Sổ đỏ, từ lâu đã trở thành một khái niệm quen thuộc với người dân Việt Nam. Giấy tờ này không chỉ là minh chứng cho quyền sở hữu bất động sản mà còn gắn liền với nhiều vấn đề quan trọng trong cuộc sống. Với sự ra đời của Luật đất đai mới, nhiều quy định về thủ tục cấp, đổi, thu hồi sổ đỏ đã có những điều chỉnh đáng kể. Mời quý khách theo dõi bài phỏng vấn của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW với phóng viên về Luật đất đai mới dưới đây:
Thưa luật sư, bắt đầu từ 1/8, Chính phủ đã ban hành nghị định liên quan đến Luật đất đai có hiệu lực, điều đang được nhiều người dân quan tâm là liên quan đến các thay đổi về sổ đỏ, sổ hồng. Vậy thưa luật sư, người dân khi làm các thủ tục liên quan đến sổ đỏ khi luật đất đai mới được ban hành nên lưu ý những điều gì ?
Trả lời:
Luật đất đai 2024 bắt đầu đi vào có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, người dân khi làm thủ tục liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần lưu ý một số điểm sau:
- Thứ nhất, về tên gọi: Trước đây Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên gọi đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các loại tài sản khác gắn liền với đất", hiện nay tên gọi đã được thay đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".
- Thứ hai, về việc đổi sang sổ đỏ mới theo luật mới: Theo khoản 3 Điều 256 Luật đất đai 2024 quy định các sổ đỏ, sổ hồng trước ngày 01/01/2025 vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang giấy chứng nhận theo luật mới. Trong trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
- Thứ ba, về chính sách cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1 Điều 137 Luật đất đai 2024 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất như Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất gồm Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi, văn tự mua bán nhà ở có chứng nhận, sổ đỏ tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980, hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ của nông lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông lâm nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, hộ gia đình đang sử dụng đất có 1 trong các loại giấy tờ mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
- Thứ tư, về chính sách cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao đúng thẩm quyền:
3 trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng trước ngày 18/12/1980 nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.
Hộ gia đình sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ, đối với thửa đất có nhà ở, công trình nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất được cấp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân. Hộ gia đình đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.
- Thứ năm, về trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2024:
Đối với trường hợp sử dụng đất do lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi.
Trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất do lấn chiếm đất không thuộc các trường hợp trên, nếu sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp không thuộc quy định tại trường hợp trên thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì nhà nước không cấp sổ đỏ.
- Thứ sáu, về cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền
Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hoá giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp sổ đỏ được thực hiện như sau:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu thì được cấp sổ đỏ. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung thì được cấp sổ đỏ như sau đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống theo hạn mức giao đất ở, phần diện tích còn lại được công nhận theo hiện trạng.
Đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức được xác định theo hạn mức giao đất ở. Nhà nước không cấp sổ đỏ đối với đất đã được giao cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau trừ trường hợp quy định theo khoản 4 điều 140. Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Luật sư có những đánh giá như thế nào về Luật đất đai 2024 có tác động như thế nào đến thị trường BĐS, đặc biệt trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam? Trong luật đất đai mới được ban hành, luật sư có những đánh giá như thế nào về các điểm mới trong việc xử lý người trúng đấu giá rồi bỏ cọc?
Trả lời:
Trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam, Luật Đất đai 2024 cùng các quy định liên quan sẽ có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Một thay đổi lớn trong luật này là việc Chính phủ bãi bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó trao quyền cho các địa phương xác định giá đất theo giá thị trường hàng năm. Điều này, kết hợp với quy định về việc chỉ được thu hồi đất sau khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, sẽ giúp đẩy nhanh quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án. Tuy nhiên, việc đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định hỗ trợ đền bù chặt chẽ sẽ làm tăng chi phí đầu tư vào các dự án, từ đó dẫn đến việc giá thành bất động sản có thể tăng.
Ngoài ra, nhà nước vẫn tiếp tục duy trì cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế, nhưng lần này quy định đi kèm với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án, nhằm đảm bảo việc phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý. Đây sẽ là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, khi chỉ những doanh nghiệp đủ khả năng vượt qua bài kiểm tra đấu giá và đấu thầu nghiêm ngặt theo luật mới có thể tận dụng được cơ hội. Thị trường bất động sản dự kiến sẽ thay đổi đáng kể, trở nên cạnh tranh và minh bạch hơn, nhưng cũng sẽ dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp nhỏ, yếu kém, hoặc "sân sau" phải rút lui khỏi thị trường.
Về việc xử lý người trúng đấu giá rồi bỏ cọc, Nhà nước đã quy định cụ thể trong Luật Đấu giá tài sản sửa đổi có hiệu lực 01/01/2025 đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá tại Điều 70. Theo đó, với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy, sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên quy định này chỉ áp dụng cho doanh nghiệp khi tham gia đấu giá làm dự án đầu tư. Hiện luật này chưa có chế tài cụ thể với cá nhân trúng đấu giá, nhưng bỏ cọc. Trường hợp cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc theo đó được quy định tại theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. Tuy nhiên, nghị định chỉ quy định về việc người trúng đấu giá không nộp đủ tiền trong 120 ngày thì sẽ bị hủy kết quả và mất tiền cọc.
Thời gian gần đây, đấu giá đất vùng ven đang là câu chuyện rất được nhiều người dân quan tâm khi nhiều huyện ngoại thành được người dân đổ xô đi đấu giá đất khi có thể lãi trăm triệu đồng từ việc bán chênh khi bối cảnh thị trường khát sản phẩm đầu tư giá mềm, theo luật sư liệu điều này có đang tạo ra bong bóng BĐS hay không và liệu có giải pháp như thế nào cho các trường hợp đầu cơ bán chênh lệch giá kiếm lời?
Trả lời:
Việc người dân đổ xô đi đấu giá đất ở các vùng ven trong thời gian gần đây đang tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, đặc biệt khi giá đất bị đẩy lên cao so với giá trị thực tế. Tình trạng này thường xảy ra khi những người tham gia đấu giá không thực sự có nhu cầu sử dụng đất mà chủ yếu nhằm mục đích đầu cơ, bán chênh lệch giá để kiếm lời. Điều này không chỉ gây ra biến động lớn trong thị trường bất động sản mà còn làm khó khăn cho những người có nhu cầu thật sự trong việc tiếp cận nhà đất với giá cả hợp lý.
Để giải quyết tình trạng này, cần thiết phải có những giải pháp mạnh mẽ và toàn diện. Trước hết, nhà nước cần nghiên cứu và ban hành quy định pháp luật về chống đầu cơ đất đai. Các quy định chặt chẽ như xử phạt tiền đối với những người trúng đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc mà không có lý do chính đáng, cấm chuyển nhượng quyền sở hữu đất đã trúng đấu giá trong một thời gian nhất định, và xử phạt nghiêm các cá nhân cố tình bỏ cọc bằng cách cấm họ tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian, sẽ giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ.
Một giải pháp khác là tăng cường thuế đối với bất động sản, đặc biệt là đối với những tài sản bị bỏ hoang hoặc không được sử dụng một cách hiệu quả. Việc tăng thuế nhà đất sẽ khuyến khích chủ sở hữu sử dụng tài sản một cách hợp lý, đồng thời làm giảm động cơ đầu cơ. Ở nước ngoài, các chính sách thuế tương tự đã được áp dụng với mức thuế càng cao đối với những bất động sản không được sử dụng. Điều này không chỉ giúp tăng cường nguồn cung bất động sản trên thị trường mà còn góp phần ổn định giá cả.
|
