SBLAW giới thiệu nội dung bài phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà trên báo Infonet về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện có xu hướng nhiều người dân đua nhau đi mua đất ở các huyện vùng ven để làm nhà vườn khu sinh thái nghỉ ngơi cuối tuần và các dịp lễ.
Tuy nhiên, có nhiều người mua những mảnh đất rộng vài nghìn đến cả chục héc-ta nhưng chỉ mua bán bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ, chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
Vậy, luật sư có thể cho chúng tôi biết những vấn đề như sau:
Câu hỏi: Theo quy định, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng hay không, thưa luật sư?
Trả lời:
Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất như sau:
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật [...]".
Như vậy, căn cứ theo quy đinh trên thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước gia trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Câu hỏi: Liệu người dân khi mua những mảnh đất không sổ đỏ như vậy thì có nguy cơ gặp những rủi ro gì?
Trả lời:
Theo Khoản 1, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
Trường hợp 2: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đất không có tranh chấp;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ 05 điều kiện trên, trong đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi mua những mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua có thể gặp những rủi ro sau:
Thứ nhất, khi xảy ra tranh chấp (với chủ đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.
Thứ hai, khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất
Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, ... Do vậy sau khi mua đất, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ ba, không được thế chấp ngân hàng
Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không chấp nhận cho người mua thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất
Thứ tư, khó bán lại mảnh đất đã mua
Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu sau này người mua muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ còn có thể bị phạt tới 40 triệu đồng. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 18 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt tới 20 triệu đồng đối với cá nhân, tới 40 triệu đối với tổ chức.
Câu hỏi: Nếu sau khi mua mà người sở hữu có nhu cầu chuyển một phần từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì có khó khăn không và chi phí sẽ phải bỏ ra theo quy định gồm những chi phí gì, thưa Anh?
Trả lời:
Theo quy định, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự đồng đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất ở thì phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương, cụ thể:
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hai căn cứ sau:
Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất trồng cây lâu năm được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi người dân có đơn xin chuyển.
Theo Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, nộp kèm hồ sơ gồm: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Như vậy, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì người dân sẽ phải nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người mua sẽ phải xin cấp, sau đó mới có thể tiến hàng thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Về lệ phí và các khoản thuế phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Thứ nhất, về tiền sử dụng đất:
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 123/2017/NĐ-CP) quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất xác định như sau:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Tiền sử dụng đất theo giá đất ở | - | Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp |
Thứ hai, Lệ phí trước bạ:
Theo quy định về lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định.
Cá nhân, tổ chức sau khi xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng mới có đất do được chuyển quyền sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ, mức phí là 5% theo giá tính của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
