Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về tiềm năng phát triển thị trường bất động sản du lịch và thực trạng của pháp luật với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam . Dưới đây là nội dung chi tiết:
1. Nhận định về thị trường:
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Theo báo cáo của Bộ Văn hóa thể thao và du lịch từ năm 2011, tổng thu từ khách du lịch đạt 130.000 tỷ đồng, đóng góp 3,1% vào GDP. Đến năm 2019, tổng thu từ khách du lịch đã tăng lên 726.000 tỷ đồng (tăng hơn 5,5 lần so với năm 2011), mức tăng trưởng bình quân cho cả giai đoạn 2011 - 2019 đạt 24%/năm, đóng góp của ngành du lịch vào GDP đạt gần 10%. Có thể thấy thị trường BĐS du lịch (BDSDL) ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển cùng với sự xuất hiện của đại dịch Covid 19 thị trường (BDSDL) cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý…
Trong những năm gần đây, nhằm hiện thực hóa chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, các sản phẩm bất động sản mới xây dựng trên đất thương mại dịch vụ phục vụ du lịch đã xuất hiện trên thị trường. Các sản phẩm này được gọi chung là bất động sản du lịch hoặc bất động sản nghỉ dưỡng (Resort Real Estate) là các bất động sản được xây dựng tại các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, bao gồm: biệt thự biển, biệt thự trên đồi, căn hộ khách sạn (Condotel), Shophouse, mini hotel,... sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Loại hình bất động sản này là những sản phẩm được xây dựng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú,… tăng trải nghiệm và tiện ích cho cộng đồng khách du lịch. Mặc dù thuật ngữ bất động sản du lịch và tên các sản phẩm thuộc phân khúc này đang được sử dụng khá phổ biến trên thị trường bất động sản nhưng dưới góc độ pháp lý, hiện nay chưa có khái niệm và quy định riêng về bất động sản du lịch. Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh chung của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hiện nay, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, các bộ, ngành liên quan đã ban hành một số quy định nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các loại hình sản phẩm mới, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
2. Về các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản du lịch công nhận về quyền sở hữu đối với nhà đầu tư mua BDSDL.
Về cơ bản thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh. Do vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel), …Tuy rằng hiện tại công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, thì chế độ sử dụng đất đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
3. Về quyền thực hiện và kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch.
Do tính chất công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, BĐS du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” nên khó đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện nay các phương thức kinh doanh được thừa nhận đối với công trình xây dựng là: Bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua. Một số các nguyên tắc khác cần lưu về điều kiện kinh doanh công trình xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản:
- Điều 10: điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐ
- Điều 12: yêu cầu đối với dự án đầu tư BĐS để kinh doanh
- Điều 13: đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS
- Điều 14: nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
- Điều 19: nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
- Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 58...: quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh BĐS có sẵn và BĐS trong tương lai
Đây là những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng nói chung cần lưu ý, trong đó có kinh doanh các sản phẩm BĐS du lịch. Đáng chú ý là theo các quy định này, khách hàng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán; cá nhân nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng BĐS du lịch.
4. Về hình thức xác lập giao dịch
Về cơ bản, hợp đồng BDSDL là một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Điểm khác biệt lớn nhất chính là liên quan tới vấn đề khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận giữa người mua và chủ đầu tư dự án. Điều 3 Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) quy định các nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch bao gồm: Tuân thủ pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan; đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch theo quy định tại Điều 49 Luật Du lịch năm 2017; thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên có lưu ý rằng phương thức thanh toán vẫn được dùng tiền mặt trong các hợp đồng kinh doanh bất động sản kể cả BDSDL. Bởi vậy có thể sẽ phát sinh những vấn đề mà nhà đầu tư cần lưu ý bởi yếu tố tiêu cực trong kinh doanh như sử dụng sai mục đích khi không kiểm soát được phần tiền mà chủ đầu tư được ứng trước của khách hàng.
