Nghị quyết 33 được ban hành, hai nút thắt chính của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý và nghẽn dòng tiền sẽ dần được tháo gỡ.
Cùng với sự ban hành của Nghị quyết 33, Chủ tịch công ty Luật TNHH SBLaw Nguyễn Thanh Hà đã có một bài phỏng vấn trả lời các điểm mới thông qua Nghị quyết này, dưới đây là nội dung chi tiết bài phỏng vấn:
Câu 1: Ông có đánh giá như thế nào về tác động của Nghị quyết 33 đối với thị trường, doanh nghiệp bds, nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu ở thực tế?
Ngày 11/03/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Chính phủ đặt ra các mục tiêu như sau:
(i) Tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản;
(ii) Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản hợp lý hơn, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân;
(iii) Thường xuyên theo dõi, giám sát có hiệu quả tình hình thị trường để kịp thời có biện pháp, giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn tình trạng thị trường "phát triển nóng"; hoặc "đóng băng", tình trạng tung tin đồn thổi, đầu cơ thổi giá bất động sản lên cao để trục lợi, mất cân đối cung - cầu và đảm bảo vận hành lành
mạnh theo cơ chế thị trường.
Đáng chú ý, tại Nghị quyết này, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh tất cả các chủ thể có liên quan đều phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Vì thế, người đứng đầu Chính phủ không chỉ giao trách nhiệm cho từng bộ ngành, mà còn đặt ra trách nhiệm và nhiệm vụ cụ thể cho chính quyền địa phương. Theo đó, các địa phương cần nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu, của
cán bộ, công chức; bảo vệ người làm đúng nhằm khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm trong giải quyết công việc của một số cán bộ, công/viên chức hiện nay. Các tỉnh, thành phố cần khẩn trương có kết luận về dự án bất động sản đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để sớm được tiếp tục triển khai, nhất là dự án lớn, dự án đáp ứng nhu cầu thực của người dân, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và nhu cầu cho thuê bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch.
Một nổi bật nữa tại Nghị quyết số 33/NQ-CP là Chính phủ không những chỉ đạo hệ thống quản lý Nhà nước mà còn chỉ đạo các Doanh nghiệp bất động sản phải ưu tiên việc thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu. Với tinh thần rõ ràng, dứt khoát, chỉ đạo đúng - đủ, Nghị quyết số 33/NQ-CP được kỳ vọng sẽ khơi thông những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường; thị trường sẽ sớm hồi phục, ổn định và phát triển trở lại.
Câu 2: Nghị quyết 33 cũng đề cập đến việc tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường. Làm sao để việc khơi thông dòng vốn có hiệu quả cũng như tăng thanh khoản cho thị trường?
Một trong những mục tiêu được đề cập tại Nghị quyết 33/NQ-CP là tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường.
Để được mục tiêu trên, Nghị quyết đề ra các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu, trong đó có việc hoàn thiện thể chế; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, …
Theo đó, Chính phủ sẽ trình đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể nhằm tạo động lực phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.
Về giải pháp nguồn vốn tín dụng, Chính phủ chỉ rõ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch. Có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Đối với nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh bất độn sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật. Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá; đồng thời, tạ điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh
doanh tốt, lành mạnh, ...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển. Nghiên cứu, đề xuất các chính sách, giải pháp đồng bộ nhằm phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách an toàn, lành mạnh, bền vững.
Bên cạnh đó, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, …) theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Đồng thời nỗ lực tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản, góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho doanh nghiệp.
Câu 3: Tại Nghị quyết này, Chính phủ đặt mục tiêu tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là về thể chế, cách tổ chức thực hiện cho thị trường BĐS. Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá. Thực tế hiện nay, còn những vướng mắc nào liên quan đến pháp lý? Giải pháp tháo gỡ ra sao?
Hiện nay thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do bối cảnh chung của nền kinh tế, bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình phục hồi và phát triển. Cùng với đó, còn những vướng mắc liên quan đến pháp lý vẫn còn tồn tại và chưa được khắc phục triển để như: Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập; Nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện dẫn đến nguồn cung bất động sản; nhà ở giảm nhiều so với thời gian trước; Cơ cấu không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp, trong khi thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội; Thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.
Đầu tiên, đối với những sự bất cập còn tồn tại trong hệ thống pháp luật, nghị quyết 33 đã đưa ra giải pháp đó là tăng cường hoàn thiện các thể chế, xây dựng các văn bản pháp luật đảm bảo đồng bộ, khả thi. Ngoài ra, đối với vấn đề nhiều dự án bất động sản tại nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc thực hiện, Nghị quyết 33 cũng đặt ra nhiệm vụ vụ thể như các địa phương có nhiêm vụ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tập trung tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản trên địa bàn để tăng
nguồn cung cho thụ trường.
Tiếp theo, đối với tình trạng dư thừa nhà ở xã hội dành cho phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu nhà ở cho công dân, Nghị quyết 33 cũng yêu cầu triển khai có hiệu quả đề “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” để tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có nhu nhập thấp có nhu cầu cao về nhà ở có thể tiếp cận.
Bên cạnh đó, để giải quyết tình trạng nhiều doanh nghiệp phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án do thiếu hụt nguồn vốn, Nghị quyết 33 cũng đưa ra giải pháp như: Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; đồng thời có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn. Ngoài ra đối với nguồn vốn vay trái phiếu, sẽ tạo điều kiện và không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
