Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi giải phóng mặt bằng". Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Thưa LS Nguyễn Thanh Hà. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện. Nhà nước giao quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân trực tiếp khai thác, sử dụng sản xuất, kinh doanh trên đất. Vậy, Trong trường hợp nào Nhà nước được quyền thu hồi đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng?
Trả lời:
Theo quy định Luật đất đai 2013 quy định, các trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất đã giao cho tổ chức cá nhân sử dụng trong các trường hợp như sau được quy định cụ thể tại các điều:
Điều 61: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Người có đất bị thu hồi được hưởng những quyền lợi gì?
Thứ nhất, về điều kiện để được đề bù đất đai khi nhà nước thu hồi
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định như sau: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo như tinh thần Luật đất đai năm 2013 để được đền bù khi nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, quy định pháp luật về việc đền bù đất đai do nhà nước thu hồi
Thứ nhất về bồi thường, căn cứ quy định Điều 79 Luật Đất đai 2013 để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở sau khi thu hồi đất không còn đất ở hoặc đất ở còn lại không đủ để ở, không còn nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Tiền bồi thường sẽ được tính theo bảng giá đất tại địa phương do UBND tỉnh quy định. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Thứ hai về hỗ trợ, các khoản hỗ trợ đối với hộ gia đình có đất đất bị thu hồi có thể được hưởng như: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc nếu diện tích đất bị thu hồi là đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà giờ phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ tái định cư nếu hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở và các khoản hỗ trợ khác (Điều 83 Luật Đất đai 2013).
Thứ ba về tái định cư, theo như nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 74 Luật Đất đai: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Căn cứ theo điều 79 Luật Đất đai và điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư”.
Như vậy, sau khi bị thu hồi đất mà đáp ứng đủ các điều kiện sau thì được giao đất tái định cư:
- Phần đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở
- Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã.
Câu hỏi: Thưa LS Nguyễn Thanh Hà. Trong trường hợp chủ đầu tư và người sử dụng đất được thoả thuận về giá bồi thường, nếu hai bên không thể thoả thuận được thì chủ đầu tư có được phép cưỡng chế thu hồi đất hay không?
Trả lời:
Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định cụ thể về hai trường hợp:
- Thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.
- Thứ hai là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định.
Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể về các trường hợp mà chủ đầu tư dự án phải thỏa thuận với người sử dụng đất khi muốn thu hồi đất. Quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.
Cụ thể, Điều 73 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2013, việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau:
- Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động, thuyết phục.
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành.
- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Căn cứ theo quy định trên, Nhà nước chỉ được quyền tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất khi có đủ 04 điều kiện trên. Do đó, trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì chủ đầu tư không được phép cưỡng chế thu hồi đất.
Câu hỏi: Trên thực tế có rất nhiều trường hợp người dân cho rằng giá bồi thường GPMB mà họ được áp dụng là quá thấp và họ cương quyết không bàn giao mặt bằng. Vậy nếu người dân cố tình không bàn giao thì họ gặp phải những vấn đề gì?
Trả lời:
Nếu thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi không tự nguyện giao đất khi Quyết định thu hồi có hiệu lực pháp luật thì Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cưỡng chế thu hồi theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp người có đất không tự nguyện giao đất sẽ bị cưỡng chế thu hồi. Nếu trong quá trình cưỡng chế thu hồi mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phản kháng, chống đối nhằm làm khó việc thực hiện công vụ thì có thể bị xử lý đối với hành vi chống người thi hành công vụ.