5. Vấn đề cam kết tài chính: Để hiểu rõ hơn thì tác giả phân tích ngắn như sau trong loại hình kinh doanh này thường có ba bên:
- chủ đầu tư (CĐT),
- khách hàng
- và ngân hàng tài trợ vốn.
Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của CĐT, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho CĐT kinh doanh. Việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của CĐT. Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của CĐT nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi. Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. Khi tình hình kinh doanh không thuận lợi, CĐT vi phạm hoặc không thể thực hiện cam kết, trách nhiệm hoàn trả các khoản vay ngân hàng thuộc về khách hàng.Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay… nhiều khi khách hàng trở thành "con nợ" khi ký hợp đồng mua căn hộ condotel. Khi CĐT vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện. Theo báo cáo của Savills Việt Nam đang là một trong những nước dẫn đầu về tỷ lệ cam kết lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng. Mức cam kết lợi nhuận hiện nay là 10% trong vòng 5 – 10 năm trong khi Thái Lan cam kết lợi nhuận 7% trong 3 – 5 năm và Bali là 7% trong 2 – 3 năm. Trước đây condotel chỉ cam kết lợi nhuận 6 – 8%/năm nhưng đến nay nhiều dự án đã đẩy mức cam kết này lên 10%/năm thậm chí còn cao hơn là 12 – 15%/năm, mức khá cao và chỉ có một số rất ít chủ đầu tư có thể duy trì ở mức này. Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết. Condotel, trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian v ì vậy có thể thấy rõ ràng rủi do trong việc cam kết của CDT đối với dự án do chế tài xử phạt cam kết quy định trong Luật chưa thực sự rõ ràng trong khi đó, khách hàng vẫn phải tiếp tục trả lãi cho ngân hàng, phần thua thiệt dễ thấy thuộc về khách hàng. CĐT chỉ bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu.
6. Chính sách quy hoạch dự án bất động sản du lịch.
Việt Nam có vị trí địa kinh tế và quốc phòng rất đặc biệt với hơn 3.000km ven bờ biển Đông và biển Tây cùng nhiều đảo, bán đảo, vùng vịnh. Hệ thống đô thị ven biển cũng đã được hình thành và phát triển, một số đô thị cảng lớn như thành phố Hải Phòng; đô thị hành chính đa chức năng như TP Đà Nẵng; đô thị du lịch như TP.Hạ Long, Nha Trang, Sầm Sơn… Các khu kinh tế ven biển như Vân Đồn (Quảng Ninh), Nghi Sơn (Thanh Hóa), Chân Mây (Thừa Thiên Huế), Dung Quất (Quảng Ngãi), Chu Lai – Kỳ Hà (Quảng Nam)… Có thể thấy đô thị biển có thể trở thành những đô thị động lực của quốc gia với các hình thái: Đô thị biển - trung tâm kinh tế thương mại cảng; Đô thị biển - trung tâm kinh tế và du lịch; Đô thị biển - trung tâm đa chức năng lớn; Đô thị du lịch biển. Các trung tâm tài chính của thế giới hiện đại nằm ven biển, và tiếp theo đến ngày hôm nay, “Học thuyết Biển” của nước Nga, “Chiến lược Biển” của Mỹ, Nhật, “Một vành đai – một con đường” của Trung Quốc – tất cả các cường quốc đều đã, đang và sẽ rất hướng ra biển, được chuẩn bị và triển khai một cách bài bản và chu đáo một cách đáng kinh ngạc.
