Trong bài "Thêm tên đầy đủ hộ gia đình vào sổ đỏ, thủ tục mua bán nhà sẽ thế nào?" đăng trên báo Vietnambiz, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Theo luật sư, việc định đoạt tài sản là bất động sản, cụ thể là quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần có sự thỏa thuận, đồng ý của các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
PV đã có cuộc trao đổi để làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến nội dung Thông tư 33/2017/TT-BTN&MTcùng Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.
PV: Theo luật sư, quy định ghi tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ có cần thiết và phù hợp? Những lợi ích và hạn chế mà quy định này mang lại?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thông tư 33/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào trong sổ đỏ.
Việc ghi tên của các thành viên được cấp đất của hộ gia đình vào thời điểm được nhà nước giao đất có thể tạo thuận lợi trong quá trình giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hiện nay; sẽ rất thuận lợi trong việc xác định quyền sử dụng đất của từng thành viên. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ làm phức tạp thêm thủ tục hành chính, rườm rà kéo dài và làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ sử dụng đất, không thực tế và dễ phát sinh tranh chấp.
Thực tế cho thấy nhiều trường hợp một người mang sổ đỏ đi bán hay cầm cố ngân hàng mà các thành viên khác trong gia đình không biết. Vì thế, quy định cập nhật hết các thành viên trong gia đình sẽ hạn chế tình trạng này.
Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ gây nhiều phiền toái cho người dân trong việc xác định các thành viên. Rất nhiều gia đình không còn giấy tờ, hay con cái ở xa hoặc đi nước ngoài không thể xác minh được. Khi đó, họ có thể buộc phải kê khai theo hướng giảm bớt thành viên hoặc giảm bớt những người thừa kế để làm được giấy tờ. Rồi việc thay đổi các thành viên trong gia đình trên sổ đỏ cũng làm tăng các thủ tục liên quan đến cập nhật thông tin, chia thừa kế trong người dân ở các vùng nông thôn, miền núi chưa quen với những quy định pháp luật này.
Việc cấp sổ đỏ sẽ phải xác minh thêm rằng: con cái trong một gia đình có công sức đóng góp vào tài sản chung không? Nếu không đóng góp sẽ không được ghi tên vào sổ đỏ. Trong khi việc xác minh như vậy rất phức tạp, có thể làm chậm lại quá trình cấp sổ đỏ. Thiết nghĩ, để hạn chế, xóa bỏ các tranh chấp liên quan đến sổ đỏ, cơ quan quản lý cần làm hồ sơ quản lý chặt chẽ, mở rộng cửa để người dân được giải đáp thắc mắc tận tình, chi tiết.
Có ý kiến cho rằng trước đây muốn bán nhà cũng phải được các thành viên hơn 18 tuổi đồng ý nên quy định ghi tên các thành viên này là không cần thiết, chỉ làm nhiêu khê thêm về thủ tục hành chính. Quan điểm của luật sư như thế nào?
Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Như vậy, việc định đoạt tài sản là bất động sản, cụ thể là quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần có sự thỏa thuận, đồng ý của các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Những người thành niên theo quy định tại Điều 20 Bộ luật dân sự là những người từ đủ 18 tuổi trở lên.
Khi gia đình bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình thì cần những thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thỏa thuận và ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng đất.
Những trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên đều không hợp pháp. Do đó, việc thêm tên của đầy đủ hộ gia đình vào sổ đỏ là không cần thiết.
Hiện khá phổ biến tình trạng họ hàng xin đứng tên trong sổ hộ khẩu với chủ hộ có nhà tại Hà Nội để thuận tiện cho công việc, học tập. Quy định mới có bắt buộc phải ghi tên đủ những người có trong hộ khẩu không, thưa luật sư?
Theo quy định mới để được coi là hộ gia đình sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình phải đáp ứng đủ 3 điều kiện. Thứ nhất: Thành viên trong gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Thứ hai: họ phải đang sống chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba: họ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Việc xác định thành viên hộ gia đình hiện nay được xác định trên cơ sở “sổ hộ khẩu” của gia đình. Những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ mang tên “hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu chung tài sản đó.
Như vậy, việc liệt kê tên của các thành viên hộ gia đình vào thời điểm được cấp vào Giấy chứng nhận về cơ bản là theo ý muốn thoát khỏi sổ hộ khẩu để xác định luôn khi có được giấy chứng nhận. Nhưng để ra được giấy chứng nhận này, vẫn phải cần căn cứ vào sổ hộ khẩu và khi có tranh chấp xảy ra, không ai có thể bỏ qua được việc phải cung cấp hộ khẩu hoặc trích lục cư trú để làm cơ sở giải quyết.
Theo quy định, sổ đổ mới sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình, còn sổ cũ không cần đổi lại, như vậy sẽ đồng thời tồn tại 2 loại sổ đỏ. Xin luật sư cho biết điều này gây khó khăn gì cho công tác quản lý?
Việc đồng thời tồn tại 2 loại sổ đỏ: loại sổ đỏ một người đứng tên và sổ đỏ nhiều người đứng tên sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý. Ví dụ: Với những gia đình có nhiều thành viên, nhiều thế hệ cùng sống thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong hộ gia đình sẽ gây khó khăn phức tạp đối với cán bộ thụ lý hồ sơ, gây nhầm lẫn thông tin; thông tin nhân thân từng thành viên có thể thay đổi, ...
