Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp. Tuy nhiên, trong giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý để tránh rủi ro.
Thưa ông, những rủi ro người mua nhà có thể gặp phải khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai?
Trả lời:
Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức phổ biến trên thị trường bất động sản, mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, do đặc thù là giao dịch đối với tài sản chưa được hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng, người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng và có biện pháp bảo vệ quyền lợi của mình.
Trước hết, một trong những rủi ro lớn nhất là chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc chậm tiến độ xây dựng. Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có) và biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà. Tuy nhiên, thực tế có nhiều chủ đầu tư dù chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn tiến hành giao dịch, hoặc gặp khó khăn tài chính khiến dự án bị đình trệ, gây thiệt hại cho khách hàng.
Thứ hai, rủi ro về pháp lý của dự án là vấn đề người mua cần đặc biệt quan tâm. Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại để đảm bảo việc hoàn trả tiền cho khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà đúng tiến độ. Tuy nhiên, nhiều dự án không có bảo lãnh ngân hàng hoặc khách hàng không được cung cấp thông tin đầy đủ về điều kiện bảo lãnh, dẫn đến rủi ro mất vốn nếu chủ đầu tư gặp khó khăn hoặc dự án bị thu hồi do vi phạm pháp luật.
Thứ ba, hợp đồng mua bán không rõ ràng, có điều khoản bất lợi cho người mua là rủi ro thường gặp. Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có các nội dung cụ thể như: giá bán, phương thức thanh toán, tiến độ bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo có các điều khoản bất lợi cho khách hàng, chẳng hạn như thời gian bàn giao nhà không rõ ràng, phạt chậm bàn giao thấp nhưng phạt chậm thanh toán lại cao, hoặc cho phép chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế mà không cần sự đồng ý của người mua.
Cuối cùng, ngay cả khi nhận nhà, khách hàng vẫn có thể đối diện với rủi ro về chất lượng công trình không đúng cam kết. Theo Điều 34 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, khách hàng có quyền yêu cầu bảo hành, sửa chữa khi sản phẩm, dịch vụ không đúng với hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng với thiết kế ban đầu, sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc chậm trễ trong việc bảo hành, gây thiệt hại cho người mua.
Như vậy, để hạn chế rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản chứng minh đủ điều kiện mở bán, kiểm tra hợp đồng mua bán và các điều khoản liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, tiến độ bàn giao, nghĩa vụ bảo hành. Việc tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp lý cũng là một giải pháp hữu ích giúp khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch bất động sản.
Ông có khuyến nghị gì đối với người mua nhà hình thành trong tương lai?
Trả lời
Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật nhà ở 2023: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy, bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế. Quyết định mua của khách hàng không chỉ dựa vào thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan. Do đó, Khi người mua nhà hình thành trong tương lai cần phải xem xét kỹ lưỡng các vấn đề sau:
Đầu tiên, về giấy tờ pháp lý của dự án và hồ sơ nghiệm thu phần móng. Đảm bảo dự án có giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng và được Sở Xây dựng cấp phép huy động vốn.
Thứ hai, khách hàng cần kiểm tra năng lực chủ đầu tư. Về uy tín và lịch sử dự án, khách hàng cần tìm hiểu xem chủ đầu tư đã triển khai các dự án nào trước đây, có xảy ra tranh chấp hay chậm tiến độ không. Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư đang gặp vấn đề về tài chính, dự án có nguy cơ bị đình trệ hoặc bỏ dở.
Thứ ba, khách hàng cần xem xét hợp đồng mua bán cẩn thận. Về nội dung hợp đồng, người mua cần đọc kỹ về giá trị hợp đồng, tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, chất lượng công trình, các điều khoản bồi thường nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết. Bên cạnh đó, người mua cần xem xét điều khoản bảo lãnh ngân hàng. Theo luật, chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi người mua trong trường hợp dự án không thể hoàn thành. Ngoài ra, về điều kiện chấm dứt hợp đồng cũng cần được xem xét kỹ, cụ thể là các trường hợp được phép chấm dứt hợp đồng và mức phạt vi phạm.
Thứ tư, tìm hiểu kỹ về tiến độ bàn giao và chất lượng công trình. Hợp đồng phải có điều khoản ràng buộc về thời gian bàn giao và mức bồi thường nếu chậm tiến độ. Khách hàng cần kiểm tra thông tin chi tiết về chất lượng căn hộ, các tiện ích đi kèm, tránh trường hợp thực tế khác xa quảng cáo.
Thứ năm, định giá và so sánh với thị trường. So sánh giá bán với các dự án khác trong khu vực để đánh giá tính hợp lý. Nếu có thể, nhờ chuyên gia hoặc công ty thẩm định giá để đánh giá đúng giá trị căn hộ.
Thứ sáu, tìm hiểu về quyền lợi khi dự án chậm tiến độ hoặc không bàn giao: Xác định rõ mức bồi thường trong trường hợp dự án chậm bàn giao hoặc không thể tiếp tục triển khai. Kiểm tra phương án giải quyết nếu chủ đầu tư phá sản hoặc không thực hiện đúng cam kết.
Tham khảo thêm >> Luật sư tư vấn Luật Đất đai
