Tạm rút đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013: Nhà đầu tư bất an

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW

Từ cuối năm 2017, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi những bất cập, vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 và sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua vào năm 2019. Đây là một trong số những dự án nhận được sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư và giới chuyên môn. Tuy nhiên, trong tờ trình vừa gửi lên Quốc hội, Chính phủ đã đề nghị rút dự án luật này ra khỏi Chương trình năm 2019.

Trao đổi với Báo Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, khi dự án luật này bị tạm rút thì mô hình condotel và officetel tiếp tục thiếu hành lang pháp lý an toàn khiến không ít nhà đầu tư bất an.

- Theo ông việc tạm rút đề xuất sửa đổi Luật Đất đai ra khỏi Chương trình năm 2019 sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung?

Thực tế Luật Đất đai 2013 đang tồn tại nhiều bất cập: Thứ nhất, nhiều quy định trong Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất (như Luật Đầu tư năm 2014, Luật quy hoạch, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014…). Chính sách đất đai chưa đồng bộ, còn mâu thuẫn, chồng chéo.

Thứ hai, khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được Luật điều chỉnh.

Thứ ba, hệ thống tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Quyết định giá đất của cơ quan hành chính còn thiếu độc lập và khách quan.

Thứ tư, tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là một trong những dự án nhận được sự quan tâm của người dân. Việc tạm rút dự án này ra khỏi Chương trình năm 2019 sẽ ít nhiều sẽ gây ra sự hụt hẫng cho người dân, nhà đầu tư – những người đang kỳ vọng, chờ đợi Luật được sửa đổi.

Tuy nhiên, vì sửa đổi Luật Đất đai có tầm ảnh hưởng quá lớn nên phải thận trọng, kỹ lưỡng, tránh việc áp dụng vào thực tế lại tiếp tục có thêm những thiếu sót như hiện tại.

- Đặc biệt, với mô hình condotel, officetel ở Việt Nam vẫn còn thể hiện nhiều vấn đề bất cập chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2013. Vậy "số phận" của condotel, officetel sẽ như thế nào trong thời gian tới thưa ông?

Dự thảo sửa Luật Đất đai 2013 được Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ công bố nhằm giải cứu cho condotel và officetel.

Giải pháp thứ nhất là các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai là giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Tuy nhiên, khi dự án luật này bị tạm rút thì mô hình condotel và officetel tiếp tục thiếu hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng cũng như lợi ích để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.

Hiện nay, việc thiếu hành lang pháp lý an toàn đã khiến không ít các nhà đầu tư bất an. Trong một số trường hợp có thể thì giao dịch condotel, oficetel diễn ra bình thường, rất hợp pháp nhưng cũng có nhiều vấn đề bất cập chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2013. Nhiều trường hợp phải tìm được quyết định cho phép đầu tư theo thẩm quyền thời hạn cho thuê đất từ 50 năm - 70 năm.

- Ông có đề xuất gì điều chỉnh những bất cập, vướng mắc đối với phân khúc condotel, officetel?

Theo tôi, trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sắp tới, cần phải bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” vào Điều 153: Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" của Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. Việc sửa đổi điều 153 sẽ làm tiền đề cho condotel, officetel có thể phát triển một cách lành mạnh trong tương lai. Đặc biệt, các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư vào các dòng sản phẩm này một cách hợp lý, khai thác tốt tiềm năng của đất đai.

Đồng thời, thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với “Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”. Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng các loại đất này sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel thành căn hộ nhà ở làm phá vỡ quy hoạch chung và làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.