Thực tiễn sẽ là thước đo đánh giá khách quan nhất hiệu quả của các quy định mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Đây là nhận định của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW trong bài viết đăng trên báo Markettimes. Bài viết có nội dung như sau:
Thực tiễn sẽ là thước đo hiệu quả của quy định mới về giá đất
Công tác thu hồi đất, đặc biệt là xác định giá đất đền bù cũng là một trong những trọng tâm lớn được chú trọng tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, 2 văn bản đã có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024.
Theo chuyên gia, với những quy định theo hướng cập nhật phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là các quy định về giá đất, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ là chìa khóa giúp tháo gỡ những vướng mắc cố hữu liên quan quan đến công tác đền bù thu hồi đất.
Trong thực tiễn, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, công tác đền bù giải phóng mặt bằng và thu hồi đất là một vấn đề rất nhức nhối trong việc thực hiện Luật Đất đai thời gian qua.
“Với thực tiễn hành nghề, tôi thấy những vấn đề thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng là công tác hay phát sinh các khiếu kiện, khiếu nại đất đai. Đôi khi gây tình trạng khiếu kiện kéo dài và căng thẳng giữa quan hệ giữa người dân với chính quyền và người dân với doanh nghiệp”, Luật sư Hà nhận định.
Đánh giá về Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng các văn bản này đã có những quy định đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng như đảm bảo nhà nước sẽ đảm bảo quyền lợi, không cách biệt không quá lớn giữa giá thu hồi đất và giá trên thị trường.
“Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã có hướng dẫn rất cụ thể chi tiết về cách xác định giá đất. Đây là một điểm rất quan trọng để căn cứ vào đó chính quyền địa phương và Hội đồng Nhân dân các cấp, các đơn vị liên quan căn cứ để xây dựng được bảng giá đất phù hợp, để áp dụng giá bồi thường cũng như thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi của người dân và giá thu hồi phải tiệm cận với giá thị trường. Đây là cơ sở để giúp cho việc thu hồi đất được nhanh chóng hơn, tránh trường hợp dự án treo do vướng mặt bằng và bướng thu hồi đất”, Luật sư Hà đánh giá.
Tuy nhiên, cũng theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, để đánh giá hiệu quả của một quy định, một chế định hay một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu quả hay không rất cần phải có thực tiễn kiểm nghiệm.
Cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất hàng năm
“Tôi nghĩ rằng, cần phải có thời gian để Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất đi vào thực tiễn mới là sự kiểm nghiệm chính xác nhất về những vấn đề phù hợp hay vấn đề nào còn tồn tại”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, cũng theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, một trong những điểm mới tích cực của Luật Đất đai 2024 là cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất hàng năm.
Theo đó, trong quy định của Luật Đất đai 2024, lần đầu tiên đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đối với thuế đất hằng năm - đây là một quy định cần, tuy nhiên để quy định này đi vào thực tiễn thì rất cần các quy định hướng dẫn trong các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và các thông tư liên quan....
Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, có một số vấn đề mà các quy định dưới luật cần quan tâm làm rõ để Luật Đất đai mới thực sự “đi vào cuộc sống”.
- Thứ nhất, cần cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ và cập nhật, từ đó các đối tượng thực hiện giao dịch này có căn cứ để thực hiện.
- Thứ hai, rất cần các quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bởi đây là vấn đề tương đối mới.
“Theo quan điểm của tôi trong các thông tư có hướng dẫn và tạo ra những hợp đồng mẫu về chuyển nhượng quyền thuê đất hằng năm. Các đối tượng thực hiện sẽ căn cứ vào đó có căn cứ pháp lý thực hiện được đúng các quy định theo quy định của luật. Bởi hợp đồng tạo ra quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Đây là một quyền mới được chuyển nhượng vì vậy cần có hướng dẫn cụ thể chi tiết. Đặc biệt thể hiện trong hợp đồng về đối tượng của hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên, các quy định liên quan… Có thể nói, điều kiện cần và đủ là những quy định rất chi tiết để đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu quan điểm.
|
