Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời trong Chương trình Bạn & Pháp luật về vấn đề: Quyền lợi của khách hàng khi các dự án bất động sản bị đình trệ. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu 1: Thưa luật sư! Qua phóng sự vừa rồi có thể thấy, sự đóng băng của thị trường bất động sản thời gian trước dẫn đến việc nhiều sản phẩm bất động sản không thể bán được, trong khi đó doanh nghiệp vẫn phải tìm đường sống. Vốn cạn, bị ngân hàng thúc và họ phải nghĩ tới hạ sách là lừa đảo khách hàng. Ông đánh giá như thế nào về thực trạng này trong thời gian qua?
Trả lời:
Mặc dù quy định về thời điểm giao nhà đã có từ lâu, trên hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng cũng có quy định rõ ràng về thời hạn, nhưng lâu nay nhiều chủ đầu tư vẫn tự ý chậm giao nhà mà không trao đổi với khách hàng.
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên bán căn hộ có nghĩa vụ: Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Quyền của người mua nhà cũng được quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Chủ đầu tư không thể lấy lý do “vốn cạn, bị ngân hàng thúc” mà đi lừa đảo, gây thiệt hại, ảnh hưởng đến khách hàng.
Tuy nhiên, quyền lợi của người mua nhà ở một số dự án đang bị vi phạm nghiêm trọng bởi chủ đầu tư vì nhiều lý do đã không thể hoàn thiện nhà và dẫn tới vi phạm nghĩa vụ.
Người cuối cùng phải chịu thiệt hại là người mua nhà, đi thì mắc núi, dở lại mắc sông.
Cau 2: Trong thời gian gần đây, nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp của khách hàng với chủ đầu tư bất động sản đã xảy ra. Kết quả thường dẫn đến việc chủ đầu tư các dự án lâm vào vòng lao lý nhưng người thiệt cuối cùng vẫn là những khách hàng. Luật sự có nhận định gì về thực tế này? Phải chăng những khách hàng mua phải những dự án bất động sản này còn thiếu những hiểu biết pháp luật cần thiết để tự bảo vệ quyền lợi của mình hay còn lý do nào khác?
Trả lời:
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh. Tuy nhiên, thống kê từ thực tế cho thấy, có ít nhất 5 rủi ro khách hàng rất dễ “sập bẫy”, từ hồ sơ pháp lý, tài chính ngân hàng cho đến tiến độ, chất lượng căn hộ, dự án thay đổi quy hoạch, …
Một số trường hợp khách hàng mua phải những dự án bất động sản này còn thiếu những hiểu biết pháp luật cần thiết để tự bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên đây không phải là lý do duy nhất. Đơn cử như: khách hàng nộp tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn hay một căn nhà bán cho nhiều người, …Thậm chí, nhiều dự án qua mặt khách hàng bằng việc thay tên dự án, thay đổi quy hoạch 1/500, tăng nhiều tiện ích ảo, …
Trước đây, khi thị trường bất động sản đang sôi động, người mua nhà và chủ đầu tư còn cùng nhau tìm cách lách luật, như ký các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng vay, góp vốn, chủ yếu dựa vào lòng tin, và khi chủ đầu tư không thể thi công thì người mua nhà lãnh đủ hậu quả.
Câu 3: Có một thực tế đáng giật mình là nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có số vốn ít, nhiều khi chỉ khoảng 10-20% tổng giá trị đầu tư. Phần còn lại được xúc tác từ ngân hàng và khách hàng. Có thể nhận thấy nếu dự án bất động sản do những doanh nghiệp này làm chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai thì phần rủi ro về phía ngân hàng và các khách hàng là quá lớn. Vậy có quy định nào của pháp luật quy định về số vốn của nhà đầu tư so với tổng giá trị đầu tư của dự án không thưa luật sư ?
Trả lời:
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định vốn pháp định của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứ không có quy định nào của pháp luật quy định về số vốn của nhà đầu tư so với tổng giá trị đầu tư của dự án.
“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”.
Tuy nhiên, thực tế đầu tư thông thường là chủ đầu tư thường có 20 đến 30% vốn, còn lại huy động từ người mua nhà, nhà đầu tư và ngân hàng.
Nếu số vốn tự có quá ít, rủi ro sẽ rất cao, tôi từng biết, có chủ dự án khi tiến hành dự án chỉ có rất ít tiền, có tầm 2 đến 3 tỷ nhưng lại tiến hành dự án gần 200 tỷ, họ chỉ cần một số giấy tờ nhất định rồi đi huy động vốn để tiến hành, đây là những trường hợp mà giới bất động sản gọi là tay không bắt giặc.
