Hà Nội nhiều dự án treo nhiều năm, trong đó số lớn là các dự án ở nội thành gây lãng phí đất đai, trong khi giá nhà thì tăng vọt không dừng. Trước đây dù Luật Đất đai 2013 đã có quy định về thu hồi dự án treo, nhưng cũng không khả thi.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW nêu ý kiến với Tạp chí diễn đàn doanh nghiệp về việc khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì việc giải quyết các dự án treo này có cải thiện được hơn không, cơ chế để thu hồi dự án (trường hợp đã có công trình đầu tư xây dựng trên đất) thì như thế nào?
Quy định về thu hồi dự án bất động sản trong Luật đất đai 2024
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đặt ra nhiều quy định về việc thu hồi đất khi đất thuộc các dự án treo, quy hoạch treo.
Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách này còn những hạn chế như: Tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” còn tồn tại như các Khu kinh tế, diện tích đất thu hồi chỉ đạt 4,04 % diện tích quy hoạch; nhiều “dự án treo” vì chủ đầu tư không có khả năng huy động vốn và phát triển dự án, hoặc chờ chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư khác.
Luật Đất đai 2024 không có quá nhiều thay đổi tại điều khoản về các trường hợp thu hồi đất vì dự án treo.
Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật, khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại”.
Về cơ bản, quy định này khá giống với quy định tại Luật Đất đai 2013, trường hợp chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất mà không bồi thường. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án “treo” quá 12 tháng liên tục thì đất sẽ bị Nhà nước thu hồi. Đối với các công trình đã được xây dựng trên đất (được coi là tài sản gắn liền với đất) thì khi dự án chậm tiến độ quá 48 tháng mà đất không được tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi cả đất và cả công trình xây dựng trên đất.
Đáng chú ý, tại điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 có nêu: “Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện”.
Như vậy, có thể hiểu là ngay cả những diện tích đất mặc dù đã có quyết định thu hồi để làm dự án, nhưng sau 3 năm dự án không triển khai thực hiện thì người dân vẫn có quyền đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định mới này đã “cởi trói” cho người dân khi họ được chủ động trong việc bảo vệ quyền sử dụng phần đất mà họ bị thu hồi nhưng không được nhà đầu tư sử dụng. Điều này sẽ tháo gỡ rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân đang sinh sống trong các vùng quy hoạch dự án, đã có quyết định thu hồi đất, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng trong việc tạo lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật đối với tài sản mà họ đã sử dụng qua nhiều năm, nhiều thế hệ.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi đất của “dự án treo”, “quy hoạch treo” cần phải có sự tham gia quyết liệt của cơ quan chức năng trong việc kiểm tra và giám sát tiến độ của dự án đầu tư. Đồng thời, tôi cho rằng, vẫn cần phải chờ những Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là hướng dẫn triển khai điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, bởi nội dung này chưa có tiền lệ trong các văn bản luật trước đó.
Tham khảo thêm >> Tư vấn luật bất động sản
