Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLaw trả lời một số câu hỏi liên quan đến thủ tục mua nhà tại Việt Nam trong chương trình Luật sư Tháng 12.
1. Tôi đã xin thôi quốc tịch Việt Nam từ lâu, nay tôi muốn mua nhà tại Việt Nam thì tôi cần đáp ứng những điều kiện gì theo pháp luật?
Trả lời:
Khi bạn thôi quốc tịch Việt Nam thì bạn có quyền và nghĩa vụ thực hiện theo quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân người nước ngoài.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”.
Và khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rõ về hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Vì vậy, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua nhà ở tại Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện sau thì sẽ được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- - Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (Khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014);
- - Cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam (Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP);
- - Cá nhân nước ngoài phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (Điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014);
- - Cá nhân nước ngoài chỉ được mua và sở hữu nhà ở không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề thì trên khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua không quá 250 căn nhà (Điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014);
- Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán thì cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây (Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP):
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
- Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
- Cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn nếu có nhu cầu. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và các quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam (Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở).
2. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn: Hồ sơ và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho người nước ngoài hiện nay được quy định như thế nào?
Trả lời:
Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mua nhà bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và TSKGLVĐ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính + bản sao chứng thực)
- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng)
- Hợp đồng về mua bán nhà ở đã công chứng (bản chính + bản sao chứng thực)
- Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu)
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao)
- Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB
Trình tự thực hiện như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết để đủ điều kiện sở hữu nhà tại tại Việt Nam. Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận
- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời viết biên nhận ngày hẹn nhận thông báo thuế
- Bước 3: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận
- Bước 4: Cán bộ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
- Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Bước 6: Nộp lệ phí địa chính
3. Tôi có đọc được thông tin: "Điều kiện để cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ theo quy định pháp luật". Tôi muốn hỏi, theo quy định này, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm nào? Thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ hay thời điểm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận?
Trả lời:
Khoản 3 Điều 160 của Luật Nhà ở năm 2014 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, thời điểm nhập cảnh của cá nhân nước ngoài để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cũng phải nhập cảnh vào Việt Nam để làm các thủ tục này.
4. Tôi là người Việt quốc tịch Anh, hiện này tôi đang có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam. Tôi muốn hỏi cơ chế tài chính về dòng tiền, cụ thể là chuyển tiền mua nhà từ ngân hàng nước ngoài vào Việt Nam được quy định ra sao? Ngoài ra, khi tôi mua nhà tại Việt Nam có được thông qua hình thức nộp tiền mặt trực tiếp hay vẫn bắt buộc thông qua hình thức chuyển khoản?
Trả lời:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam có thể chuyển tiền để thanh toán tiền mua nhà theo một trong các hình thức sau:
- Mở tài khoản tại ngân hàng ở Việt Nam để sử dụng tài khoản đó thanh toán bằng cách chuyển khoản cho bên bán;
- Chuyển tiền trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của bên bán, bên bán sẽ liên hệ với ngân hàng để chuyển đối ngoại tệ thành tiền Việt Nam. Trong trường hợp này thì phải có mã code của ngân hàng mà bên bán có tài khoản khi thực hiện thanh toán;
- Chuyển tiền mặt qua ngân hàng cho bên bán.
Do đó, khi mua nhà bạn có thể nộp tiền mặt trực tiếp bằng tiền Việt Nam đồng, chứ không nhất thiết phải lựa chọn hình thức chuyển khoản.
