Trong bài Rủi ro “mua bán kỳ nghỉ” đăng trên Reatimes, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) là hình thức kinh doanh bất động sản đã có từ lâu trên thế giới. Tại Việt Nam, dù xuất hiện vào năm 2009 nhưng đến nay mô hình này vẫn còn khá lạ lẫm với nhiều người.
Timeshare (tạm dịch: “chia sẻ thời gian” ) khá phổ biến trên thế giới. Khoảng 50 năm trước, hình thức timeshare lần đầu tiên xuất hiện với việc chia sẻ quyền sử dụng chiếc máy tính của hãng IBM. Hình thức này giúp các doanh nghiệp sử dụng cỗ máy trong một khoảng thời gian nào đó mà không tốn nhiều chi phí. Timeshare được ra đời với ý nghĩa chia sẻ thời gian sử dụng sản phẩm với người khác.
Cũ mà mới
Sau này, ý tưởng về “chia sẻ thời gian” được áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn và resort nghỉ dưỡng. Ngành công nghiệp du lịch nghỉ dưỡng timeshare ra đời ở Pháp và Thuỵ Sĩ Châu Âu trong những năm 1960.
Tại Việt Nam, mô hình này xuất hiện với dự án Khu du lịch Vịnh Thiên Đường, hay còn gọi là dự án Alma. Dự án được chính thức giới thiệu ra thị trường từ năm 2014, triển khai theo hình thức chia sẻ kỳ nghỉ hay mua kỳ nghỉ trong một khoảng thời gian cố định trong năm, thu hút sự quan tâm khá đông nhà đầu tư. Theo quảng cáo, khách hàng có nhu cầu có thể trao đổi kỳ nghỉ với người khác hoặc trao đổi với các thành viên khác trong hệ thống trao đổi kỳ nghỉ quốc tế.
Sau Alma, một dự án khác cũng được nhắc tới trong thời gian gần đây là dự án mua bán kỳ nghỉ do Công ty CP Dream Holidays ( văn phòng trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, Q.Bình Thạnh) triển khai. Tương tự Alma, khách hàng sẽ đóng một khoản tiền để sở hữu kỳ nghỉ. Tuy nhiên, đơn vị này khẳng định khách hàng có thể chuyển đổi kỳ nghỉ sang 110 quốc gia khác, 5 lần/năm với nhóm từ 2 – 6 người, nhưng phải đóng thêm tiền chuyển đổi, từ 200-500 USD/lần.
Ngoài ra, người mua còn phải trả phí duy trì 200 USD/năm để được hỗ trợ đặt phòng tiêu chuẩn 5 sao, mùa cao điểm vẫn đảm bảo có phòng.
Những khoảng trống pháp lý
Trên thế giới, nhiều nơi đã có luật riêng cho mô hình này như châu Âu và một số bang của Mỹ. Tuy nhiên, tại Việt Nam, do đây là loại hình mới nên khi ra đời đã xuất hiện nhiều khoảng trống pháp lý. Trong thời gian vừa qua, cả Alma và dự án kỳ nghỉ của Dream Holidays đều bị khách hàng tố cáo là chèn ép khách, cung cấp các dịch vụ không đúng với cam kết. Đồng thời, các điều khoản trong hợp đồng ký kết với khách hàng bị cho là lắt léo, hoàn toàn không có lợi cho người mua khi xảy ra tranh chấp.
Theo đánh giá của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, vấn đề nằm ở chỗ có một khoảng trống pháp lý bảo vệ hoạt động quản lý nhà nước cũng như bên yếu thế trong các giao dịch timeshare. Không thể để cho một tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua một doanh nghiệp Việt Nam huy động tiền của hàng ngàn thậm chí hàng vạn người mà thiếu sự bảo vệ của pháp luật.
Cụ thể, theo vị luật sư, Luật Thương mại và Luật Du lịch đều bỏ trống mô hình này. Quy định về cung ứng dịch vụ trong Luật Thương mại cho đến thời điểm hiện nay chỉ có thể áp dụng đối với các giao dịch cung ứng dịch vụ lần đầu, còn giao dịch “bán lạị” kỳ nghỉ (hay là cung ứng lại dịch vụ) chưa được dự liệu. Thậm chí, ngay cả Luật Du lịch mới vừa được Quốc hội thông qua ngày 19/6 vừa qua cũng chưa có quy định về sở hữu kỳ nghỉ.