Câu 4: Thưa ông, năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, điều 56 quy định, chủ đầu tư thực hiện dự án phải được ngân hàng bảo lãnh. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Thực tế của việc thực thi quy định này ra sao?
Trả lời:
Mặc dù đã có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính được nêu tại Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Quy định cũng nêu rõ, với những chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ cam kết thì ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.
Sau đó, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Thông tư 13 quy định về việc bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc, tính từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Thông tư này chính thức có hiệu lực từ ngày 15/11/2017.
Tức là, chủ đầu tư không giao được nhà theo đúng tiến độ hoặc không thực hiện theo hợp đồng, dẫn đến khách hàng không nhận được nhà thì ngân hàng bảo lãnh trả lại tiền mà khách hàng đã nộp.
Đã có các quy định cụ thể như vậy nhưng thực tế cho thấy, thị trường vẫn xuất hiện nhiều dự án rao bán rầm rộ dù chủ đầu tư chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Các chủ đầu tư muốn được ngân hàng bảo lãnh thì phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Với nhiều doanh nghiệp, đây là điều kiện khó, nếu không muốn nói là bất khả thi.
Hơn nữa, nếu ký quỹ thì đương nhiên số tiền này sẽ bị "găm" trong ngân hàng, khi đó chủ đầu tư không có dòng tiền lưu động nên rất khó đảm bảo tiến độ dự án.
Do bị dồn vào thế khó như vậy nên hiện đa số các chủ đầu tư đều cố tình "né" quy định bảo lãnh. Một số chủ đầu tư có thực hiện bảo lãnh thì cũng chỉ làm theo hình thức nhằm đối phó với quy định của Luật chứ chưa thực sự tự nguyện.
Câu 5: Thưa luật sư, có thể thấy khi mua nhà trên giấy tại các dự án thì khách hàng sẽ đứng trước rấy nhiều rủi ro. Nhiều khách hàng mua phải những dự án không khả thi thì cũng chỉ biết chấp nhận và cũng không biết phải đòi hỏi quyền lợi bằng cách nào và từ đâu. Vậy có cơ quan, tổ chức nào ở nước ta có thể đại diện cho quyền lợi của khách hàng trong các trường hợp này không? Xin luật sư có thể tư vấn giúp người dân nên làm gì khi gặp phải các trường hợp như thế này?
Trả lời:
Khi gặp những trường hợp như trên, người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng…; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng (Điều 23).
Tiếp đó, người mua cần rà soát lại Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư, cũng như các văn bản thỏa thuận giữa các bên liên quan đến việc thi công, bàn giao căn hộ, mà đặc biệt là các nội dung như thời hạn hoàn thành, bàn giao căn hộ, công trình; thủ tục thông báo hoàn thành, bàn giao căn hộ/công trình; các trường hợp gia hạn hoàn thành/bàn giao, bao gồm cả trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, nếu có; quyền và nghĩa vụ của các bên theo Hợp đồng trong các trường hợp liên quan; các điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại; chấm dứt và hủy bỏ Hợp đồng;
Trên cơ sở này, người mua nhà cần chủ động liên hệ với chủ đầu tư để làm việc và đưa ra các yêu cầu về việc bàn giao, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, và đề nghị chủ đầu tư đưa ra các cam kết cụ thể bằng văn bản. Hoặc yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng nếu trong hợp đồng mua bán đã ký có điều khoản về việc giao nhà chậm là căn cứ để bên mua chấm dứt, hủy hợp đồng.
Ngoài ra, đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký từ ngày 1/7/2015, thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ điều kiện nhất định, trong đó bao gồm việc phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Người mua cần căn cứ thêm vào các liệu của bộ Hợp đồng bảo lãnh này để làm việc với chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh của dự án để thu hồi lại khoản tiền đã thanh toán.
Nếu vẫn không đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư và các bên liên quan, người mua có thể tiến hành gửi văn bản đến các cơ quan quản lý nhà nước về mặt xây dựng để phản ánh về các sai phạm của chủ đầu tư, và/hoặc tiến hành khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Dưới đây là video Trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu khi bội tín trong việc bàn giao căn hộ? Mời quý vị đón xem:
