Cơ chế pháp lý đóng một vai trò không thể thiếu trong mọi khía cạnh của cuộc sống. Chúng tạo nên bản chất của sự ổn định và công bằng trong xã hội, tạo điều kiện phát triển cho mọi lĩnh vực trong xã hội. Đối với lĩnh vực đất đai, do đặc thù của nguồn tài nguyên này và sự liên thông nhiều ngành nên vai trò của pháp lý, cơ chế, pháp luật đất đai lại càng quan trọng. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về vấn đề trên qua buổi toạ đàm với chủ đề “GỠ RÀO CẢN, PHÁT HUY NỘI LỰC PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CHO PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG”. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Thưa LS Nguyễn Thanh Hà, trong một chương trình đối thoại tại Báo Đầu tư liên quan đến việc “gỡ khó” cho loại hình condotel, officetel, ông có nhắc đến một ý rất thú vị, là làm sao để pháp lý cũng trở thành một “nguồn lực”, một dạng “tài nguyên” cho phát triển.
Ông có thể bình luận thêm về điều này, khi chủ đề Tọa đàm của chúng ta hôm nay chính là phát huy nguồn nội lực pháp luật đất đai cho phát triển bền vững?
Cơ chế pháp lý đóng một vai trò không thể thiếu trong mọi khía cạnh của cuộc sống. Chúng tạo nên bản chất của sự ổn định và công bằng trong xã hội, tạo điều kiện phát triển cho mọi lĩnh vực trong xã hội. Đối với lĩnh vực về đất đai, do đặc thù của nguồn tài nguyên này và sự liên thông nhiều ngành nên vai trò của pháp lý, cơ chế, pháp luật đất đai lại càng quan trọng.
Chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả hơn. Nổi bật như cơ chế pháp lý định rõ quyền sở hữu, sử dụng và quản lý đất đai. Nhờ vào các hệ thống đăng ký và chứng thực, người dân và tổ chức có thể xác định chính xác quyền sở hữu của họ đối với mảnh đất cụ thể. Điều này đảm bảo tính minh bạch và hạn chế những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu đất đai. Hay việc hệ thống pháp luật định rõ các quy định liên quan đến việc chuyển nhượng, cho thuê, hay sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, Luật Đất đai và một số văn bản pháp luật có liên quan còn chồng chéo, chưa thống nhất, đồng bộ. Như hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ; chính sách pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự phát triển nhanh chóng của thực tiễn; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thu ngân sách nhà nước; thị trường bất động sản chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; … Do đó, cần đổi mới chính sách đất đai, biến đất đai thành nội lực, nguồn lực quan trọng cho mục tiêu trở thành một quốc gia phát triển.
Câu hỏi: Thưa LS Nguyễn Thanh Hà, ông có bình luận thêm gì về những điểm cập nhật Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi của PGS Nguyễn Đình Thọ vừa rồi?
Một số những điểm cập nhật của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi:
Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Đây là điểm mới quan trọng, được đánh giá là mang tính đột phá quan trọng. Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 chính phủ có quy định về khung giá đất và điều chỉnh khung giá đất phù hợp với thị trường nếu có mức chênh lệch từ 20% trở lên. Nhưng thực tế luôn có khoảng cách lớn giữa giá đất thị trường và giá nhà nước quy định. Khoảng cách này vô hình tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và trục lợi đất đai. Nên Dự thảo lần này đã bỏ khung giá đất, kỳ vọng sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp phòng chống tiêu cực tham nhũng và hạn chế giảm mạnh khiếu nại từ đất. Theo đó, tại khoản 1 Điều 129, dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.
Khi bỏ khung giá đất, tính giá theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể sẽ tăng cao hơn nhưng đó sẽ là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.
Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu dự án:
Nhằm thể chế hóa về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW và khắc phục những tồn tại hạn chế trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng cường công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất, bên cạnh việc bỏ khung giá đất, hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường, Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất…
Theo đó, Điều 63 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất (gọi chung là “giao đất”) không qua đấu giá, đấu thầu gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất được miễn tiền sử dụng đất; Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; ... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đồng thời, dự thảo quy định điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64 và Điều 65) để đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả cao nhất và đóng góp nhiều nhất cho ngân sách nhà nước; đồng thời tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai.
Quỹ đất để đấu giá rất đa dạng, ngoài đất do Nhà nước quản lý, Nhà nước còn chủ động tạo quỹ đất để đấu giá, bao gồm: thực hiện dự án tạo quỹ đất, lấn biển bằng nguồn vốn của Nhà nước để tạo quỹ đất... (Điều 65).
Công khai minh bạch trong thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư:
Theo đó, dự thảo Luật đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về thu hồi đất theo hướng cụ thể hóa các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bổ sung trường hợp dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi tại điểm c, điểm e khoản 3, khoản 4, 5, 6, 7 Điều 67 dự thảo Luật. Bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại điểm b, c, d, h, i khoản 1 Điều 69 dự thảo Luật.
Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương như: bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu (khoản 4 Điều 79). Quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất tại khoản 5 Điều 79 dự thảo Luật.
Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương mà không phân biệt mức độ bị thiệt hại nhà ở, công trình và trách nhiệm ban hành bảng đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, công trình xây dựng tại khoản 1, khoản 4 Điều 89 dự thảo Luật.
Câu hỏi: Xin mời LS Thanh Hà nêu góc nhìn của mình, đâu là những điểm cần tháo gỡ?
Có thể thấy pháp luật Đất đai tại Việt Nam đang được quan tâm và điều chỉnh hoàn thiện trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, pháp luật Đất đai vẫn còn đang tồn tại những rào cản nhất định trong quá trình sửa đổi này. Điển hình như việc bỏ khung giá đất và xác định theo khung giá đất thị trường đang là một vấn đề được xem xét thực hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong thực tế, vấn đề này có thể sẽ gặp nhiều rào cản khi thực hiện.
Chẳng hạn như, về xác định giá đất theo giá thị trường, mặc dù Dự thảo bỏ khung giá đất, nhưng vẫn giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất; quyền thu hồi đất). Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Do đó sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất…
Tại khoản 1 Điều 131 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn tiếp tục quy định, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể… Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho đến thời điểm hiện nay đã có khá nhiều thay đổi theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW trong đó nhấn mạnh việc “hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, kể cả khi đã thay đổi vẫn chưa thể khắc phục được tất cả những hạn chế, bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất hiện hành và đâu đó vẫn còn những “hạt sạn”. Điển hình như việc Dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính về thu hồi đất của người dân để giao đất cho doanh nghiệp thực hiện một số dự án đầu tư vì mục đích kinh doanh (dự án đầu tư khu đô thị mới, xây dựng nhà ở thương mại,…).
Một điểm cần lưu ý nữa là việc cho thuê đất làm mặt bằng kinh doanh đối với người được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời khỏi vị trí do ô nhiễm môi trường, không thể tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. Hiện nay, Dự thảo đã tạo cơ chế ưu tiên đối với những trường hợp này bằng cách Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính mà không phải thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án. Nhưng vấn đề là Dự thảo đang bỏ qua, chưa tạo được cơ chế thích đáng cho những doanh nghiệp sử dụng đất cũng trong vùng ô nhiễm mà nguồn gốc đất của họ là thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng lại không được hưởng cơ chế ưu tiên như đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, trong trường hợp này không nên phân biệt cho thuê đất trả tiền hằng năm hay thuê đất trả tiền một lần…