Chính sách quy hoạch của Việt Nam: Chính phủ ban hành Nghị quyết số 26/NQ-CP về việc ban hành kế hoạch tổng thể và kế hoạch 5 năm của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 36-NQ/TW ngày 22/10/2018 của Hội nghị lần thứ tám Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VII về Chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đưa ra 6 nội dung, giải pháp về quản trị biển và đại dương, quản lý vùng bờ. Trong đó, về phát triển kinh tế biển, trong đó có cả chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng cho lĩnh vực du lịch: là đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch cho các địa bàn trọng điểm, khu vực động lực phát triển du lịch ven biển, hải đảo; hình thành các khu dịch vụ du lịch phức hợp, dự án dịch vụ quy mô lớn, giải trí chất lượng cao, du lịch sinh thái, thám hiểm khoa học, du lịch cộng đồng. Thí điểm phát triển các tuyến du lịch vùng biển xa bờ kết hợp với dịch vụ biển khác, trên cơ sở bảo tồn đa dạng sinh học, phát huy giá trị di sản thiên nhiên, văn hóa, lịch sử đặc sắc của các vùng miền, kết nối với các tuyến du lịch quốc tế.
7. Chính sách thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch Việt Nam
Hiện tại mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình BĐS du lịch chưa đầy đủ, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua. pháp luật Việt Nam hiện nay mới chỉ quy định người nước ngoài (cá nhân) được mua nhà ở tại Việt Nam. Còn luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chỉ tổ chức nước ngoài mới được kinh doanh BĐS tại Việt Nam, còn đối với BĐS nghỉ dưỡng (loại hình thương mại) thì chưa có quy định cụ thể trong cả 2 luật này. Trên thực tế, mặc dù chưa nhiều nhưng đang có xu hướng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đang tăng dần (đa số ở dự án căn hộ hạng A và hạng sang). Trong khi đó, các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Indonesia, Malaysia... đều có những quy định cho người nước ngoài mua BĐS nghỉ dưỡng. Liên quan đến đề xuất này, Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đã có văn bản kiến nghị Quốc hội xem xét sửa đổi khoản 2 điều 14 Luật Kinh doanh BĐS, cho phép cá nhân nước ngoài được mua các BĐS khác không phải là nhà ở; bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS quy định về điều kiện mua, thuê mua, thuê các loại BĐS không phải nhà ở của cá nhân nước ngoài.VNREA khẳng định việc cho phép người nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở như BĐS du lịch sẽ góp phần thu hút nguồn vốn lớn đầu tư vào phân khúc này mà vẫn có thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua BĐS của người nước ngoài tương tự như quy định đối với nhà ở. Tuy rằng đã có sự nới lỏng hơn về chính sách nhưng vẫn cần rõ ràng hơn quy định rõ ràng về “mức trần” số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu ở Việt Nam tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, và không quá 10% đối với một dự án nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn. Trong thực tế việc dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc cao cấp trên thị trường do nhiều vấn đề, giải pháp nới rộng “trần” cho người nước ngoài mua nhà không giải quyết được căn nguyên vấn đề. Quan trọng nhất hiện nay là chủ đầu tư cần phải căn cứ vào nhu cầu thực tế thị trường, tập trung vào những sản phẩm vừa túi tiền của người dân.
8.Những kinh nghiệm trong Luật quản lý phát triển bất động sản ở nước ngoài
Với kinh nghiệm hơn 15 năm làm việc tư vấn với không chỉ đối tác chủ đầu tư phát triển BDS lớn của Việt Nam mà còn cả các quỹ đầu tư các tập đoàn lớn nước ngoài tôi có thể đưa ra một vài ví dụ về việc học hỏi kinh nghiệm một số nước như Singapore & Hongkong vì có những đặc điểm tương đồng về vị trí địa lý, văn hóa và các yếu tố khác có khả năng tác động đến chính sách, luật pháp.
Singapore quan niệm, phát triển không là một quá trình bắt chước mà các bài học có thể học hỏi được từ kinh nghiệm thành công. Đối với Singapore là một quốc gia nhỏ, do đó Chính phủ đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bằng những chính sách can thiệp linh hoạt. Singapore không phụ thuộc vào nguồn vốn FDI mà họ dùng vốn từ người dân là chính. Singapore có quỹ nhà ở nhằm giúp thị trường phát triển, người dân có thể sử dụng 20% lương hoặc 40% thu nhập để đầu tư bất động sản. Chính sách của Singapore tập trung sựlinh hoạt để tạo sự phát triển ổn định và bền vững, chẳng hạn như chính sách tăng nguồn cung bất động sản phải được hỗ trợ bởi các biện pháp hạ nhiệt thị trường khi cần thiết để tránh tình trạng bong bóng bất động sản xảy ra, đảm bảo sự tăng giá bất động sản dần dần.
