Bộ Xây dựng đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất như tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường. Bài viết dưới đây có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW được đăng trên báo VTV. Mời quý khách theo dõi.
Kiến nghị “siết vòng kim cô” hạn chế bỏ cọc đấu giá đất
Có tới 55 trong tổng số 68 lô đất trúng đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hà Nội đã bỏ cọc, tức là chiếm tỷ lệ lên tới hơn 80%. Đây vẫn là câu chuyện nóng trên thị trường bất động sản trong suốt thời gian vừa qua. Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, bên cạnh những lợi ích, hoạt động đấu giá đất cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực.
Trong báo cáo, Bộ Xây dựng nhận định, tại một số nơi, trong quá trình tổ chức đã xảy ra hiện tượng "cò đấu giá đất", thông đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia. Cụ thể, Bộ nhận định, hiện tượng trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Ngoài ra, việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều nơi, thậm chí mang tính tổ chức.
Trước những bất cập này, Bộ Xây dựng đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất như tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường. Thời gian nộp tiền trúng đấu giá cũng cần phải rút ngắn và hạn chế người tham gia với mục đích đầu cơ. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu nhiều nhà đất để tránh tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần trong một thời gian ngắn để kiếm lời.
Sẽ dừng phiên đấu giá đất nếu phát hiện hành vi thông đồng, dìm giá
Riêng với TP Hà Nội, trước những dấu hiệu bất thường tại các phiên đấu giá gần đây ở các huyện ven đô, UBND thành phố đã có văn bản chỉ đạo về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, Hà Nội yêu cầu hạn chế việc tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Đồng thời, ưu tiên việc đấu giá quyền sử dụng đất cho tổ chức thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực để thực hiện dự án theo quy định, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đối với việc triển khai và tổ chức đấu giá, Thành phố yêu cầu địa phương phải thực hiện nghiêm việc cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện các phiên đấu giá; truất quyền tham dự của người tham gia đấu giá vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm; dừng phiên đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá, gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá hoặc hành vi bất thường khác. Đáng chú ý, Hà Nội đề nghị Công an thành phố xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Giải pháp ngăn bỏ cọc đấu giá đất
Bên cạnh việc kiểm soát chặt hành vi thông đồng, dìm giá trong phiên đấu giá, việc bỏ cọc sau đấu giá cũng là vấn đề cần được quan tâm. Trên thực tế, tại một số địa phương như các huyện Thanh Oai, Hoài Đức tổ chức đấu giá đất và mức giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần so với mức giá khởi điểm, có lô đất trúng đấu giá cao gấp 18 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, khi hết thời hạn nộp tiền, rất nhiều lô đất bị bỏ cọc. Trong đó, các chuyên gia cho rằng, nếu không ngăn chặn tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ khiến thị trường bất động sản bị méo mó.
Luật hiện nay quy định mức tiền đặt trước từ 5 - 20% giá khởi điểm, sau khi trúng đấu giá chuyển thành tiền đặt cọc nên khi giá trúng thấp, nhiều người sẵn sàng bỏ số tiền này. Do đó, để ngăn bỏ cọc, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, cần nâng số tiền lên cao hơn. Bên cạnh đó, cần có các chế tài xử phạt đi kèm.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW cho biết: "Cơ chế đầu thấu đấu giá rồi bỏ cọc chỉ áp dụng một chế tài mạnh cho các tổ chức vì các tổ chức hiện nay bỏ cọc chỉ có thể bị phạt từ 6 tháng - 5 năm không được tham gia nhưng đối với cá nhân, chúng ta không có chế tài như vậy. Trong các quy định mới hiện nay, cũng có quy định như để chống việc thông đồng, nâng giá thì cũng có quy định cấm người vợ chồng hoặc anh em có thể tham gia vào đấu giá cùng mảnh đất đó".
Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu ý kiến: "Thời gian chỉ nên trong 30 ngày, để dài 120 ngày dẫn đến câu chuyện tạo điều kiện cho người ta lướt cọc. Họ muốn có thời gian dài nhất để họ lướt cọc".
Các thành viên thị trường cũng kiến nghị, trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem xét năng lực tài chính của các bên tham gia đấu giá, phải chứng minh nếu trúng đấu giá thì nguồn tiền ở đâu. Ngoài ra cần tính đến các công cụ thuế để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW nhận định thêm: "Ví dụ chị và tôi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở khu vực A thì trong vòng một năm hoặc 6 tháng, tôi và chị chuyển nhượng khu đấy cho người khác để lướt sóng kiếm tiền thì dùng công cụ thuế cao lên, thuế chuyển nhượng cao lên. Hoặc một công cụ khi người trúng đấu giá đất đã có quyền sỡ hữu đất nhưng không sử dụng thì có thể đánh thuế cao những người có đất nhưng không sử dụng".
Để ngăn chặn những điểm bất cập trong đấu giá đất, một số chuyên gia cũng cho rằng, chúng ta cần điều chỉnh, xác định giá khởi điểm phù hợp với thị trường nhằm sàng lọc những người không có nhu cầu ở thực tham gia các phiên đấu giá đất với mục đích trục lợi. Bên cạnh đó, người dân cần bình tĩnh xác định khả năng tài chính, nhu cầu chỗ ở và tìm hiểu kỹ lưỡng đất đấu giá, tránh rơi vào vòng xoáy "thổi giá" của giới đầu cơ.
|
