Sau nhiều năm ban hành sửa đổi liên tục, và bản mới nhất là Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã có nhiều đóng góp quan trọng ổn định các mối quan hệ về đất đai và quản lý sử dụng đất đai. Nhưng qua thực tiễn, với nhu cầu phát triển của đất nước, so với yêu cầu hiện tại, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ không ít những yếu kém bất cập, ảnh hưởng đến doanh nghiệp, người dân và cả xã hội.
Tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra... Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nhiều nơi dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, còn để lãng phí, hiệu quả sử dụng thấp. Việc giao đất, cho thuê đất, kể cả những vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi chủ yếu theo phương thức chỉ định, có trường hợp định giá đất để tính thu nghĩa vụ chưa phù hợp, gây thất thu cho ngân sách. Cơ chế tạo quỹ đất để đấu giá chưa được quan tâm thực hiện… Những bức xúc từ thực tiễn áp dụng này cần phải được giải quyết thông qua hệ thống chính sách pháp luật đất đai để đảm bảo sự phát triển của xã hội. Chính vì vậy, việc sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2013 là rất cần thiết.
Ngỡ tưởng rằng cuối năm 2020 luật sẽ được sửa đổi, pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, hy vọng này gần như đã bị dập tắt khi Chính phủ đã một lần nữa rút đề án sửa đổi Luật Đất đai ra khỏi Chương trình sửa đổi Luật, Pháp lệnh năm 2020 và chuyển qua kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XV (tháng 10/2021). nhiều dự án "thấp thỏm", thậm chí tiếp tục “đóng băng”. Việc Chính phủ lùi sửa đổi dự án Luật Đất đai 2013 có thể khiến nhiều dự án bị trì hoãn, đóng băng. Trong thời gian đợi sửa Luật Đất đai 2013 cần phải có thời gian chuyển tiếp, tức là phải có một văn bản hướng dẫn thực hiện dưới luật để hướng dẫn các doanh nghiệp thực thi.
Những vướng mắc của thị trường bất động sản nói chung và các các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đa phần đều xuất phát từ những hạn chế liên quan đến hành lang pháp lý mà trong đó Luật Đất đai đóng vai trò trung tâm. Những ách tắc do hạn chế từ Luật Đất đai gây ra những cản trở rất lớn cho việc phát triển các dự án bất động sản.
Hệ thống pháp luật Luật Đất đai chưa đồng bộ trong quá trình triển khai, điểm yếu nhất là công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật, thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập, trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn yếu. Điều đó khiến doanh nghiệp phải bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư, cũng như hạn chế thu hút đầu tư tại mỗi tỉnh. Phải nói đến giờ này chỉ số tiếp cận đất đai rất thấp và gây nhiều bức xúc cho các nhà đầu tư. Nhiều hướng dẫn từ cấp tỉnh về chính sách đền bù, đến nay chưa hoàn thiện, dẫn đến các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai, muốn có mặt bằng “sạch” phải đợi rất lâu.
Ví dụ một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn. Doanh nghiệp không thể tiếp cận đất vô thời hạn dù họ chỉ có ý xây dựng nhà ở cho công nhân chứ không phải xây cho thuê. Tất cả những bất cập này làm bó buộc các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, gây lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất… Vì vậy, để giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, thời gian tới cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 một cách đồng bộ, thống nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành, tránh chồng chéo và cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.
Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, bị chi phối bởi rất nhiều luật liên quan, trong đó nền tảng là Luật Đất đai. Do đó, chính sách đất đai nói chung có tác động rất lớn đến sự tồn vong, phát triển của doanh nghiệp. Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật là lỗ hỗng rất lớn để cho các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác. Biểu hiện cụ thể ai cũng biết, ai cũng thấy đó là sự cấu kết giữa doanh nghiệp với những quan chức có thẩm quyền ký quyết định mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tệ nạn này địa phương nào cũng có. Ở đâu đất càng có giá trị thương mại thì ở đó tình trạng này càng trầm trọng.
Mới đây nhất là cuối tháng 4-2021 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tuyên án tại phiên tòa xét xử sơ thẩm cựu Bộ trưởng Bộ Công Thương Vũ Huy Hoàng và 9 đồng phạm trong vụ án "Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí" và "Vi phạm các quy định về quản lý đất đai" xảy ra tại Bộ Công Thương và Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM). Hồ Thị Kim Thoa (nguyên Thứ trưởng Bộ Công Thương) đã có hành vi đồng phạm giúp sức tích cực trong vụ án. Bà Thoa là người trực tiếp ký các văn bản hoặc tham mưu, đề xuất để bị cáo Vũ Huy Hoàng duyệt, ký các văn bản chấp thuận chủ trương cho Tổng Công ty Cổ phần Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco) thực hiện dự án bất động sản không phải là ngành nghề kinh doanh chính, chấp thuận cho liên kết thành lập công ty cổ phần làm chủ đầu tư dự án và chuyển giao khu đất cho công ty cổ phần không phải doanh nghiệp nhà nước. Sau khi công ty cổ phần được thành lập, bà Thoa không chỉ đạo Sabeco thực hiện dự án mà lại tham mưu cho lãnh đạo Bộ Công Thương thoái toàn bộ vốn góp của Sabeco.
Đó là hàng loạt khu, lô đất vàng được lãnh đạo các TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh chuyển nhượng cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ “nhôm”), với giá rẻ ngoài sức tưởng tượng trong giai đoạn từ năm 2009 - 2016. Như khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, TP Đà Nẵng, chỉ cần nhượng lại, Vũ “nhôm” đã bỏ túi chênh lệch 495 tỉ đồng; hay khu đất 29 ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước, đã làm lợi cho “Ông trùm” này hơn 579 tỉ đồng. Hàng loạt lô đất đắc địa khác đều bị Vũ “nhôm” thâu tóm.
Trên đây chỉ là một vài ví dụ trong hàng loạt vụ sai phạm về quản lý đất đai trên phạm vi cả nước trong thời gian qua. Một số lỗ hổng trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật đã bị các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác. Cho nên sửa đổi Luật đất đai là yêu cầu cấp bách không riêng một lĩnh vực nào mà trên mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước; là yêu cầu cấu bách của nền kinh tế thị trường. Nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.
