Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những quan điểm về vấn đề mua chung từng phần BĐS qua ứng dụng công nghệ tài chính trên kênh truyền hình Nhân Dân. Dưới đây là nội dung chi tiết :
Câu hỏi 1: Thưa LS, vậy bản chất của mua chung từng phần BĐS qua các ứng dụng fintech là như thế nào?
Trả lời:
Thuật ngữ Fintech được xuất hiện từ năm 2008 nhưng đến nay khi công nghệ 4.0 nổ tra thì nó mới được thực sự quan tâm. Nó làm thay đổi các cách thức hoạt động trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, tiền tệ và tập trung mạnh nhất vào lĩnh vực tài chính. Fintech được mở ra như một linh vực hoàn toàn mới ảnh hưởng đến thị trường tài chính nói riêng và ngân hàng nói chung.
Công nghệ tài chính Fintech ở đây được hiểu cụ thể chính là những sản phẩm, ứng dụng, dịch vụ, quy trình…mới của công nghệ được áp dụng vào thị trường tài chính giúp cho nó nâng cao hiệu suất hiệu quả hơn so với trước đây. Hoàn thiện hơn các dịch vụ, sản phẩm tài chính phù hợp với thời đại Internet giúp người tiêu dùng thuận tiện và nhanh chóng hơn trong mọi nhu cầu.
Hệ sinh thái Fintech thực ra là một cái tên gọi hay nói cách khác nó là môi trường để cho Fintech phát triển. Ở Việt Nam hiện nay hệ sinh thái Fintech tồn tại dựa vào 3 yếu tố: Khả năng tiếp cận thị trường, hỗ trợ pháp lý và khả năng tiếp cạnh vốn.
Trên thực tế xu thế kinh doanh này được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Chỉ từ 1 triệu đồng là đã có thể đầu tư bất động sản. Hẳn nhiều người sẽ cảm thấy ngạc nhiên bởi một bất động sản thường có giá trị rất lớn, có thể từ vài tỷ tới hàng trăm tỷ đồng. Blockchain có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh – smart contract.
Có thể thấy hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Từ phân tích trên có thể thấy thực ra, đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng “hợp đồng hợp tác kinh doanh”, người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Mới nhìn thoạt đầu nhà đầu tư có thể thấy hấp dẫn khi chỉ cần một số vốn nhỏ đã có thể tham gia thị trường tuy nhiên trên thực tế lại không đơn giản như vậy.
Câu hỏi 2:Việc nhiều nhà đầu tư cùng mua chung 1 dự án BĐS có được coi là “ĐỒNG SỞ HỮU” BĐS đó không thưa LS Hà?
Trả lời:
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Trong khi đó, hình thức mua chung bất động sản trên các ứng dụng công nghệ theo dạng chẻ nhỏ cổ phần giống như mô hình huy động vốn, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành và hiện chưa được pháp luật quy định cụ thể. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.
Câu hỏi 3:Mua chung BĐS tức là một dự án sẽ được chia làm nhiều phần và bán cho nhiều nhà đầu tư. Hình thức mua chung BĐS này có tiềm ẩn rủi ro gì không thưa Luật sư
Trả lời:
Tại Việt Nam, hoạt động kinh doanh này không bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, cũng không có quy định hay chế tài nào có liên quan đến mô hình này. Vậy nên rủi ro khi đầu tư là điều rất dễ xảy ra. Vì:
Trước tiên, theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Giả sử một căn hộ nếu bán cho 100 người, đồng nghĩa với việc có 100 người là đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.
Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Theo đó, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản. Điều này có lẽ không khả thi và khó thành công.
Thứ hai, Luật quy định một bất động sản có thể được nhiều người đồng sở hữu nhưng chưa có trường hợp nào sổ đỏ ghi đủ cả 100 người. Như vậy những người mua chỉ có thể ủy quyền cho trưởng nhóm làm đại diện. Điều này lại trở thành như hoạt động ủy thác đầu tư. Nếu gặp người lợi dụng thì nhà đầu tư sẽ mất tiền. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp cũng khó kiện đòi được tiền vì phải cần cả 100 người hay ngàn người đó đều có chung ý kiến thống nhất.
Bên cạnh đó, các vấn đề khác phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy trì, tu bổ tài sản, …. các rủi ro xảy ra đối với tài sản cũng là những vấn đề rất nan giải.
