Thị trường bất động sản năm 2024 dù vẫn còn nhiều thách thức ở nửa đầu năm nhưng sẽ có cải thiện nhẹ vào nửa cuối năm để sớm đạt được điểm phục hồi, khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng. Dưới đây là nội dung phần trả lời của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLAW trên sóng truyền hình VTC10. Mời quý khách theo dõi.
Thị trường bất động sản 2024: Cơ hội hay thách thức?
Với những tổng quan về BĐS 2023 chúng tôi vừa đưa ra, góc nhìn của mỗi khách mời sẽ thế nào ạ? Tích cực hay chưa tích cực ạ?
Trả lời:
Mặc dù trong năm 2023, Nhà nước đã ban hành hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và nửa cuối năm 2023 thị trường bất động sản cũng có những tín hiệu tích cực hơn, tuy nhiên, tổng quan về thị trường bất động sản 2023 vẫn còn chưa tích cực. Bởi lẽ, nửa đầu năm thị trường bất động sản có thể nói là suy thoái và bước vào vùng đáy, hai quý cuối năm bắt đầu đón nhận những tín hiệu lạc quan song chưa có sự hồi phục rõ rệt và những kết quả đạt được vẫn kém so với năm 2022. Những khó khăn, thách thức vẫn còn tiềm ẩn. Vướng mắc lớn nhất là về các thủ tục pháp lý.
Đồng thời, thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc nhà ở, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản, nhất là chung cư tăng cao, làm hạn chế cơ hội sở hữu nhà ở của những người có nhu cầu mua ở thực. Số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu.
Có thể thấy trong năm 2023, 1 loạt các Chính sách được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Ghi nhận những kết quả của Chính phủ từ những động thái này?
Trả lời:
Trong năm 2023, nhằm giải quyết các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách như việc thông qua Nghị quyết 33/2023/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Những động thái đó tạo những thuận lợi cho thị trường bất động sản, cụ thể :
Một là, về mặt pháp lý, thị trường bất động sản đã được chú ý xem xét tháo gỡ khó khăn. Có hai nội dung cần quán triệt: (i) Sự công nhận sự khó khăn của thị trường và Nhà nước đã đồng hành cùng thị trường bất động sản để tháo gỡ khó khăn. (ii) Nhà nước đã hỗ trợ tích cực cả về mặt chủ trương, đường lối, cơ chế, chính sách và những luồng tiền cụ thể để tìm hướng ra cho thị trường bất động sản. Đây là điều hết sức quan trọng đối với thị trường bất động sản trong lúc khó khăn.
Hai là, giảm sức ép phải trả nợ đến hạn cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc đình, dãn, hoãn việc phải thanh toán nợ trái phiếu đến hạn thêm 1-2 năm góp phần giảm sức ép cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, có thể sử dụng các nguồn tài sản khác (có thể là bất động sản) để thanh toán trái phiếu thay vì trả bằng tiền mặt. Điều này cũng làm cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu giảm bớt sức ép phải thanh toán bằng tiền trong lúc khó khăn về dòng tiền. Từ đó, có tác động tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng giảm sức ép về việc phải tìm kiếm được nguồn tiền thanh toán đúng hạn.
Ba là, tạo lập gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội 120 nghìn tỷ với mức ưu đãi 2% lãi suất so với lãi suất thực tế. Điều này có tác dụng khơi nguồn cho thị trường bất động sản. Nếu gói này được giải ngân, một luồng tiền sẽ được vận hành vào thị trường bất động sản. Từ đó, tạo dòng chảy thanh khoản cho các bộ phận khác của thị trường bất động sản. Bản chất vấn đề ở đây của gói tín dụng là làm cho thị trường có thêm luồng tiền vận hành vào trong lúc thị trường đang khó khăn về thanh khoản.
Bốn là, việc Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV tạo ra một số hiệu ứng quan trọng. Bên cạnh đó sẽ giải quyết được những vướng mắc, khó khăn trước đó của thị trường bất động sản.
Trong một loạt những Chính sách đó (1 triệu căn hộ, gói 120.000 tỷ, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS,…), hai ông cho rằng, đâu là Chính sách có khả năng “cứu cánh” và tác động tích cực nhất cho thị trường BĐS trầm lắng của mấy năm qua?
Trả lời:
Việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là một yếu tố có tác động tích cực nhất cho thị trường BĐS trầm lắng mấy năm qua. Bởi lẽ, đây là hai luật lớn có vai trò quan trọng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Như tôi đã chia sẻ trước đó, hiện tại vướng mắc lớn nhất đối với thị trường bất động sản là về các thủ tục pháp lý. Các khó khăn về pháp lý cho triển khai dự án vẫn phải chờ các văn bản mới. Do đó, thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ giúp giải quyết được nhiều vướng mắc nảy sinh trước đó. Trên cơ sở này, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo chiều hướng lành mạnh và ổn định hơn.