Cơ sở cho việc mua bán trên thực tế chỉ là hợp đồng. Đương nhiên, không thể phủ nhận tầm quan trọng của nguyên tắc tự do định đoạt và tự nguyện thỏa thuận của các bên. Nhưng cơ sở pháp lý nào sẽ được dùng để định vị tính hợp pháp cũng như làm chuẩn mực để giải quyết các vấn đề phát sinh?
Ngoài ra, theo luật sư Hà, cách thức đàm phán của một số công ty cung ứng sản phẩm trên thực tế thời gian qua đang có vấn đề. Hầu hết đều sử dụng hợp đồng mẫu nhưng chưa đáp ứng đúng quy trình pháp lý, như điều kiện đăng ký mẫu hợp đồng. Nhiều nội dung trong hợp đồng thiếu rõ ràng, nhiều điều khoản mập mờ cần phải được giải thích lại. Vì theo nguyên tắc bảo vệ người tiêu dùng trong các hợp đồng mẫu, quy định cần phải được giải thích theo hướng có lợi cho khách hàng.
Do đó, theo luật sư Hà, trước những khoảng trống pháp lý đầy rủi ro này, khách hàng có lẽ chỉ còn cách phải thật tỉnh táo khi đặt bút ký hợp đồng. Vì bản chất của mô hình sở hữu kỳ nghỉ là sở hữu dịch vụ chứ không phải là sở hữu bất động sản nên chủ đầu tư không có nghĩa vụ phải có bảo lãnh của ngân hàng như trường hợp mua nhà chung cư. Nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để triển khai dự án thì quyền lợi của khách hàng sẽ ra sao?
Mặt khác, lãnh đạo một doanh nghiệp đang triển khai dự án nghỉ dưỡng tại Nha Trang cho rằng, do không phải là sở hữu bất động sản nên khách hàng sẽ không được cấp sổ hồng. Do vậy về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn là chủ sở hữu. Điều đó có nghĩa chủ đầu tư có toàn quyền cầm cố, thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, ngân hàng hoàn toàn có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Có nhiều người hiểu nhầm là sau này có thể chuyển nhượng là dễ sinh ra lợi nhuận. Thực ra, khi mua timeshare chúng ta chỉ sở hữu gói kỳ nghỉ trong một thời gian nào đó. Hình thức timeshare chỉ phù hợp với người có nhiều tiền để đầu tư không sử dụng vốn vay, người hay đi du lịch nghỉ dưỡng, địa điểm có khách du lịch thường xuyên và ổn định.
BOX
Sở hữu kỳ nghỉ là hình thức đầu tư khi khách hàng không có nhu cầu sử dụng kỳ nghỉ hoặc sử dụng ít ngày trong năm, có thể giao lại cho đơn vị quản lý và chia sẻ lợi nhuận từ việc cho thuê lại, nhằm tránh lãng phí.
Khách hàng tham gia chương trình sở hữu kỳ nghỉ được quyền sử dụng kỳ nghỉ (cố định hoặc linh hoạt) trong một thời gian trong năm, ví dụ một tuần, tại một căn hộ hoặc biệt thự đã được chỉ định sẵn tại dự án resort. Thời hạn của hợp đồng thường kéo dài, thường là 25 năm. Khách hàng sẽ phải đóng tiền mua tuần nghỉ trong vòng 25 năm để được quyền sở hữu kỳ nghỉ.
Người sở hữu kỳ nghỉ hằng năm còn phải đóng phí dịch vụ thường niên từ 200-300 USD. Đây là phí bảo trì, dọn dẹp vệ sinh, sửa chữa, điện nước cho một tuần sử dụng dịch vụ.
Khách hàng có quyền tặng, cho, mua bán, thừa kế quyền này, có cơ hội trao đổi với những người sở hữu kỳ nghỉ ở hơn 100 quốc gia. Khi trao đổi kỳ nghỉ, khách hàng phải chịu phí 100-300 USD cho một lần trao đổi thành công.
Theo Reatimes.vn