Câu hỏi 4: Pháp luật Việt Nam đã quy định như thế nào về mô hình mua chung BĐS chưa? Nếu chưa thì có nghĩa là quyền của NĐT không được bảo hộ của luật pháp phải không LS? Tức là rất rủi ro đúng không thưa ông?
Trả lời:
Trên thế giới, mô hình này đã phát triển từ khá lâu và xuất hiện nhiều thương hiệu nổi bật làm thay đổi khá nhiều hành vi của nhà đầu tư trong ngành bất động sản. Trong đó, điển hình phải kể đến như Roofstock One, Cadre, Fundrise (Mỹ), PropertyShare (Ấn Độ), Brickx (Úc).
Tuy nhiên, tại Việt Nam thì mô hình này còn khá mới và chỉ triển khai trong vòng vài năm trở lại đây. Do đó, hành lang pháp lý về mô hình kinh doanh này vẫn còn nhiều bỏ ngỏ chưa được giải quyết.
Cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư. Thậm chí có thể một số đơn vị lập lờ giữa mua chung bất động sản và cổ phiếu, cổ phần. Trong trường hợp xấu nhất, doanh nghiệp (chủ đầu tư) ôm tiền bỏ trốn thì nhà đầu tư đều rất dễ “chết đứng”.
Câu hỏi 5:Theo LS hành lang pháp lý nào cần phải được xây dựng cho mô hình mua chung BĐS này, bởi rủi ro tiềm ẩn rất lớn?
Trả lời:
Tại Hà Nội, mới đây, nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản còn đưa ra mức vốn đầu tư tối thiểu từ một 1 triệu đồng. Nhiều nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng đầu tư chung, tuỳ vào năng lực tài chính. Những dự án trên nền tảng này là các dự án mà đơn vị này đang phân phối hoặc các sàn có liên kết. Đơn vị này cũng thực hiện kết nối các nhu cầu mua và nhu cầu bán của các nhà đầu tư với nhau. Cam kết lợi nhuận tùy theo từng dự án.
Bản chất mô hình này là quỹ tín thác bất động sản. Hiện ở Việt Nam, hoàn toàn chưa có bất kỳ quy định pháp lý nào cho công tác gọi vốn cho các dự án bất động sản bằng các ứng dụng công nghệ như chuỗi khối (blockchain) hay gọi vốn cộng đồng (crowd-funding), đứng sau các ứng dụng Fintech mua chung bất động sản thường chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện luôn chức năng của các quỹ này. Các Quỹ muốn hoạt động phải có giấy phép và con dấu, trong khi các doanh nghiệp huy động vốn không có chức năng như của quỹ này.
Tuy vậy, nhu cầu đầu tư trong lĩnh vực tài chính (Fintech), cụ thể hơn là công nghệ trong lĩnh vực bất động sản với hình thức đầu tư bất động sản Blockchain đang rất được chú trọng.
Do đó, thiết nghĩ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, nghiên cứu xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các bên có liên quan, kể cả nhà đầu tư và doanh nghiệp khi đầu tư vào mô hình này.
Câu hỏi 6: Khi pháp lý chưa quy định về mua chung BĐS – LS có lời khuyên nào dành cho NĐT?
Trả lời:
Để hạn chế những rủi ro trên, khi góp vốn mua chung BĐS cần lập văn bản, hợp đồng thỏa thuận rõ ràng về việc góp vốn. Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ thông tin của các bên góp vốn, mục đích góp vốn, số tiền góp của mỗi người, cách thức phân chia lợi nhuận, thời gian góp vốn, phương thức góp, quyền của các bên đối với BĐS mua chung… Để đảm bảo, các bên có thể thỏa thuận công chứng/chứng thực hợp đồng, văn bản góp vốn.
Nên chia đều số tiền góp giữa những người cùng góp vốn để đảm bảo quyền ngang nhau khi quản lý, sử dụng và định đoạt BĐS. Cần lưu lại các bằng chứng về việc chuyển tiền trong quá trình góp vốn, phòng khi xảy ra tranh chấp.
Nhà đầu tư rất cần lưu ý pháp lý của tài sản được mua chung. Ngoài ra, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án phải mạnh, nhằm đảm bảo doanh nghiệp có đủ khả năng chi trả lợi nhuận cố định hay lợi nhuận tối thiểu đúng lộ trình đã cam kết.
