Chiều 28/4, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW với tư cách là diễn giả của hội thảo, đã có phần phát biểu góp ý cho việc hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.
Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài phát biểu của luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà chủ tịch SBLAW phát biểu tại hội thảo do Bộ Xây dựng tổ chức
GÓP Ý SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở, LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Một số vướng mắc chính tồn tại của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bát động sản
Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính..., nhưng các quy định trong từng lĩnh vực này vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất. Hơn nữa khi thực tế triển khai thi hành Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cho thấy, vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập. Một số vấn đề phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh hoặc chưa rõ ràng như quy định sở hữu nhà, các hình thức được phép kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản……
Đối Luật Nhà ở vướng mắc về chính sách sở hữu nhà ở có các tồn tại, hạn chế như: Một số quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở còn chưa đầy đủ. Qua rà soát và đối chiếu với pháp luật hiện hành cho thấy một số quy định pháp luật liên quan đã có sửa đổi, bổ sung liên quan đến quyền và nghĩa vụ chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở. Do đó, Luật Nhà ở cũng cần thiết phải được rà soát, sửa đổi bổ sung để bảo đảm đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và phù hợp, thống nhất với pháp luật liên quan. Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư.
Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Điều này dễ dẫn đến tình trạng lách luật để đầu tư, mua đi bán lại nhà ở có thể dẫn đến đầu cơ, sốt giá nhà.
Về Luật Kinh doanh Bất động sản, chúng ta cũng biết hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản càng ngày càng được đánh giá là thị trường rất là quan trọng, vừa là đầu kéo cũng vừa đầu lôi cho rất nhiều thị trường khác. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng đã quy định có một số nội dung liên quan đến dịch vụ đầu tư, môi giới sàn... Cũng giống như Luật Nhà ở thì Luật hiện hành có nhiều nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh.
Luật kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường như quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng tiền thu có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước...
Luật cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức, chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản…, chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, hạn chế nguồn vốn cho thị trường và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản...
Kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính..., nhưng các quy định trong từng lĩnh vực này vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất. Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án bất động sản vẫn còn mang nặng tính xin – cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và bất động sản nên tình trạng dự án bất động sản phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến, nhiều chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến chậm triển khai.
Những vướng mắc gây khó khăn cho thị trường
Thị trường bất động sản là lĩnh vực tiềm năng bởi mang lại mức lợi nhuận tốt cho những thành phần tham gia thị trường này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại sân chơi này vẫn còn tồn tại những điểm bất cập; hạn chế gây nên rủi ro. Nguyên nhân xuất phát từ sự chồng chéo của pháp luật tác động đến không chỉ hoạt động đầu tư, mua bán của người dân mà còn đến tất cả các thành phần khác.
Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn còn một số quy định chồng chéo. Vì thế, gây khó khăn trong thủ tục đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài ảnh hưởng nhu cầu của người dân nhà đầu tư…. Bên cạnh đó, việc chưa đồng bộ các quy định làm cản trở thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Chưa có quy định cụ thể như điều kiện huy động vốn; mẫu hợp đồng mua bản… đối với các bất động sản condotel, officetel…
Thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minh bạch, nhất là các điều kiện về hoạt động kinh doanh bất động sản. Ví dụ như thông tin về quy hoạch; các dự án được thế chấp ngân hàng; tính pháp lý của từng dự án,…Các hoạt động đầu tư; tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế, tự phát. Khiến người dân các nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình hoang mang, thậm chí xảy ra rất nhiều tranh chấp.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm; khó khăn kéo dài trong nhiều năm dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện của người dân và ảnh hưởng tới giao dịch của thị trường bất động sản.
Những vấn đề mà Luật Nhà ở và Luật kinh doanh Bất động sản cần giải quyết sớm.
Dưới góc độ người tư vấn Luật và từng làm việc trực tiếp với nhiều đơn vị doanh nghiệp, tôi cho rằng Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản cần giải quyết sớm các vướng mắc còn tồn tại để phát triển, đảm bảo cung cầu về nhà ở, hạn chế tăng giá nhà quá cao, sốt đất…
Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý, thủ tục nhanh gọn sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý, thủ tục rườm rà dẫn đến phát sinh chi phí sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế
Đối với Luật nhà ở:
Về vấn đề sở hữu nhà ở: Để không chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi cần làm rõ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư, về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
Về phát triển nhà ở: Quy định rõ ràng việc tái định cư cho cư dân, hỗ trợ cho người có thu nhập thấp đảm bảo quỹ đất. Giảm thiểu tình trạng khan hiếm dẫn đến thổi giá.
Về các giao dịch nhà ở: ngoài các quy định hiện hành. Cần phải làm rõ các hình thức giao dịch về nhà ở như: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tránh tình trạng găm nhà găm căn hộ đầu cơ trên thị trường
Về thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở: xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin về nhà ở đảm bảo minh bạch đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Đối với Luật kinh doanh bất động sản:
Về phát triển bất động sản: điều chỉnh lại các quy định về đầu tư phát triển bất động sản, đồng thời bổ sung thêm một số quy định như: nguyên tắc sử dụng đất để đầu tư phát triển bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; chuyển nhượng vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản; sáp nhập và mua lại doanh nghiệp bất động sản.
Về giao dịch bất động sản: Do Luật hiện hành chưa điều chỉnh một số vấn đề quan trọng như: về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản khác ngoài nhà ở; về giao dịch các loại bất động sản giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với nhau; về thế chấp bất động sản và đặc biệt là chưa có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai...
Về kinh doanh dịch vụ bất động sản: sắp xếp, làm rõ lại các nội dung của Luật hiện hành và bổ sung thêm các quy định như: cá nhân môi giới, định giá bất động sản phải đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng, thi sát hạch trước khi cấp. Tránh tình trạng các cá nhân làm “cò đất”.