Hong Kong
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng giá nhà ở tại Việt nam hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Một kinh nghiệm của Hong Kong là nhằm xoa dịu sự tăng giá chóng mặt của bất động sản vào năm 1997 là Chính phủ đã cam kết sẽ xây dựng 85.000 đơn vị nhà ở trong vòng 3 năm, nhằm ngăn chặn sự tăng giá chóng mặt của bất động sản, với mức giá lên cao đỉnh điểm vào cuối năm 1997. Bên cạnh đó Chính phủ cũng có các chính sách tạo điều kiện cho vay thế chấp, chính sách lãi suất thấp cho người mua nhà, mức lãi suất cho vay giảm từ 5,25% vào cuối năm 2008 xuống còn 5% vào cuối năm 2009, (và hiện nay lãi suất cho vay mua nhà của Hong Kong chi còn khoảng 4%) chỉ số giá đã tăng trở lại khoảng 20% vào cuối năm 2009. Ngoài ra, chính sách thuế giao dịch của Hong Kong cũng rất đáng quan tâm. Đây là loại thuế đánh vào giao dịch bất động sản, chứ không phải là thuế đánh vào lợi nhuận. Loại thuế này nhằm kiềm chế sự phát triển nóng của thị trường, ngăn ngừa nạn đầu cơ.Theo quy định của loại thuế này, người dân khi mua nhà ở sau đó bán lại bất động sản đó nằm trong khoảng thời gian dưới 24 tháng kể từ khi mua nhà thì phải đóng thuế từ 10%-15%. Chính sách này áp dụng trong điều kiện thị trường quá nhiều giao dịch trong thời gian ngắn, nhặm ngăn chặn nạn đầu cơ gây bong bóng bất động sản. Cuối cùng theo tổ chức tư vấn quốc tế Mckinsey thì bài học kinh nghiệm lớn nhất về việc học hỏi các chính sách của các nước trong phát triển chính là: xác định lại vai trò của nhà nước trong hoạt động phát triển BDS. Tại hầu hết các nước, công cuộc đổi mới cần có sự tham gia của chuyên gia trong ngành phối hợp với các hiệp hội doanh nghiệp và nhà nước. Với các cơ quan quản lý, đây sẽ là cơ hội hấp dẫn để đổi mới vai trò của mình trong quá trình phục hồi và sau đó nữa.
- Thứ nhất, cơ quan nhà nước và hiệp hội ngành (hiệp hội BDS, hiệp hội du lịch, etc) cần bảo đảm cho sự tồn tại của doanh nghiệp. Chính phủ có thể thử nghiệm nhiều phương án vốn bền vững, lắng nghe nhu cầu doanh nghiệp từ đó điều chỉnh chính sách phù hợp với tình hình kinh tế xã hội và nhu cầu của thị trường
- Thứ hai, trong trung hạn, Chính phủ cần hậu thuẫn cho các chương trình chuyển đổi công nghệ số và phân tích dữ liệu nhằm tạo sân chơi bình đẳng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, và nhà đầu tư cá nhân nhằm minh bạch hóa thông tin.
- Cuối cùng, Chính phủ và các hiệp hội ngành có thể tận dụng đà tăng trưởng chung của cả nước và sự phục hồi của giao thương quốc tế để thúc đẩy nhu cầu. vốn đầu tư dự kiến sẽ chuyển hướng từ những dự án phát triển đồ sộ như Phú Quốc hay Nha Trang, Đà nẵng sang những dự án và đô thị cỡ nhỏ và trung bình có những sản phẩm đặc biệt như du lịch thể thao, du lịch chữa bệnh, và thậm chí là cả du lịch nông nghiệp.
