Câu 1: Tôi sắp xuất cảnh theo chồng sang Mỹ. Hiện tại tôi đứng tên một mảnh đất ở Việt Nam, khi tôi đi định cư ở Mỹ tôi muốn sang tên cho người khác thì có được không và cần phải làm những thủ tục gì. Luật sư có thể tư vấn cho tôi được biết không ạ?
Trả lời:
Căn cứ vào khoản 6 điều 5 Luật đất đai 2013, thì người sử dụng đất bao gồm cả đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Theo đó, đối tượng này có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Theo điều 179 Luật đất đai 2013 thì chủ sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như điều 166 và điều 170 Luật này, ngoài ra còn có quyền “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Do vậy, bạn vẫn có quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho người khác.
* Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
*Về thủ tục bạn sẽ cần thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng
Hai bên đến văn phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu ý việc ký kết hợp đồng được thực hiện trước mặt công chứng viên, hoặc cán bộ tư pháp của UBND
Khi đi mang theo các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- CMND hoặc giấy tờ tương đương của hai bên;
- Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;
- Sổ hộ khẩu của hai bên;
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện)
- Hồ sơ cần chuẩn bị
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính: 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo
- Những khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:+ Lệ phí trước bạ:Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
+ Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ pháp lý Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân về Thuế đối với thu nhập từ chuyền nhượng bất động sản như sau:
“Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”
+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương
+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương
Đối tượng nộp: Các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì:
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); có xác nhận của UBND xã về nguồn gốc và tình trạng sử dụng của đất
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
+Thẩm quyền giải quyết: Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
+ Thời gian cấp giấy chứng nhận: Hiện nay theo quy định có thể rút ngắn là 15 ngày làm việc.
Câu 2: Tôi có quốc tịch Pháp (người nước ngoài), có giấy miễn thị thực, thường xuyên đi về Việt Nam. Vợ tôi có quốc tịch Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam.Vợ tôi muốn sang tên chủ quyền cho tôi một căn nhà thì có được không?Nếu được thì cần làm những thủ tục gì? Các loại thuế và lệ phí cần nộp ra sao?
Trả lời:
Theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014 thì người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo điều kiện tại Điều 159 như sau:
- Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, để được nhận sang tên thì căn nhà vợ bạn muốn chuyển quyền sở hữu cho bạn phải là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đồng thời bạn cũng phải thỏa mãn quy định tại Khoản 3 Điều 160 như sau: “Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”
- Về thủ tục:
Hồ sơ chuẩn bị
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bằng tiếng Việt và tiếng Anh (theo mẫu)
- Bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở hoặc giấy tờ về thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Nếu mua, nhận tặng cho căn hộ của cá nhân thì hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Bản sao có chứng thực hộ chiếu nước ngoài, trường hợp bản sao hộ chiếu không có chứng thực thì khi nộp hồ sơ phải mang bản gốc để đối chiếu
- Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định; Đối với văn bằng chứng minh trình độ, giấy tờ chứng nhận kết hôn do nước ngoài cấp thì phải được dịch ra tiếng Việt và có chứng nhận của cơ quan công chứng Việt Nam.
- Trường hợp mua căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì phải làm thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và có bản gốc giấy tờ xác nhận đã mua bán căn hộ qua sàn giao dịch theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Mức thuế và lệ phí trước bạ được áp dụng như công dân Việt Nam ở trong nước.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:Sở xây dựng nơi có căn hộ
Thời hạn giải quyết:
- 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
- Người đến nhận giấy chứng nhận phải xuất trình phiếu tiếp nhận hồ sơ, nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và ký nhận vào Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Nếu ủy quyền cho người khác đi nhận thay thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam. Lệ phí cấp giấy chứng nhận được áp dụng như công dân Việt Nam ở trong nước.
Lệ phí:Lệ phí trước bạ quy định lệ phí đối với nhà, đất là 0,5% giá trị tính lệ phí trước bạ.
Câu 3: Tôi hiện đang sinh sống tại Việt Nam. Tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất, đất thổ cư nhưng chưa có nhà trên đất, đất riêng lẻ không nằm trong đất dự án cho bạn tôi đứng tên sổ đỏ được không? Bạn tôi là việt kiều Pháp, có 2 quốc tịch Pháp và Việt Nam.Làm thế nào để bạn tôi có đủ điều kiện đứng tên sổ đỏ. Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
Trả lời:
Trường hợp bạn của bạn là Việt kiều Pháp nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam, theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất.
Theo các quy định trên thì trường hợp của bạn được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên việc nhận quyền sử dụng đất chỉ được thông qua hình thức mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Nếu bạn chỉ nhận quyền sử dụng đất mà không gắn liền với việc sở hữu nhà ở thì không được phép nhận quyền sử dụng đất.
Câu 4: Tôi là Việt kiều hiện đang định cư tại Liên Bang Nga, nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam. Cha mẹ tôi tại Việt Nam muốn chia phần cho tôi một mảnh đất (có sổ đỏ). Vậy tôi có quyền đứng tên và xây dựng trên mảnh đất đó không?
Trả lời:
Theo Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”
Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013
“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;”
Trong trường hợp này do bố mẹ bạn tặng cho bạn quyến sử dụng đất không gắn liền nhà ở nên bạn không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.
