“Sức khỏe” của thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào bộ phận các doanh nghiệp, vì vậy, cần tìm hướng giải quyết những vướng mắc trước mắt, đặc biệt là về mặt pháp lý để tránh hoạt động của các doanh nghiệp bị sụp đổ, kịp thời phục hồi thị trường.
Thủ tục pháp lý còn “cản trở” doanh nghiệp
Theo các chuyên gia, một trong những điểm nghẽn của thị trường bất động sản đang vấp phải hiện nay chính là hàng lang pháp lý, khâu tổ chức thực thi các quy định của pháp luật. Trong đó, một số điểm trong bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu và nhiều luật khác còn chưa được phù hợp và đồng nhất với nhau.
Điều này làm cho giá bất động sản tăng cao, xã hội có nhiều bất bình làm ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Hàng loạt các doanh nghiệp gặp khó, các dự án bất động sản bị đình trệ, các nguồn lực liên quan đến bất động sản đều bị dừng lại, không lưu thông sử dụng được làm hạn chế sự tiến triển của nền kinh tế, xã hội quốc gia.
Theo LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất là sự thiếu đồng bộ giữa các quy định, điều chỉnh trực tiếp trên thị trường bất động sản khiến các doanh nghiệp không thể triển khai hoặc hoàn thiện dự án.
Ông Hà cho biết, một số bất cập doanh nghiệp đang gặp phải như là các quy định liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất và các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, hiện nay trong quy định Luật Đất đai và Luật Nhà ở còn nhiều vướng mắc, Luật Đất đai chưa có quy định rõ các trường hợp trên gây nên sự chồng chéo lẫn nhau.
Hay trong quá trình thực hiện các dự án, nhiều trường hợp sau khi chủ đầu tư đã thực hiện xong một số các thủ tục pháp lý, đến thủ tục xác định tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải đóng vào ngân sách Nhà nước được quy định là trước khi thực hiện dự án phải đóng mới được cấp phép. Tuy nhiên, các chủ đầu tư dự án hiện nay đang gặp khó ở việc Nhà nước còn chậm trong việc xác định tiền sử dụng đất thực tế phải đóng.
“Hiện nay, việc xác định giá đất còn tương đối khó khăn vì yêu cầu phải xác định sát so với giá thị trường, điều này làm các thủ tục cho các chủ đầu tư cũng bị chậm trễ lại”, ông Hà nói.
Ông Hà cũng chỉ ra một số vướng mắc của doanh nghiệp như việc các chủ đầu tư sau khi hoàn thành các thủ tục về hạ tầng kỹ thuật và muốn thông báo lên Sở Xây dựng, sau đó Sở Xây dựng sẽ ra một thông báo chủ đầu tư đã đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các sở ban ngành lại chậm trễ trong việc đưa ra thông báo đó vì một số lý do.
Một số chủ đầu tư còn gặp khó khăn về vốn và muốn chuyển nhượng M&A các dự án cho các nhà đầu tư mạnh tài chính hơn trong và ngoài nước. Nhưng, thủ tục của quá trình này lại tương đối vướng trong việc xác định năng lực của chủ đầu tư, đặc biệt là việc chuyển nhượng một phần dự án vẫn còn thiếu các quy định, còn khó khăn.
Giải pháp tháo gỡ những khó khăn trước mắt
Theo các chuyên gia, các giao dịch trên thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào sự chi phối của các luật, tuy nhiên thực tế là luật pháp tại Việt Nam vẫn còn đang bị chồng chéo, rối ren, còn thiếu cơ chế phù hợp, cơ quan trung gian có tiếng nói phản biện độc lập, khách quan để tiến hành rà soát, sửa đổi những bất cập này. Nếu không sẽ hình thành lợi ích nhóm gây nguy hiểm đến nền kinh tế, xã hội.
Mới đây, để khắc phục những khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và an toàn thì Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33, tập trung vào tháo gỡ hai vướng mắc cơ bản của thị trường hiện nay là về nguồn vốn và pháp lý. Điều này được xem là bước ngoặc quan trọng, đặt nền tảng cho việc chấm dứt những bất cập của thị trường, khởi đầu cho một kỷ nguyên tăng trưởng mới.
Bên cạnh những hỗ trợ tích cực từ phía Chính phủ, Nhà nước thì theo LS. Nguyễn Thanh Hà cần phải có giải pháp giải quyết một số khó khăn trước mắt cho thị trường bất động sản, trong đó cần chú trọng đến một số vấn đề liên quan đến pháp lý như sau:
Thứ nhất, việc sửa đổi các luật vẫn đang trong quá trình điều chỉnh và phải đến tháng 7/2024 thì Luật Đất đai (sửa đổi) mới chính thức có hiệu lực, sau đó mới là hàng loạt các luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu mới được tiếp tục sửa theo. Do đó, chúng ta vẫn phải đợi thêm một khoảng thời gian nữa, trong khi bối cảnh hiện nay hàng lang pháp lý về bất động sản vẫn chưa được đồng bộ khiến thị trường chưa vực dậy được.
Điều quan quan trọng cần phải làm lúc này là cần có những hướng giải pháp trước mắt để tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại. Trong đó, Chính phủ đóng vai trò rất quan trọng trong việc ban hành các nghị quyết, nghị định để sửa những vướng mắc này.
Thứ hai, các dự án bất động sản chưa triển khai được do chưa có những quy định điều chỉnh những vấn đề vướng mắc, đặc biệt là mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Chính vì vậy, để những dự án này không phải chờ hướng dẫn, đòi hỏi sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức trách, người có thẩm quyền phê duyệt dự án như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc hay Ủy ban nhân dân trong việc hỗ trợ và đồng hành cùng doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc này.
Nếu không làm được điều này thì các doanh nghiệp sẽ tiếp tục đẩy những khó khăn, vướng mắc lên Chính phủ, trong khi Chính phủ không thể giải quyết hết được vì vậy đòi hỏi các cơ quan gần dân nhất phải hỗ trợ cho các chủ đầu tư.
Thứ ba, đòi hỏi sự mạnh mẽ và không đùn đẩy trách nhiệm từ phía các cơ quan thực thi. Bởi các chủ đầu tư cho biết là những cán bộ trực tiếp phê duyệt dự án thường rất ngại trách nhiệm khi cơ sở hành lang pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt là việc hướng dẫn các chủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án ra sao.
Do đó, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh thì rất cần sự đột phá trong hành lang pháp lý và khâu tổ chức thực thi các quy định, đảm bảo tính xuyên suốt từ cấp trung ương đến địa phương.
(Nguồn: https://meeyland.com/thi-truong/thao-go-kip-thoi-vuong-mac-phap-ly-ho-tro-cho-doanh-nghiep/)
