Xây nhà trọn gói (hay còn gọi là "Chìa khóa trao tay") là hình thức chủ nhà giao khoán toàn bộ từ khâu thiết kế, xin phép, mua vật tư đến thi công cho nhà thầu. Dù tiện lợi, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bạn không nắm vững các điểm mấu chốt.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty luật SBLAW trả lời phỏng vấn chương trình Chống gian lận Bảo vệ người dùng trên VTV về chủ đề Rủi ro khi Xây nhà trọn gói.
Về vấn đề này, luật sư Thanh Hà chia sẻ những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp.
Xây nhà trọn gói (hay còn gọi là "Chìa khóa trao tay") là hình thức chủ nhà giao khoán toàn bộ từ khâu thiết kế, xin phép, mua vật tư đến thi công cho nhà thầu. Dù tiện lợi, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bạn không nắm vững các điểm mấu chốt.
1. Các rủi ro thường gặp
Vật tư không đúng cam kết: Nhà thầu đưa vật tư rẻ tiền, hàng nhái vào công trình thay vì loại cao cấp như thỏa thuận.
Phát sinh chi phí: Các khoản phí "ẩn" không có trong hợp đồng ban đầu khiến tổng chi phí đội lên cao.
Chậm tiến độ: Việc thi công kéo dài gây mệt mỏi và tốn kém chi phí thuê nhà, cơ hội.
Chất lượng kém: Nứt tường, thấm dột, sụt lún do nhà thầu cắt xén công đoạn hoặc thợ tay nghề yếu.
Nhà thầu "bỏ của chạy lấy người": Sau khi nhận tạm ứng một lượng tiền lớn, nhà thầu ngừng thi công hoặc tuyên bố phá sản.
2. Lưu ý khi ký kết hợp đồng (Giai đoạn quan trọng nhất)
Hợp đồng là "vũ khí" pháp lý duy nhất của bạn. Đừng bao giờ ký một bản hợp đồng sơ sài.
Bảng dự toán chi tiết (BOQ): Phải có phụ lục liệt kê chi tiết chủng loại, nhãn hiệu, quy cách vật tư (ví dụ: Thép Hòa Phát, xi măng Insee, gạch loại 1...). Tránh cụm từ "tương đương".
Tiến độ thanh toán: Không bao giờ thanh toán quá nhiều vào giai đoạn đầu. Nên chia nhỏ theo giai đoạn thi công (xong móng, xong sàn tầng 1, cất nóc...).
Giữ lại 3 - 5% giá trị hợp đồng làm tiền Bảo hành trong ít nhất 12 tháng.
Điều khoản phạt: Ghi rõ mức phạt nếu chậm tiến độ (ví dụ: 0.1%/ngày chậm trễ) và mức bồi thường nếu làm sai thiết kế.
Người đại diện pháp luật: Kiểm tra giấy phép kinh doanh, năng lực của công ty và người ký hợp đồng.
3. Lưu ý khi thực hiện hợp đồng
Thuê giám sát độc lập: Nếu không có chuyên môn, hãy thuê một đơn vị tư vấn giám sát riêng (không thuộc nhà thầu) để kiểm tra chất lượng thép, mác bê tông và kỹ thuật xây dựng.
Nghiệm thu từng giai đoạn: Tuyệt đối không cho thi công giai đoạn sau nếu giai đoạn trước chưa được nghiệm thu bằng biên bản có chữ ký hai bên.
Hình ảnh và Nhật ký công trình: Yêu cầu nhà thầu lập nhật ký công trình hàng ngày và gửi ảnh báo cáo qua Zalo/Email để làm bằng chứng về sau.
4. Giải quyết tranh chấp
Khi xảy ra mâu thuẫn (về chất lượng hoặc tiền bạc):
Thương lượng: Ưu tiên đối thoại dựa trên điều khoản hợp đồng đã ký. Hãy lập biên bản hiện trạng sai phạm.
Tạm dừng thi công: Nếu sai phạm nghiêm trọng (sai kết cấu), hãy yêu cầu dừng ngay để tránh hậu quả khó khắc phục.
Trưng cầu giám định: Nếu không thống nhất được chất lượng, hãy thuê đơn vị kiểm định độc lập để có con số khách quan.
Khởi kiện: Nếu thương lượng thất bại, bạn có quyền gửi đơn ra Tòa án nhân dân nơi có công trình để giải quyết. Lúc này, Hợp đồng và các Biên bản nghiệm thu là bằng chứng sống.
5. Làm sao để đảm bảo quyền lợi tối đa?
Chọn nhà thầu có uy tín: Nên đi xem thực tế ít nhất 2-3 công trình họ đã xây xong và hỏi ý kiến chủ nhà cũ.
Đọc kỹ hồ sơ thiết kế: Phải duyệt bản vẽ kỹ thuật kỹ lưỡng trước khi bắt đầu để tránh việc đang xây lại muốn đập đi sửa lại (dẫn đến chi phí phát sinh).
Minh bạch về thuế: Thỏa thuận rõ ai là người nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân (thường là nhà thầu sẽ bao thầu khoản này trong gói trọn gói).
Việc xây nhà là việc lớn cả đời, bạn đang tự giám sát hay có dự định thuê đơn vị giám sát riêng cho công trình sắp tới của mình chưa?