Theo Chương trình Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 18/1 vừa qua. Luật sư Hà có đánh giá như thế nào về dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý?
Trả lời:
Sau kỳ họp bất thường lần thứ 5, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua vào ngày 18/1, đánh dấu một bước quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển trong công tác quản lý đất đai của Việt Nam. Dự thảo Luật đã được tiếp thu, chỉnh lý theo nhiều ý kiến của đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và nhân dân, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và thể chế hóa đầy đủ các đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai. Điều đó thể hiện rằng Đảng và Nhà nước ta rất cầu thị và quan tâm đến các chính sách pháp luật phục vụ thiết yếu cho đời sống nhân dân và hoạt động của doanh nghiệp.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất sau kỳ họp là việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất và quản lý nguồn đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua tiếp thu, chỉnh lý được điều chỉnh nhằm tối ưu hóa quy trình cấp phép sử dụng đất, giảm bớt các thủ tục phức tạp, từ đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và cá nhân trong việc sử dụng đất đai. Điều này có thể thúc đẩy nhanh chóng quá trình phát triển kinh tế và xã hội, đồng thời thuận lợi cho việc thu hút đầu tư nước ngoài.
Nhìn chung, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được tiếp thu, chỉnh lý ngày càng hoàn thiện hơn. Đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và thể chế hóa đầy đủ các đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai. Dự thảo Luật được thông qua sẽ tạo ra những cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý đất đai một cách hiệu quả, phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Sẽ có những kịch bản như nào cho ngành Bất động sản VN 2024?
Trả lời:
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 sẽ có 3 kịch bản chính, cụ thể như sau:
- Kịch bản 1: Thị trường ổn định, phát triển bền vững. Kịch bản này sẽ xảy ra nếu nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát, lãi suất ở mức hợp lý, các chính sách quản lý thị trường hiệu quả. Trong kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì xu hướng phát triển ổn định, các phân khúc đều có sự phát triển, giá bán tăng nhẹ.
- Kịch bản 2: Thị trường trầm lắng. Kịch bản này sẽ xảy ra nếu nền kinh tế Việt Nam gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng mạnh, các chính sách quản lý thị trường thiếu hiệu quả. Trong kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng, lượng giao dịch giảm, giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ.
- Kịch bản 3: Thị trường bùng nổ. Kịch bản này sẽ xảy ra nếu nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng vượt bậc, lạm phát được kiểm soát tốt, lãi suất ở mức thấp, các chính sách quản lý thị trường tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Trong kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ bùng nổ, lượng giao dịch tăng mạnh, giá bán tăng cao.
Dựa trên các yếu tố vĩ mô và vi mô, kịch bản 1 là kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất. Tuy nhiên, kịch bản 2 và 3 cũng cần được lưu ý, bởi thị trường bất động sản luôn có những biến động khó lường.
Sẽ cần có lưu ý gì cho thị trường này vào năm 2024?
Trả lời:
Trong năm 2024, thị trường bất động sản được dự kiến sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, đòi hỏi các nhà đầu tư và người mua phải có những lưu ý đặc biệt để đảm bảo quyết định đầu tư hiệu quả. Một trong những điểm quan trọng nhất là tình hình kinh tế toàn cầu và địa phương. Nếu nền kinh tế đang phục hồi mạnh mẽ, thị trường bất động sản có thể trở nên sôi động hơn, với nhiều giao dịch mua bán và tăng giá nhà đất. Ngược lại, nếu có bất ổn kinh tế, thị trường có thể trải qua những biến động không lường trước được.
Ngoài ra, các chính sách pháp luật mới, nhất là việc Luật đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Các biện pháp hỗ trợ nhà ở, thuế và quản lý quy hoạch đô thị có thể tạo ra cơ hội mới hoặc tạo ra những thách thức đối với người tham gia thị trường. Nên việc theo dõi chặt chẽ các thông báo và chính sách pháp luật mới là rất quan trọng để đưa ra những quyết định. Thường xuyên khám phá các xu hướng thị trường cũng là một phần quan trọng của việc nắm bắt cơ hội, sự phát triển của các khu vực mới, dự án đô thị hóa, hay các xu hướng lối sống đang thay đổi có thể tạo ra những khu vực mới phát triển mạnh mẽ. Nắm bắt được những dấu hiệu này sớm có thể giúp nhà đầu tư và người mua nhà tận dụng được những cơ hội đầu tư có lợi. Bên cạnh đó, tình hình lãi suất và thị trường tài chính cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu lãi suất thấp, việc vay vốn trở nên dễ dàng hơn, khuyến khích người mua và nhà đầu tư tham gia thị trường. Ngược lại, tăng lãi suất có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản.
Chính vì vậy để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong năm 2024 thì cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, quy hoạch, tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.
Một số hình ảnh của Luật sư Nguyễn Thanh Hà tại trường quay của VTC10
Tham khảo thêm >> Bất động sản và xây dựng
