngoài mua nhà để sống, công tác thì đánh thuế ra sao, trong khi đây cũng là đối tượng cần khuyến khích vì có nhiều đóng góp về kinh tế, chất xám”, ông Cường đặt câu hỏi.

Từ góc nhìn của chủ đầu tư, bà Nguyễn Thu Hương, đại diện Tập đoàn Hải Phát cho rằng, hiện nay, người mua cuối cùng là người phải chi trả toàn bộ các loại thuế phí này, bao gồm phí trước bạ tại thời điểm chuyển nhượng, thuế đất phi nông nghiệp (thu hàng năm) và thuế VAT (đối với nhà ở hình thành trong tương lai), cho dù người bán đã chịu thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản.

Đối với những người mua bất động sản để kinh doanh cho thuê hoặc đầu tư, toàn bộ thuế này sẽ được phân bổ vào giá cho thuê hoặc giá bán. Tình trạng đầu cơ diễn ra thường do thông tin không minh bạch, vì giá trị bất động sản luôn gắn liền với lợi thế về hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội. Nếu muốn kiểm soát việc tăng giá do đầu cơ thì cần phải minh bạch trong công tác công bố thông tin quy hoạch và định hướng triển khai, phát triển của khu vực.

Quan tâm nhiều hơn đến câu chuyện ứng xử của người chịu thuế, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc COPiHOME cho rằng, cách thu phải làm sao để người chịu thuế “tâm phục khẩu phục”.

“Trước khi bán một sản phẩm bất động sản, người chủ đã tốn nhiều chi phí để tạo lập tài sản như chi phí lãi vay, sửa chữa/thay mới, hoa hồng trả cho môi giới… Những khoản đó đều không được tính vào chi phí đầu vào, mà giờ chỉ thu một khoản phần trăm cố định trên giá bán ra thì sẽ khiến người dân tìm mọi cách để lách luật. Do vậy, cần có cách tiếp cận ‘ngoài mềm trong cứng’ như đặt ra mức sàn tính thuế và áp biểu thuế bậc thang (tương tự thuế thu nhập cá nhân), đồng thời kết hợp chế tài xử lý nếu phát hiện vi phạm với mức phạt cao gấp nhiều lần tiền thuế. Ngoài ra, cần đưa người bị phát hiện trốn thuế vào hệ thống cơ sở dữ liệu, để sau này các giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản của người bị đưa vào ‘sổ đen’ nếu có sẽ được rà soát ngặt nghèo hơn”, ông Phi nói.

Thuế tài sản có thực sự cần thiết?

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt An Hòa, cần phải phân loại tài sản bất động sản được đánh thuế, bởi không phải ai sở hữu tài sản bất động sản thứ hai cũng vì mục đích đầu cơ, nhiều trường hợp phục vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, tạo ra giá trị cho xã hội. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước nên cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng và trúng mục tiêu, đảm bảo đánh thuế công bằng.

“Mục tiêu đánh thuế tài sản bất động sản là nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, giá sốt ảo..., nhưng nếu không làm cẩn thận thì dễ gây phản ứng ngược, vì khi xuất hiện thêm các loại thuế thường niên mới, trong khi chưa giải quyết được bất cập về tiền sử dụng đất thì có thể vấp phải phản ứng của người mua nhà, bởi họ vừa phải nộp tiền sử dụng đất, vừa phải nộp thuế tài sản. Việc đánh thuế tài sản cũng sẽ đẩy giá nhà ở trên thị trường tăng lên do các chi phí thuế thường được cộng dồn vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng sẽ phải gánh khoản này”, ông Quang nói.

Cũng theo ông Quang, chính sách thu thuế từ bất động sản thứ hai trở lên chưa chắc hiệu quả bằng việc thu thuế cào bằng, tức là cứ sở hữu bất động sản là phải nộp thuế, nhưng số thuế phải nộp sẽ căn cứ theo khu vực, chẳng hạn những khu vực I như TP.HCM, Hà Nội áp mức thuế tài sản là 0,1%, thì những khu vực III hay IV sẽ giảm dần mức thuế theo thu nhập và đời sống của người dân khu vực đó. Tất nhiên, tiền thuế này nên được sử dụng vào việc phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương, bởi khi hạ tầng tốt thì giá trị bất động sản cũng sẽ tăng.

Còn ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home nêu quan điểm, đánh thuế tài sản bất động sản cần vừa hướng đến mục tiêu chống đầu cơ, vừa đảm bảo không kìm hãm hoạt động đầu tư phát triển.

Theo ông Quang, hiện nay, một số bộ, ngành khi đưa ra đề xuất thu thuế chỉ tập trung vào mục đích thu tiền, mà chưa có giải pháp xử lý sự xung đột pháp lý do chính sách thuế mới mang lại. Chẳng hạn, có những người mua bất động sản thứ hai để đầu tư vào nông nghiệp sạch, nếu đánh thuế thì vô tình lại đụng với chính sách khuyến khích doanh nghiệp, người dân phát triển mô hình nông nghiệp sạch.

Chưa kể, cách thức tính toán tiền đền bù giải phóng mặt bằng và tiền thuế sử dụng đất hiện chưa thống nhất, dẫn tới việc thuế tài sản bất động sản thứ hai có được dùng để tham chiếu cho việc đền bù giải tỏa sau này hay không chưa được xác định rõ ràng.

“Có một nghịch lý hiện nay là tiền đền bù giải tỏa áp dụng theo khung giá đất, trong tiền thuế lại áp dụng theo giá giao dịch trên thị trường, như vậy sẽ gây bất lợi cho người sở hữu bất động sản”, ông Quang nói.